2013年西安房地产市场年报

Codeofthisreport|1©CopyrightJAVELINMR,20122013年西安房地产市场年报嘉论营销-2014研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Codeofthisreport|2©CopyrightJAVELINMR,2012房地产市场运行背景1全国及西安经济运行情况分析2013年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数，如果说2012年上半年经济下滑的主要诱因是大环境不景气拖累，那么2013年之后更多是国内其他负面因素影响。上半年全市生产总值2033.25亿元，按可比价格计算，同比增长11.3%，比一季度提高1.3个百分点，比上年同期提高0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值79.25亿元，增长3.0%；第二产业增加值878.38亿元，增长15.4%；第三产业增加值1075.62亿元，增长8.5%。上半年，西安市完成固定资产投资（不含农户）2171.40亿元，同比名义增长26.5%，增速比一季度回落0.7个百分点，比上年同期回落0.4个百分点。其中，民间投资1072.96亿元，增长27.1%。分产业看，第一产业投资31.12亿元，同比下降21.5%；第二产业投资437.84亿元，增长55.4%；第三产业投资1702.44亿元，增长22.0%。在第二产业投资中，工业投资388.33亿元，增长51.5%，高于全市固定资产投资25.0个百分点。分所有制看，公有制经济投资857.52亿元，同比增长13.0%；非公有制经济投资1313.88亿元，增长37.2%。上半年新开工项目796个，同比增加37个。上半年，西安市实现社会消费品零售总额1189.45亿元，同比名义增长13.5%（扣除价格因素实际增长11.8%），增速比一季度提高0.3个百分点，比上年同期回落1.9个百分点。其中，限额以上企业（单位）实现消费品零售额874.80亿元，增长17.5%，比一季度提高1.1个百分点，比上年同期提高0.6个百分点。全国经济持续向好西安经济运行回升向好Codeofthisreport|4©CopyrightJAVELINMR,2012房产税改革试点范围扩大2013年9月，国家发改委和财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时，在国家发改委主任徐绍史的报告中，有这么一句话：下半年需要重点抓好的工作，五是继续大力推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围。中国人民银行决定进一步推进利率市场化改革经国务院批准，中国人民银行点评p;决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。二、取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。嘉论点评：全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户协商定价的空间将进一步扩大，有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本；有利于金融机构不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，加大对企业、居民的金融支持力度；有利于优化金融资源配置，更好地发挥金融支持实体经济的作用，更有力地支持经济结构调整和转型升级。西安楼市整治风暴：房企或将迎来一次大洗牌央视曝光西安没有预售证违规售楼的新闻一经播出，随后掀起的整治风暴。10月24日，西安市房管局发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，将对城区内所有房地产开发项目进行排查，开展房地产市场秩序专项整治活动。专项整治内容包括：未取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、缴纳诚意金等形式变相预售商品房；未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房；未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告；其他违反房地产市场管理法律法规的行为。嘉论点评：此次市场整顿，淘汰和净化不规范企业，或将对西安房地产市场竞争格局产生一些变化，促进行业专业的提高。宏观政策环境分析Codeofthisreport|5©CopyrightJAVELINMR,2012通知内容如下：（一）严格落实商品房预售许可制度。未取得商品房预售许可的开发项目，不得进行预售，或以内部认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相预售，收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何形式的房地产展销活动。（二）规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。未经备案的，不得发布。（三）加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项目，不得对外开放销售场所。（四）加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，应制定详细的预售方案，并严格按照报备预售方案组织预售活动。预售方案内容发生变更的，应在变更后10日内报我局备案。（五）完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前，房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议，确定监管账户。预售资金（包括定金、首付款、购房贷款）要全部纳入监管账户。（六）强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一房一价”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。