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泰安红星美凯龙项目可行性报告2009年4月2目录第一章重点摘要------------------------------------------------------------------------------------4第二章城市概况-------------------------------------------------------------------------------------8第一节城市宏观经济--------------------------------------------------------------------------------7第二节城市规划简介-------------------------------------------------------------------------------9第三章区域房地产、家居市场分析------------------------------------------------------------13第一节区域商业及房地产市场概况------------------------------------------------------------13第二节区域市场特点（区域辐射预计）------------------------------------------------------14第三节土地供应情况------------------------------------------------------------------------------17第四节同类竞争性项目---------------------------------------------------------------------------203第四章项目概况-----------------------------------------------------------------------------------28第一节地理位置-----------------------------------------------------------------------------------28第二节项目概况------------------------------------------------------------------------------------30第三节项目总投资及资金来源-------------------------------------------------------------------33第四节主要经济技术指标-------------------------------------------------------------------------34第五节项目背景与进度----------------------------------------------------------------------------35第五章SWOT分析---------------------------------------------------------------------------------36第六章项目投资分析-------------------------------------------------------------------------------374第一章重点摘要泰安市立足未来，在市委、市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济、民营经济、招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济迅速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。适应全方位、多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工、合作和竞争，进一步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经、外贸、外资三外并举，全社会参与，形成全层次、宽领域的对外开放新格局。在全面完成“十五”计划的基础上，到2010年，把泰安市经济竞争力和综合实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。岱岳区地处山东省中部，座落在巍巍泰山脚下、滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于“一山一水一圣人”旅游热线的中点。区内京福、京沪高速公路，104国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥（辛）铁路和泰肥、泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。岱岳区高度重视环境建设，扎实推进“诚信岱岳”、“平安岱岳”创建活动，社会环境和谐安定；按照“生态式、园林式、城市化、数字化”要求定位，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度发展，以岱岳新城区、泰山青春创业开发区、大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成，“投资泰安，稳如泰山；投资兴业，首选岱岳”，已成为众多投资者的共识。岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调5发展，新城区和陆续开工的一大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。泰安市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。一、房地产市场变动特点分期看：1-11月份，房地产销售价格指数为109%，其中：一季度房地产价格平均上涨9.8%,二季度受国家调控政策影响,成交价格涨幅有所减小,平均上涨7.7%，下半年以来，泰安房地产市场逐渐回暖，居民持币观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升，7-11月份分别上涨8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房价格同比上涨7.5%，其中：普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨9%、7.4%，豪华住宅价格上涨空间缩小，同比上涨3.4%。二手房价格成交活跃持续上涨，1-9月份同比上涨12.9%，其中：住宅交易价格上涨12.9%，非住宅价格上涨13%。受泰安市区发展规划影响，今年以来泰安地产市场活跃。泰安红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产、购物、餐饮、休闲、观光为一体的大型、综合性家居生活广场，符合泰安市和岱岳区整体规划要求，对于加快泰安市建材家居市场的建设、提高其经营档次和规模具有重要意义。该项目优势分析：1.本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利；2.在泰安，“西进”已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之一；63.随着城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集．辐射市政府、区政府；京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素；4.与区政府相邻，周边又有其它商业项目正在运作。项目位置好、规模适中，资金相对回笼比较快。5.京沪高速铁路泰安站定址本地块西侧一公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的；6.岱岳区的改造升级带来的机会；7.泰安市是旅游区域，将会带来大量流动人口，进一步提高公司的知名度；8.道路的改造升级，会抬升整个区域的交通优势；地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山大街西起京沪高速铁路泰安站。9.随着政府对配套的加大投入，周边地区形象将逐步得到改善。10.项目卖点分析11.岱岳区政府中心地段，以后市里、区里的发展中心；12.交通方便，步行到主要干道只需几分钟。13.全面推行的“绿、亮、净、美”四大工程；14.精品打造高品质、低密度、纯居住的人文生态住区；7综述，综合项目SWOT分析，我们在本项目开发中取长补短，着力塑造，最终体现经济、社会、环境价值，实现项目双利。2、商业部分：泰安红星美凯龙全球家居生活广场建设项目符合泰安市和岱岳区总体规划，有利于实现城市发展总目标；同时，适应泰安市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求，有利于促进泰安市和岱岳区商贸流通业的持续繁荣，提升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。泰安红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材、品牌家具、办公家具、厨房用具、整体卧房、沙发、布艺、家庭饰品、灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货、食品、小家电、儿童用品等日用杂品为辅，是集建材、家具、家居、银行、超市、餐饮、娱乐一体化的综合性商业设施，将建成泰安市规模最大、品种最全、人气最旺的现代化商场。本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。8第二章城市概况第一节城市宏观经济泰安是中国华东地区重要的对外旅游城市。泰安位于山东省东部，北依山东省会济南（距离济南不到40公里），南接另一个著名的旅游城市——曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。总面积7762平方公里，人口600余万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。泰安市人口分布表市区市县面积(km2)人口(万人)街办乡镇泰安市泰山区33762.9512岱岳区175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112宁阳县112480.839东平县134077.4772区2市2县7761550.0101561泰安市2006年GDP比上年增长16.5%，达1012.2亿元，。其中，第一产业产值116.3亿元，占11%；第二产业572.2亿元，占57%；第三产业323.7亿元，占32%。经济主要由工业和第三产业（其中又以旅游业为主导）带9动。按人口551.7万人计算，人均GDP2413USD。其中，一二三产业增加值分别增长4.1%、19.7%和15.7%。完成地方财政收入51.7亿元，增长30.3%，其中，各项税收36.1亿元，增长33.2%，占财政收入的69.8%，提高1.55个百分点。全市规模以上工业完成增加值448.1亿元，增长26.9%；实现主营业务收入1375.0亿元、实缴税金64.4亿元、利润88.4亿元，分别增长33.5%、43.0%和41.6%。全市规模以上工业企业达到1136家，增加94家。其中，主营业务收入过亿元的267家，增加92家；过10亿元的15家，增加4家；利税过千万元的303家，增加78家；利税过亿元的18家，增加3家。国家名牌达到5个，中国驰名商标实现了零的突破。高新技术产业发展迅速。全市规模以上高新技术企业达到257家，实现产值359.4亿元，比上年增长30.4%；产值占规模以上工业总产值的比重达到23.8%，提高2个百分点。全市实现社会消费品零售额318.2亿元，增长16.3%。旅游服务业发展加快，实现旅游总收入87.6亿元，增长32.0%；旅游客流达500万人次/年。客、货运周转量增长16.0%和26.2%，邮电业务总量增长16.0%；全市金融机构各项存、贷款余额实现750.0亿元、485.0亿元，比年初分别增长17.9%、13.7%。民营经济发展活跃。实现增加值、实缴税金分别增长32.4%和30.7%。泰安市交通便利，京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西10接“京九”大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。第二节城市规划简介一、泰安城市规划发展战略行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注111、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。二、泰安市居民收入水平和消费结构分析1、全市城乡居民收入持续增加城乡居民生活水平提高。2005年，市区居民人均可支配收入10337元，比上年增长16.4%；人均消费性支出7211元，增长12.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消