物流地产项目后评估研究

前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210I专业物流地产商都应该在物流地产项目建设完成并开业运营一段时期后，开展物流地产项目后评估工作。物流地产项目后评估是指物流地产商通过内部总结和外部反馈，采用资料查阅、现场巡视、客户访谈、会议交流等多种形式对物流地产项目的成功经验和不足之处两个方面进行全面总结，一方面是为了发现物流地产项目存在的问题并及时进行整改；另一方面是为了通过物流地产项目后评估，汲取经验教训，完善物流地产投资建设和运营管理的制度、标准、流程，以期在其他物流地产项目的投资建设和运营管理过程中少犯错误或不犯错误。因此，物流地产项目后评估对物流地产商的成长意义重大，是物流地产商走向成熟的的重要阶梯。物流地产项目后评估一般会从项目投资定位、规划设计、工程质量、建设进度、成本控制、物流仓储设施经营等六个方面展开。是为序！主编寄语前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-61480210II目录一、投资定位后评估......................................................................................2二、规划设计后评估......................................................................................3三、工程质量后评估......................................................................................4四、建设进度后评估......................................................................................7五、成本管控后评估......................................................................................9六、物流仓储设施经营后评估...................................................................10前覆后戒——物流地产项目后评估研究前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802101图1：奥地利萨尔茨堡阿尔卑斯牛奶厂配送中心专业物流地产商都应该在物流地产项目建设完成并开业运营一段时期后，开展物流地产项目后评估工作。物流地产项目后评估是指物流地产商通过内部总结和外部反馈，采用资料查阅、现场巡视、客户访谈、会议交流等多种形式对物流地产项目的成功经验和不足之处两个方面进行全面总结，一方面是为了发现物流地产项目存在的问题并及时进行整改；另一方面是为了通过物流地产项目后评估，汲取经验教训，完善物流地产投资建设和运营管理的制度、标准、流程，以期在其他物流地产项目的投资建设和运营管理过程中少犯错误或不犯错误。因此，物流地产项目后评估对物流地产商的成长意义重大，是物流地产商走向成熟的的重要阶梯。物流地产项目后评估一般会从项目投资定位、规划设计、工程质量、建设进度、成本控制、物流仓储设施经营等六个方面展开。前覆后戒——物流地产项目后评估研究前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802102图2：荷兰蒂尔堡肆汀公司仓库一、投资定位后评估物流地产项目投资定位后评估一般主要应该对以下四个方面进行评估：一是要对物流地产项目投资协议与物流地产项目用地挂牌条件的实际落实情况进行评估，并要对物流地产项目投资协议合同模板提出进一步修订优化的建议；二是要对物流地产项目选址（主要包括项目区域经济技术指标和项目位置）与物流地产商项目选址标准的吻合程度进行评估，并要对物流地产商项目选址标准提出进一步修订优化的建议；三是要对物流地产项目产品定位（主要包括项目总体定位、档次定位、目标客群定位、建筑风格定位、布局与形态定位、全案产品配比、主要业态配比、面积功能配比等）与市场实际需求的匹配度进行评估，并要提出后期进一步优化调整建议；四是要对物流地产商投资定位工作的管控制度、流程和标准的实际执行情况进行评估，并要提出进一步修订优化的建议。通过对各类型物流地产商投资建设和运营管理的众多物流地产项目开展的投资定位后评估，可以得出一系列共同的经验教训。例如，就物流地产项目投资定位而言，物流地产商应当结合当地的市场情况，从物流地产项目物流仓储设施招商和经营的角度对物流地产项目产品定位及时提出优化调整建议，以免由于产品定位出现较大偏差，没能准确反映市场和客户需要而造成后期招商和经营困难。物流地产项目的产品定位要顺应地域竞争环境，产品功能要符合经营者和客户的需要。除此之外，物流地产商还要具备满足产品定位的各项内外部资源，以支撑前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802103图3：南非戈特利布集团配送中心和办公楼产品定位的顺利实现。二、规划设计后评估物流地产项目规划设计后评估一般主要应该对以下四个方面进行评估：一是要对物流地产项目规划设计（主要包括规划总平面中各产品和各功能区的平面布局；土建设计、道路交通规划设计；外立面形式、色彩和材料设计；智能化设计、给排水设计、消防设计、电气设计、暖通设计、弱电设计等）的合理性及客户反映进行评估，并要提出后期优化调整建议；二是要对物流地产项目设计变更原因及影响进行评估，并提出后期优化调整建议；三是要对物流地产项目设计管理制度、流程、标准的实际执行情况进行评估，并提出修订优化建议；四是要对物流地产项目产品标准实际执行情况进行评估，并提出修订优化建议。