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••中国商业地产模式探索•____城市综合体解读一、商业地产运作的几个关键要素•金融模式（盈利模式）•产品类型•人力资源•商业资源二、中国商业地产发展目前面临的形势中国城市化进程及未来发展预测 2009年47% 2020年50% 2050年75% 2000年36% 1990年26%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年 2023年 2028年 2033年 2038年 2043年 2048年城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代一、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。二、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。•房地产政策调控的影响•1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场•2、政策调控也让商业地产的优势凸显•拿地•贷款•中国商业地产运作中•存在的几个突出问题••----万达商业地产发展历程1.起步——为什么要做商业地产2.第一代产品——经验与教训济南泉城路万达广场南京新街口万达广场3.第二代产品——提高与缺陷武汉万达广场南宁万达广场4.第三代产品——突破与成熟上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。北京石景山万达广场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.第三代产品——突破与成熟四、开发城市综合体的基本原则1.选址城市区域政府规划成本控制2.商业规划与定位目标客群档次定位辐射范围项目规模2.商业规划与定位主力店的作用.ppt的作用业态比例持有与销售.ppt3.建筑规划设计交通优先突出商业3.建筑规划设计3.建筑规划设计功能分区超市楼娱乐楼百货楼综合楼步行街强调空间3.建筑规划设计4.购物中心与百货店百货店是购物中心最重要的主力店（之一）百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置购物中心需要的是主题百货购物中心的百货店面临的课题：如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化核心商圈的购物中心需要不需要百货店非核心商圈购物中心中的百货店如何生存典型案例•两个典型的第三代万达广场•成都万达广场•石景山万达广场•五、购物中心招商的基本原则购物中心招商的几个基本理论•联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间和购物成本。•零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。•按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态主动型与依附型业态的互动•主动型业态（确定商圈和基调）：•1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈）•2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈）3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈）依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金）1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店主力店与小商铺小商铺低收益高安全性黄金分割线高收益低安全性主力店1.如何解决三对矛盾租金与品牌1.如何解决三对矛盾连锁品牌与当地商家1.如何解决三对矛盾•高端购物中心受欢迎的品牌：•服装服饰:CALVINKLEIN、ErmenegildoZegna、MISSSIXTY、PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝菲尔、Lacoste、TOMMYHILFIGER、MOISELLE慕诗、MAXMARA、JORYA卓雅、HugoBoss、GIVENCHY纪梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、Diesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJo瑠久、FENDI•鞋包：LouisVuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、JOY&PEACE真美诗、NINEWEST玖熙、DANIELHECHTER•珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世奇•化妆品：VERSACE、ANNASUI、SHISEIDO资生堂•休闲餐饮：一茶一坐、星巴克•电子电器：BOSE•中高端购物中心受欢迎的品牌：•服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VEROMODA、LEVI'S、爱慕、ZARA、LACOSTE、CalvinKleinJeans、暇步士、ELEGANTPROSPER雅莹、ELLE•运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA、PHITEN法藤•休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客•药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰•鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO•珠宝钟表：SWATCH•快餐：KFC2.招商实施中的几大要素时间地域人员流程.doc技术对接先租后建共同选址战略伙伴四、如何通过招商实现真正的“订单地产”购物中心运营管理的最终目标.资产升值购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。品牌优化租金提升商户经营业绩增长吸引客流购物中心开业运营运营管理评价的核心指标客流量销售额及销售平效租金及租金平效购物中心运营管理的工作模块营运企划开业前筹备经营现场管理租务管理客户关系管理运营信息管理营销活动管理战略合作推广媒体及公关管理品牌形象及美陈管理