浩华上海崇明岛酒店项目

拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国上海崇明岛中国金茂(集团)股份有限公司（修正版第3版）2006年12月目录1.介绍61.1项目61.2服务范围61.3主要假设72.上海经济概况92.1上海的经济指标92.2上海的国际到访旅客102.3上海的国内到访旅客112.4上海的基础设施与其它主要建设项目123.崇明岛概况143.1经济发展153.2主要项目和发展183.3综述204.项目地点分析224.1项目地点224.2可见度与景观244.3周边区域244.4与需求来源的邻近程度254.5项目地点优劣势总结255.上海酒店市场概况265.1较高档酒店市场发展趋势266.上海与北京的度假酒店市场概况296.1上海周边的度假酒店市场296.2北京周边度假酒店市场307.崇明岛酒店市场368.设施推荐388.1市场定位388.2概念和主题398.3拟建酒店设施布局408.4客房418.5餐饮设施428.6会议设施448.7娱乐设施459.拟建酒店需求客源分布4810.预计使用率水平5010.1季节性分析5010.2其他可比较酒店业绩水平5210.3平均房价预测5210.4结论5311.经营预测5411.1固定和变动成本分析5511.2定义5511.3营运现金流量预测假设5711.4利息、税收、折旧和偿债前的收益5812.投资分析5912.1项目成本假设5912.2项目财务假设6012.3财务分析60拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第4页HorwathAsiaPacific20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTelephone:(852)25246073Facsimile:(852)28452008Email:[e-mail]:樓電話:[phone]傳真:[phone]電郵:[e-mail]網址:日董冲先生中国金茂(集团)股份有限公司上海市浦东新区世纪大道88号金茂大厦8楼尊敬的董先生：依照我们于2006年12月23日签署的合约，以下附上：《中国上海崇明岛拟建酒店市场及财务可行性研究》。为进行此市场研究，我们访问了拟建项目所在的大上海区域以及中国其它相关酒店市场的政府、旅游行业及酒店行业的有关人士，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来可能的需求和供给发展趋势。这份报告涵盖了以上研究和分析的成果，此外，我们也对该项目所处地点和周边区域进行了详细的调查，以确认其是否合适开发为酒店项目，昀后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2006年11月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。此报告属中文翻译版本，昀终意见以英文版本的报告为准。代表浩华管理顾问公司[草案]NigelSummersDirector,ConsultingServices拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第6页拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国上海崇明岛2006年12月1.介绍受中国金茂（集团）股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司为其位于中国上海崇明岛的一座拟建酒店项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。1.1项目拟建酒店位于上海崇明岛，隶属于一处面积约2,377亩的地块，该地块预期将包括住宅别墅、一座18洞高尔夫球场、商业设施和拟建酒店。1.2服务范围我们的市场及财务可行性研究的服务范围主要包括：•视察拟建酒店地点，此项研究并不包括任何法律、工程或环境考虑，但我们评估和分析了来往该处地点的交通便利程度、可见度和景观、周围的需求客源及其他可能影响项目市场前景的因素；•分析目前及未来市场旅游业及经济发展方面的特征和趋势，以确定拟建项目在未来市场的生存潜力；•确定可能与拟建项目构成不同程度竞争关系的目前已存在及建设中的酒店；•分析现有具备竞争力及/或可资比较的酒店设施和各自的业绩表现；•在分析到访旅客历史和预期增长趋势、经济发展趋势的基础上，预测酒店需求市场的未来增长趋势；•设施建议，包括适合拟建酒店的各类设施的数量、面积以及组合；拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第7页•预测拟建酒店的预计利用率水平，准备拟建酒店首个10年运营期间的财务业绩表现以及投资回报分析。1.3主要假设此市场及财务可行性研究的结论及建议主要基于以下重要的假设：宏观环境•未来将不会有严重影响中国尤其是上海整体市场信心，进而损害当地商务活动、到访旅客及国内旅游业等的政治或行政发展方面的事件发生；•在未来运营期间，拟建酒店将获得稳定且可靠的基础设施保障（如饮用水、污水处理、电力及用气设施等），这是实现顾客满意和达到顾客期望值的重要前提；•往来上海与崇明岛现有的交通系统将继续保持高效通畅并获得持续改善，以实现该项目对交通便利程度的要求；•中国，尤其是上海的主要贸易、投资及旅客来源国家的经济在未来不会经历重大和持续的衰退；•我们在分析中所采用的通胀率假设与实际情况相符；•人民币在不久的将来不会经历重大的升值或贬值。