20100502-住宅工程质量分户验收实施方案

随着住宅商品化的进一步深化，百姓对住宅工程质量的关注度和期望值日趋增强，因住宅房屋质量问题而引发的投诉越来越多，质量问题已超越技术层面演化为社会问题。投诉多固然反映质量问题多，建筑工程存在质量问题多，主要有以下原因：（1）建筑业手工作业程度高、工程质量差异性大；（2）从业人员素质参差不齐；（3）建筑工程质量的时效性问题；（4）传统竣工验收的方法。鉴于此，住宅工程分户验收形成当前较完整的理论体系。分户验收也叫一户一验，定义为：把每户作为一个子单位工程，住宅工程竣工验收前，验收组对分户检验批进行专门的验收，所谓专门验收主要检查观感和使用功能的质量，只有所含分户检验批全部合格时，该子单位工程才视为合格，并出具《住宅工程质量分户验收表》。实施分户验收的意义有两点：（1）减少投诉率；（2）提高工程质量。组织机构，分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收组成员有下列人员构成：（1）建设单位，建设单位的项目经理、各专业的工程管理人员；（2）施工单位，施工单位的工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；（3）监理单位，监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师；（4）物业管理部门，物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。（1）主体完工后，由监理和建设单位共同制定分户验收方案，方案包括每户住宅和公共部位子单位工程的分户检验批项目，每一分户检验批验收内容、标准、方法，并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量，验收方案须报质监部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。（2）分项工程检验批验收合格后，验收组应及时介入进行分户检验批的检查。（3）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批的内容，对工程实物进行验收，并作好记录。（4）对分户检验批的质量进行评定，合格后相关责任人应及时在《分户检验批验收记录表》中签字、盖章。（5）当检验批评定不合格时，由监理公司下发整改通知书，整改完毕后，进行复查，并将复查情况记录在案。（6）当每户或公共部位子单位工程所含检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。（7）在所有分户和公共部位子单位工程合格后，填写《单位工程分户验收汇总表》，作为单位工程竣工验收的前提和依据。住宅工程质量分户验收表（附表21）工程名称：房号建设单位施工单位监理单位开工日期年月日竣工日期年月日序号检查内容验收结论1建筑结构外观及尺寸偏差2门窗、栏杆安装质量3墙面、地面和顶棚面层质量4防水工程质量5采暖系统安装质量6给水、排水系统安装质量7室内电气工程安装质量8建筑节能工程质量综合验收结论验收单位建设单位施工单位监理单位（验收专用章）单位(项目)负责人年月日（验收专用章）项目负责人年月日（验收专用章）总监理工程师年月日单位工程质量分户验收汇总表工程名称：序号户名户型分户检验批项数分户验收完成时间分户验收结论存在问题1234567……………………………………建设单位施工单位监理单位验收单位（验收专用章）单位（项目）负责人年月日（验收专用章）项目负责人年月日（验收专用章）总监理工程师年月日注：1、户名：指住宅分户验收的各户名称；2、分户验收结论：填写“合格”或“不合格”；3、此表一式四份，建设、施工和监理单位各存一份，提交质监站存档一份。一、户内：每户作为一个子单位工程。其中地下小棚及地上车库作为子单位工程的一个必检房间，所涉及的项目作为分户检验批的一部分，小棚及地上车库质量仅作观感检查，检查内容填在相应的《分户检验批验收记录表》中，不单独填写表格。二、公共部位：按照“有可能因质量问题影响业主正常使用”和“同时不宜过细”的原则划分公共部位子单位工程，住宅工程的公共部位包括：楼梯间、电梯间、走廊、地下车库等。（1）走廊子单位工程的划分，按有代表性的自然间抽查10%的房间，且不少于三间，每间作为一个子单位工程，走廊按10米或两轴线为一自然间。（2）楼梯间或电梯间子单位工程的划分，按每六层划定一个子单位工程。（3）地下车库，按每一个消防分区划分为一个子单位工程。一、分户验收主要内容（1）门窗、玻璃及栏杆安装质量；（2）墙面、地面、顶棚面层质量；（3）防水工程质量；（4）采暖系统安装质量；（5）给水排水系统安装质量；（6）室内电气工程安装质量；（7）建筑节能工程质量。二、分户检验批的划分按照“宜简不宜繁、控制重点”的原则划分子单位工程的检验批。（1）、检验批数量设定要适中。（2）、按照业主质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的项目和内容。（3）、尽可能合并减少纸张和表格。Ⅰ、减少存档资料的套数；Ⅱ、同一子单位工程不同分户检验批实测实量可标注在同一份选点平面布置图上；Ⅲ、相同户型的分户检验批实测实量抽查的房间、测点位置、数量可基本一致，用一张选点平面布置图即可。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置栏杆位置阳台位置阴阳角位置防水地面位置房间净高位置门窗位置图例：说明：1、未注明的地面位置为房间的中心，未注明的墙面位置为墙间的中心。2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。3、测量墙面垂直度时，下部距地面300mm的位置。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置栏杆位置阳台位置阴阳角位置防水地面位置房间净高位置门窗位置图例：说明：1、未注明的地面位置为房间的中心，未注明的墙面位置为墙间的中心。2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。3、测量墙面垂直度时，下部距地面300mm的位置。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置阴阳角位置说明：1、未注明的地面位置为房间的中心，未注明的墙面位置为墙间的中心。2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。