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1中铁物资成都项目合作提议2014年12月普洛斯深圳龙岗物流园深圳普洛斯北京空港物流园北京临港普洛斯国际物流园上海2物流市场概览合作模式探讨合作项目简介普洛斯简介3中国经济高速增长，物流市场巨大全球主要经济体GDP增长（2003-2015）来源:ConsensusForecasts;中国物流与采购协会来源:社会物流总额代表采用物流服务的物品总额中国全社会物流总额（2003-2013）中国已成为全球第二大经济体，且保持着远高于世界平均的经济增长速度过去十年，全社会物流总额年均复合增长率达到21%29,54938,38348,05859,59875,22889,90095,294125,413158,400177,300197,800030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,0002003200420052006200720082009201020112012201310年复合增长率21%十亿人民币10.0%10.1%10.4%11.6%13.0%9.0%8.7%10.3%9.2%7.8%7.7%7.5%7.4%2.5%3.6%2.9%2.8%2.0%1.1%-2.5%2.9%1.8%2.2%1.9%2.8%3.0%1.0%2.4%1.8%3.1%2.7%0.6%-4.0%1.7%1.6%-0.3%0.1%1.4%1.7%-0.3%2.7%1.9%2.0%2.3%-0.7%-6.0%3.9%-0.5%2.0%1.7%1.6%1.2%2.7%4.0%3.5%4.0%3.8%1.9%-2.3%3.9%3.7%3.2%2.4%2.9%2.9%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2003200420052006200720082009201020112012201320142015中国美国欧洲日本世界实际GDP增长,%预测实际4中国现代物流设施供应十分稀缺，成为现代物流发展的瓶颈0.385.160.001.002.003.004.005.006.00中国美国中国人均物流仓储面积仅相当于美国的1/14数据来源：中国仓储协会;CBRichardEllisestimates;CIATheWorldFactbook现代中端内景低端外景特点安全高效、环境友好柱间距大，层高较高，空间利用充分安全设施及管理便利，其他增值特点运作效率低部分系由工厂改造净高有限，缺乏装卸台缺乏办公区域无法保障货品安全建设条件简陋机动车难以进入中国现代物流设施供应仍十分稀缺主要现代物流设施投资企业的市场份额约2%中国现有的仓储设施中，超过70%建于90年代之前，超过75%无法满足当前的物流要求人均物流仓储面积(单位:平方米)14倍数据来源:TransportintelligenceandCBRichardEllis,JLL(单位:百万平方米)5以物流设施网络优化为杠杆，降低社会物流综合成本中国物流资源利用效率低，物流途中损耗高，物流总费用占GDP比重高，物流成本优化空间巨大中国物流成本中，运输成本是主体，平均占53%，而仓储物业租金仅占8.7%；物流中心是现代供应链管理中智能化的中枢，升级设施条件是降低综合成本的重要杠杆借助实体设施平台的网络和规模优势，分享社会物流整合（如运输资源、物流设备商等）效益，实现更有效率的一体化物流解决方案来源：中国发改委，物流采购联合会各国社会物流总费用及GDP占比（2013）来源：中国发改委，CSCMP中国物流总费用构成管理费用12.3%仓库租金8.7%其他仓储费用26.5%运输费用52.5%6中国铁路货物发送量指标居世界第一，但市场占有率下降不足10%全国铁路货运发送量统计及预测大宗货物不断减少、高附加值、小批量运输不断增加，对货物运输在快捷性、机动性、准确性、安全性方面提出更高要求。