拟建酒店•拟建酒店将定位为一座具有国际水准的4星级酒店，委托一家享有盛誉的国际专业酒店管理公司管理，使用知名品牌。业主期望拟建酒店在设施品质、设施范围及服务水准方面都能够发展成为崇明岛酒店市场的高品质酒店；•拟建酒店将具有国际水准，并委托一家颇有声誉的国际专业酒店管理公司管理，酒店预期将在员工招募和培训方面做出相当大的投资，以提供合乎酒店市场定位且能够达到顾客期望的服务水准；•酒店将进入管理公司的国际预订和市场推广系统；•酒店在开业前将采取积极进取的广告及促销活动，并在我们分析所涵盖的期间内持续进行；拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第8页•酒店的硬件设施及家具将实现品质一流，同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的期间内持续进行，以维持其一流品质；•竞争酒店市场未来将加入的竞争对手酒店与本报告中所作的预测不会出现重大差异；•酒店将在2010年进入全面运营年份。拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第9页2.上海经济概况2.1上海的经济指标2003年至2005年，上海各项经济指标活跃，如下表概览：上海经济指标，2003年至2005年经济指标20032004变化2005变化%国民生产总值（人民币10亿元）62574521%91421%人均国民生产总值（人民币）46,71755,10418%64,34817%工业总产值（人民币10亿元）1,0341,40210%29721%零售额（人民币10亿元）22224554%9123%出口（美元10亿元）487436%9610%进口（美元10亿元）64878%6.96%外资项目4,3214,3340%4,091-6%合同外资（美元10亿元）11129%1417%实际利用外资（美元10亿元）66.5不详不详不详平均月收入(RMB)1,486不详21%91421%资料来源：上海统计局2005年，上海实现的国民生产总值较2004年同期增长11%，工业总产值增长14%，出口和进口总额实际增长分别为23%和11%。如下表所示，上海人均国民生产总值高居中国各省市自治区榜首：中国国民生产总值排名前10位的省/市，2005年区域国民生产总值（人民币亿）10人均国民生产总值（人民币）上海91467,492北京68945,444天津36635,457浙江1,33727,552江苏1,82724,515广东2,17024,438山东1,84720,044辽宁80118,965福建65618,621内蒙古38216,062资料来源：–中国统计局拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第10页2.2上海的国际到访旅客下表显示了历年来到访上海的国际旅客数量：到访上海的国际旅客，1992年至2005年年份外国人港澳台合计年均增长率1992781,000472,0001,253,000+28%1993853,000396,0001,248,0000%19941,020,000302,0001,322,0006%19951,076,000292,0001,368,0003%19961,155,000277,0001,432,0005%19971,300,000216,0001,654,00015%19981,180,000350,0001,530,000-7%19991,287,000370,0001,657,0008%20001,439,000375,0001,814,0009%20011,470,000573,0002,042,00013%20022,106,600568,0002,725,30033%20031,990,000457,1002,447,100-10.2%20043,197,000658,0003,855,00058%20053,799,292646,1364,445,42815%92–05年均增长率12%3%10%-资料来源：上海市旅游局过去13年期间，到访上海的国际旅客数量年均增长率为10%。2004年，在到访国际旅客过夜人数方面，上海首次超过北京名列全国第一位。2004年，到访中国的国际旅客人数、过夜人数和旅游外汇收入排名前15名的城市如下表概览：拟建酒店项目草案中国上海崇明岛中国金茂（集团）股份有限公司第11页中国的国际到访旅客人数排名前15名的城市，2005年城市到访旅客(1,000人)增长率过夜间晚（1,000间）增长率平均逗留时间上海4,44515%15,55017%3.50北京3,62915%14,99814%4.13深圳6,16410%12,51412%2.03广州5,10317%10,89918%2.14珠海2,37723%4,140-0.4%1.73杭州1,51523%3,97524%2.62南京87622%3,72714%4.25苏州1,18622%3,56223%3.00厦门76824%3.01721%3.93天津74020%2,75920%3.73西安77619%2,25019%2.90青岛68431%2,23442%3.26桂林1,00124%1,41523%1.41中山6667%1,120-10%1.68昆明69641%1,01334%1