3、测量墙面垂直度时，下部距地面300mm的位置。4、踏步经目测后选取最大的连续三步为测量点。粗装修住宅工程可参照下列划分检验批：（A）户内子单位工程检验批可划为：土建项目，包括一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层、防水地面隔离层、铝合金（塑料）门窗安装、门窗玻璃安装、护栏和扶手。安装项目，包括室内采暖管道及配件安装工程、室内排水管道及配件安装、卫生器具及给水配件安装、卫生器具排水管道安装、普通灯具安装、开关插座风扇安装、照明配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。（B）公共部位子单位工程检验批可划为：土建项目，包括：一般抹灰工程、水泥砂浆（大理石、花岗岩）楼地面、护栏和扶手。安装项目，包括：普通灯具、开关插座、室内给水管道及配件、室内采暖管道及配件、公共部分室内消防栓系统安装等。注：（1）分户检验批的主控项目和一般项目中涉及到观感质量和使用功能，应以房间为单位全数检查，而对于实测实量项目则是抽查一定数量的房间。（2）以上分户检验批是针对粗装修工程设置的，对于精装修住宅，各方责任单位根据具体情况具体设定；对于粗装修住宅，上述分户检验批的数量已属底线，责任单位不得随意删节。（1）分户验收是竣工验收的前提，未经分户验收或分户验收不合格不得进行竣工验收。（2）分户验收是对每一户及公共部位子单位工程所含部分检验批的质量进行专门的验收，此时的检验批区域仅限于子单位工程内，为区分分项工程检验批，把户内及公共部位子单位工程所含的检验批称为分户检验批。它与分项工程检验批有以下不同：①划分空间不同。分项检验批是以楼层、施工段或50个房间为单位划分一个检验批，从中抽查10%并不少于三个房间，分户检验批则是以每一户作为一个检验批，范围小得多。②相同检验批检查的内容不同。分项工程检验批应检查规范要求的所有项目，而分户检验批重点检查观感和功能质量，在主控项目和一般项目中涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的项目原则上不作验收内容。③验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判、漏判概率。④参加验收的人员不同。分户检验批合格判定标准：(1)分户检验批主控项目经检查全部合格；(2)分户检验批一般项目检查合格，其中实测实量合格率达到80%以上，且不得有严重缺陷（不合格点实测偏差大于允许值的1.5倍）。两点需要说明a、个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论；b、分项检验批已抽查过的住户，分户检验批不须重复检查。分项检验批验收资料作为相应的分户验收资料。（1）在每户以及公共部位子单位工程验收合格后，将《住宅工程质量分户验收表》与所对应的《分户检验批质量验收记录表》装订成册，在所有子单位工程合格后，填写《单位工程分户验收汇总表》，连同《分户验收方案》一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。（2）《住宅工程质量分户验收表》一式三份，一份由建设单位存档，一份作为《质量保证书》的附件交由业主保存,一份贴于户内醒目位置。（3）《单位工程分户验收汇总表》一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报质监机构，由质监机构存档。分户验收是一项管理机制的创新，是对传统验收方式的一种改革，要真正落到实处避免流于形式，应注意以下两点：（1）首先质量监督机构要加强监管，检查此项工作做了没有，以及做的怎么样。检查方式包括日常检查与竣工抽查。工程竣工验收时应抽查10%同时不少于3个子单位工程。把分户验收工作执行情况作为检查各方责任主体质量行为的重要内容，对于不执行分户验收或验收中弄虚作假的，应终止验收程序并视情节分别给予重新组织分户验收、不良行为记录或行政处罚建议的处理。（2）其次提高建设单位的技术力量，以现有的人员数量和专业配备无法胜任此项工作。11.1.1.检查内容：一般抹灰工程分户质量验收记录表（附表05）单位工程名称验收部位(房号)检查日期年月日建设单位参检人员姓名职务总包单位参检人员姓名职务分包单位参检人员姓名职务监理单位参检人员姓名职务施工执行标准名称及编号住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001施工质量验收规范的规定(GB50209-2002)验收记录主控项目1基层表面第4.2.2条\2材料品种和性能第4.2.3条\3操作要求第4.2.4条\4各层粘结及面层质量第4.2.5条√一般项目1表面质量第4.2.6条√2细部质量第4.2.7条√3层与层间材料要求及总厚度第4.2.8条\4分隔缝第4.2.9条\5滴水线（槽）第4.2.10条\6允许偏差mm项目普通抹灰√高级抹灰实测值立面垂直度43√表面平整度43√阴阳角方正43√分格条(缝)直线度43\裙墙、肋角上口直线度43\层高10√复查记录监理工程师（签章）：年月日建设单位专业技术负责人（签章）：年月日施工单位检查评定结果总包单位质量检查员（签章）：年月日分包单位质量检查员（签章）：年月日监理单位验收结论监理工程师（签章）：年月日建设单位验收结论建设单位专业技术负责人（签章）：年月日（1）该规定适用于室内、公共部位、地上车库或地下小棚。（2）一般抹灰工程分户验收按每户（即一个子单位工程）为一个检验批，主控项目和一般项目中涉及到观感和使用功能的项目,应以房间为单位全数检查。实测实量项目，户内选取三个具有代表性的房间进行实测实量；楼梯间、电梯间按每六层（即一个子单位工程）为一个检验批，选其中一层的墙面作实测实量。原则上每面墙均作实测（墙宽小于500MM的墙体除外），具体位置应在实测实量选点平面布置图上预先标注。（一）主控项目：各层粘结及面层质量。抹灰层与基层之间及各抹灰层之间粘结牢固，抹灰层无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝。检验方法：目测观察；用小锤子轻击检查。（二）一般项目：（1）、表面质量。普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。检验方法：目测观察；手摸检查。（2）、细部质量。护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。检验方法：目测观察。（三）实测实量项目一般