同时，公路运输发展迅速，分流了铁路相当多的短途运量和部分长途运量，铁路货源不断流失，货运市场占有率不断下降，2012年铁路所占的市场份额还不足10%。外资企业直接进入铁路集装箱、冷藏、快运和多式联运等盈利高、市场潜力大的专业性货运市场，给我国发展不成熟的铁路专业性运输带来较大冲击。“十一五”期间，全国铁路完成货物发送量162.4亿吨，比“十五”增长42.9%；完成货物周转量12.2万亿吨公里，比“十五”增长40.9%；预计2015年，铁路运输能力将大幅度提升，货运量达到48亿吨，换算周转量达到5.1万亿吨公里，与2010年相比，分别增长32.2%、41.7%。铁路货物发运量及货物周转量虽然有大幅度的提升，但是整体货运发送量增长率却从10%下降为年增长率5%。7铁路物流业务机遇与挑战并存机遇/优势内需的快速发展和西部经济的崛起，长距离跨区域物流需求旺盛汽车/工业品、大家电、家居、电商等行业货量快速增长中国铁路系统货运组织改革机遇全国性的铁路运输网络具备巨大的运力潜能，以及独家运营的市场控制力铁路运输较公路运输的显著成本优势和符合环境保护的趋势挑战/瓶颈相对铁路运力潜能的货源拓展•铁路运输份额被公路运输渗透•传统资源型重货转向高附加值白货铁路运输与集货/配送两端服务体系的衔接相对薄弱•铁路延伸自营服务能力需要较长周期见效•类似船运公司、航空公司与货运代理业务的合作不够繁荣货场节点之间、以及与社会货源基地/中转枢纽之间协同不足•货场功能规划需要升级发展•多式节点网络的延伸和分工协助8现代化的公铁联运场站基础设施和市场化的物流生态圈是发展铁路物流的重要支持铁路运输体系是以铁路运力为核心的综合货运体系，需要向上下游拓展延伸生态链，培育合作伙伴体系发挥乘数效应，从而最大化可拓展货源基础公铁联运节点的现代物流枢纽园区不仅是货物中转功能的物理门户，而且是整合生态圈资源的关键载体网络布局设计规划铁路运力的运营体系客户资源围绕铁路运力的物流生态圈运作主体信息平台金融平台等对接铁路运力的物理平台创新组织方式运力资源公铁联运中转门户的开发和运营广大的货源基础9合作模式探讨物流市场概览合作项目简介普洛斯简介10中铁物资与普洛斯强强联合，契合度高全国网络中铁物资下辖东北、华东、中南、西北、西南、华北、华南、港澳、海南等20个全资子公司、10个控股子公司、4个参股子公司，70余分支机构；普洛斯是亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，是中国中高端仓库最大的供应商；客户资源中铁物资集团中国第二大铁路物资供应商，占据国内基建轨市场的50%，是国内最大的外资钢轨供应商；拥有700家以上的优质客户，主要是第三方物流公司、制造业和零售业企业；运营模式主营铁路运输、建设所需的钢轨及配件、油料、火工品，大型基建项目所需钢材、水泥等相关物资贸易、工程物流、物资仓储、配送等业务。普洛斯熟悉各类物流服务主体和终端用户的物流运营特征，以及其功能设计需求11普洛斯希望通过与中铁物资合作创造价值普洛斯与中铁物资强强联合，优势互补，在全国范围内布局物流网络●普洛斯在中国现有超过150个物流园区，在全国47个城市，包括大部分省会城市的关键位置都有布点，是重要货源集散基地和物流中转门户；中铁物资可以盘活存量资产，利用普洛斯的货源基础和客户网络进行模式创新；●普洛斯有超过700家行业领导地位客户，主要来自物流、电器、快消、汽车、零售/电商等行业，客户资源广泛多样●普洛斯全国平台化运营广泛接触各类物流资源，将带来公铁联运业务的物流主体和优质的配套服务资源有机整合在园区平台上在专业化的铁路货运功能设计基础上，融入市场化的园区功能设计理念，实现集约化的公铁联运园区开发●普洛斯熟悉各类物流服务主体和终端用户的物流运营特征，以及其功能设计需求●借鉴商业化的空港、海港和公路港运作系统调研和管理经验，通过合理园区功能分区的规划，发挥协同效能优化场地资源分配借助丰富的物流行业资源整合经验，加速培育围绕铁路运输的物流生态圈，借力带动铁路