（七）规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房，必须按照平等、自愿、公平的原则，通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同，严格按照双方合同约定内容，依法履行责任和义务。不得以其他形式签订商品房买卖合同或以合同附加条款形式，免除自己的责任。因不可归责于购房人责任，导致交易未成立的，不得扣取购房人定金等已交纳费用。（八）实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员上岗证书》，方可从事商品房销售业务。（九）加强房地产经纪机构及执业人员管理。（十）强化房地产经纪活动监管。（十一）市房地产协会应充分发挥行业组织的自律作用，（十二）加强房地产市场日常监管。（十三）加强社会监督。（十四）严格查处商品房预售活动中的违法违规行为。对存在未取得预售许可，违法进行商品房预售，擅自发布商品房预售广告等违法违规行为的开发企业，一经查实，我局将依法严肃查处，并通报国土、规划等有关部门，依照有关规定暂停新购置土地及其他经营活动。西安房管局商品房预售制度“十四条”规定Codeofthisreport|6©CopyrightJAVELINMR,2012城市措施北京存在违规问题的房地产企业和单位，有关部门按照职责分工依法进行处理并在媒体曝光，市建委将不定期通报违法违规的案件，向社会公开曝光。上海对违法违规销售商品房的企业，依法作出警告、责令限期改正，并处罚款的行政处罚。对通报的房地产开发企业采取暂停发行股票、债券，限制参加新购置土地、金融信贷活动，加强征税清算和稽查等措施。广州对无预售证违法销售的房地产开发企业及中介代理机构进行查处，查处将记入开发商的诚信档案,如果屡教不改,将采取罚款等严厉措施,直至禁止该楼盘销售。深圳未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，除由主管部门责令停止违法销售行为外，还将按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。石家庄违法销售的项目一律由辖区政府依法组织强制停工，关闭销售场所，接受处理。山西对于违规销售的项目，以及存在严重不规范经营行为的开发企业，一并列入黑名单，借助媒体，公示于众，让社会监督。呼和浩特对未取得建设用地许可、建设工程规划许可、施工许可的违法建设企业下达了停工通知书、责令销售通知书并签订承诺书。新疆通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强行为监管，对存在违法违规行为的责令限期整改，并记入房地产信用档案。全国各城市针对未取得五证即售的情况出台了不同的相关政策，目的均以净化市场和保护开发商、金融机构及购房者权益为中心。Codeofthisreport|7©CopyrightJAVELINMR,20122013年西安房地产市场表现2Codeofthisreport|8©CopyrightJAVELINMR,2012西安市土地市场分析Codeofthisreport|9©CopyrightJAVELINMR,2012西安土地总供应、成交情况及占比2013年西安市城六区土地成交共206宗，环比上涨207.5%；总量为11463亩，环比上涨246%。其中住宅土地成交77宗，成交量为311万㎡，成交4667亩，平均楼面价在1374元/㎡。商业、商服成交70宗，成交量为231万㎡，成交3478亩。工业用地成交3030亩。西安土地市场总供应1.46万亩，成交1.15万亩，成交量总体同比上涨246%，楼板价989元/㎡。050010001500200025000500000100000015000002000000250000030000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应土地(㎡)成交土地(㎡)楼板价(元/㎡)供应土地(㎡)成交土地(㎡)楼板价(元/㎡)1月6084313058539292月157207123083911103月606813460623404月51934617869721545月10994837911769386月6147996971897367月22015821018510658月12532699311849689月852665389548128810月69858532767291611月2388426572224102412月1284425961684909总计97560207642315989工业26%公建配套2%商务1%商业30%住宅41%2013年成交土地使用属性占比数据来源：嘉论监控数据Codeofthisreport|10©CopyrightJAVELINMR,2012西安住宅用地供应、成交情况及占比11021310411224116161206134515022486137212791444050010001500200025003000010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应土地成交土地楼板价楼板价均值单位：元/㎡供应土地(㎡)成交土地(㎡)楼板价(元/㎡)1月052837511022月6205070307513103月7242183994114月15183015183022415月37359327410216166月8761218710312067月1684679117913458月34501830661915029月2745763331248610月26410261259137211月288326312045127912月9012904144711444总计267698531117881374城北15%城东(浐灞)37%城南23%城西5%高新5%西咸新区15%2013年住宅用地成交区域占比数据来源：嘉论监控数据西安住宅用地成交77宗，成交量为311万㎡，成交4667亩，平均楼面价在1374元/㎡。城南土地成交1076亩，占到了23%；浐灞占到35%，成交1691亩。城北板块占到15%。西咸新区板块土地成交占到15%。高新及城西土地成交量较少，均仅占到5%。住宅用地成交77宗，成交量为311万㎡，成交4667亩，平均楼面价在1374元/㎡。Codeofthisreport|11©CopyrightJAVELINMR,2012各版块土地供应、成交情况、价格特征数据来源：嘉论监控数据153312791401122119541202050010001500200025000200000400000600000800000100000012000001400000城北城东(浐灞)城南城西高新西咸新区供应面