通过对各类型物流地产商投资建设和运营管理的众多物流地产项目开展的规划设计后评估，可以得出一系列共同的经验教训。例如，首先，物流地产项目规划设计管理往往缺乏成本意识，造成实际发生成本远远高于目标成本。对此，有效的解决办法就是要严格执行限额设计，将成本限额融入到设计管理的过程中。其次，物流地产项目往往不注重外立面设计，外立面形式普遍单调、色彩沉闷，线条粗大，与周边环境不协调，影响城市形象。从国外先进国家物流地产发展情况来看，规划设计要特别注意外立面的形式、色彩、材料。再次，物流地产项目施工前应该做好各专业之间的图纸会审，减少错、漏、碰、缺，避免后期的重复前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802104图4：丹麦绫致配送中心拆改。排水、消防等设计最好聘请当地的设计单位，便于更好地服务于现场施工。最后，物流地产商要从物流仓储设施经营者角度出发深度介入规划设计，充分考虑未来客户和市场的功能性要求，指导设计单位进行规划设计。三、工程质量后评估物流地产项目工程质量后评估一般主要应该对以下五个方面进行评估：一是要对物流地产项目建筑（主要包括防水、地坪等）质量进行评估,并对进一步质量提升提出建议；二是要对机电安装（主要包括管道、桥架、线槽施工、成套设备安装等）质量进行评估，并对进一步质量提升提出建议；三是要对物流地产项目物流仓储设施安装（主要包括货架、货台、传输设备等）质量进行评估，并对进一步质量提升提出建议；四要对物流地产项目外立面（主要包括门窗、防水等）质量进行评估，并对进一步质量提升提出建议；五是要对物流地产项目安全文明施工（主要包括安全警示牌、安全防护网、材料堆放、施工垃圾清理、防火措施等）质量进行评估，并对进一步质量提升提出建议。通过对各类型物流地产商投资建设和运营管理的众多物流地产项目开展的工程质量后评估，可以得出一系列共同的经验教训。物流地产项目工程质量问题一般主要会出现在以下六个方面。一是施工过程中对质量把控不严。在物流地产项目开发过程工期紧、任务重的情况下，物流地产商往往会把工作重点放在抢工期上，这就往往会导致很多施工分项在开展前未进行认真细致的审图交底，施工过程中检查把关不严，部分工序倒置。为了抢工期，很多需要整改的问题未落实，前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802105图5：荷兰牧田公司办公楼和仓库并且施工单位、监理单位对质量问题缺乏重视，质量检查和质量整改会议流于形式和过场。为此，如要有效提升工程质量，就需要各级参建人员均需提高质量意识，以高标准、严要求进行工程施工和管理。二是管理团队不合格和劳务队伍不合格。例如，有些施工单位进场之后会更换管理人员，投标时的管理团队和现场实施时的管理团队存在差别，现场管理团队人员数量和人员质量不满足工程建设的需要，对质量的承诺停留在纸面上。监理单位往往由于报价低，造成监理人员数量少、水平低，监理单位的敬业度低。很多监理人员是刚毕业的大学生，本身没有多少工程经验，让他们来监管施工单位存在困难。另外，由于目前劳动力市场非常紧张，很多施工班组是临时从路边找过来的，这部分人员往往干完就走，只在乎其自身的工程量和产值，而对整个工程质量无任何责任心。为此，如要有效提升工程质量，就需要施工单位必须派出合格的项目管理团队及合格的劳务人员进行工程施工。在招投标过程中，物流地产商应该重点关注审核物流地产项目管理团队质检人员的数量和质量。三是施工无方案，技术交底不到位。物流地产商往往对施工单位的施工组织方案不进行详细审查，或者审查只是走形式，未对方案中的施工工艺进行仔细推敲，未对施工单位技术人员就影响工程质量的施工工艺进行交底。工法样板仅仅停留在参观的层面，没有要求或者监督施工单位按照工法样板和质量通病防治的要求向工人进行交底，没有执行好样板先行制度。很多物流地产项目的渗漏水问题就是由于技术交底不到位所引起的。为此，如果要有效提升工程质量，就需要前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802106图6：智利贝纳维德斯制药厂和仓库各施工单位必须编制出严谨、科学、符合计划要求的施工组织设计、施工方案，施工中必须按物流地产商审批通过的施工方案措施执行。四是质量保证体系不健全、运行不畅，“三检”体系形同虚设。有些物流地产商没有建立起质保体系，没有对质量责任进行明确分工，出现了责任问题也无法追究到直接责任人。施工单位虽然有质保体系，但由于质检人员水平低下和质检力量投入不足等原因，造成质保体系难以有效发挥作用。除此之外，施工单位的质检人员往往无法有效指挥和安排施工班组进行整改，或者整改力度不够，直接造成施工单位内部的“三检”体系形同虚设。为此，如果要有效提升工程质量，就需要各施工单位加强质量管理体系建设，保证人员质量达标和数量充足，严格执行“三检制”，即：自检、互检、专检制度的落实。五是规划设计考虑不足，导致质量问题和功能缺陷。物流地产项目的很多工程质量问题是由于方案设计和施工图设计阶段考虑不足，导致后期在施工过程中出现质量问题和功能缺陷。为此，如果要有效提升工程质量，就需要物流地产商加强设计管控工作，施工前必须组织审图和交底工作。六是过程控制不到位。有些物流地产项目由于物流地产商和监理人员未做好过程控制，未能及时纠正质量问题，往往是在木已成舟、铁板钉钉的时候才发现质量问题，此时处理就比较被动。一方面，返工需要产生费用。另一方面，施工班组的积极性差，不愿意做大量返工的工作。除此之外，物流地产商往往由于进度的考虑也会放松质量的要求。最终的结果就是工程质量差、施工质量粗糙、功能不能满足实际需要。为此，如果要有效提升工程质量，就需要物流地产商组织前覆后戒——物流地产项目后评估研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心|021-614802107图7：斯洛伐克艾提斯行政楼和生产仓库施工单位完成施工样板，样板经相关程序