货量增长和延伸物流服务价值链●通过普洛斯物流设备融资租赁、园区综合服务中心、供应链金融等解决方案工具，加速其它社会物流与铁路物流对接/融合的速度12提议以成都项目的升级发展为合作起点，树立现代化公铁联运园区示范电商飞速发展带来的干线运输以及城市配送需求将促进未来物流配套服务的提升，铁路运输成本低、运量大的特点将成为吸引电商类客户的亮点现代化的公铁联运园区将本项目由生产资料的运输提升为高端消费品物流（包括电商、生鲜食品等）传统铁路物流设施相对陈旧被动满足传统中转的物理性操作需要为主货场物流运作主体之间缺乏协同的单线条孤立运作缺乏主动的市场策划经验，货源组织相对被动现代化公铁联运园区现代化的设施标准，有层次的园区功能配置和专业配套有专业的园区运营主体负责不断主动优化园区运营环境，引导各类资源专业化分工和协同由生产资料的运输提升为高端消费品物流（包括食品生鲜冷链等）13潜在货源城市配送园区规划设想基于项目的位置特点，定位于高端消费品的城市配送，引入高端消费品货源，如电商、医药、消费品等；并引入物流伙伴力量，形成持续稳定的货源整合协作模式发挥成都在西南地区的经济龙头和区域辐射优势，强化园区公铁联运和城市配送核心概念，使园区成为电商/快递类客户的中转站食品快递电商普洛斯部分紧密合作伙伴（示例）消费医药以铁路为特色的城市配送平台14普洛斯在电商领域有丰富的客户资源物流企业电商企业电商助快递业加快“变脸”电商企业在蚕食快递市场，而快递公司也开始逆袭电商市场了。顺丰、申通、圆通、宅急送都已陆续开始通过各种细分领域切入电商市场。网购市场交易规模的迅速攀升，倒逼快递业快速成长。电子商务已经成为快递业最大的“客户”，网络零售产生的包裹量已占快递业务总量的六成。电商铁路专列借助其成本优势，有望成为下一个增长点2014年8月以来，顺丰、申通等已经陆续开起了“电商专列”，中国铁路公司为快递行业量身定做的首批三对六列“电商专列”全部投入运营，标志着电商大战下新的运输方式已经崭露头角。15普洛斯在食品/医药冷链的客户及合作案例普洛斯有众多食品/医药物流领域的优质客户，在帮助客户定制冷链物流解决方案方面有丰富的经验●连锁快餐、食品饮料行业（如Yum!、西诺迪斯）●医药行业（如上海医药集团、广州医药集团、国药集团、CardinalHealth等）●冷链物流的专业第三方物流服务商（如郑明现代物流、康新物流、丘寿储运）在消费升级的市场条件下，普洛斯借助物流基础设施开发的专业理解和物业网络，积极拓展食品/医药物流领域的物流设施的多样化开发/服务方案普洛斯在冷链物流领域的代表性客户普洛斯为代表性医药行业客户服务的物流园区实景照片普洛斯苏州物流园普洛斯三山物流园普洛斯虹桥北物流园普洛斯在食品物流领域的代表性客户16合作项目简介物流市场概览合作模式探讨普洛斯简介17意向合作项目简介项目地处成都市高新区，位于二环与三环之间，毗邻成都火车南站、西站对外交通：成乐、成雅高速；距离成都双流机场15分钟车程；对内交通：位于二环、三环之间，上城市快速路极为方便，是城市配送的极佳位置；项目内有火车支线与成都南站相通，有公铁联运的硬件基础；电商城市配送公铁联运项目现状18新建项目公司成都项目合作架构建议中铁物资成都公司合作架构战略合作协议项目层面：●中铁物资成都公司与普洛斯成立合资公司，共同进行项目再开发；●中铁物资成都公司通过土地入股，以土地价格折算合资公司中的股份，不需要额外现金；●普洛斯以现金入股，负责项目的改造建设和未来的运营管理；●合资公司获得以租金收入为主的经营收入，投资双方按股权比例分享投资收益（预计改建后租金将超过1元/平方米/天）●未来双方可在保证项目持续稳定运营的条件下，寻求合理的退出收益战略层面：●中铁物资与普洛斯形成战略合作，共同探讨铁路物流新模式，达到资源共享、优势互补的双赢局面。潜在合作一期项目成都土地现金19普洛斯简介物流市场概览合作模式探讨合作项目简介20普洛斯中国概览注*：包括截至2014年9月30日在建、已完工、重新规划开发的物业，以及为将来开发