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南京软件园（西区）开发建设实施规划NanjingSoftwareParkDevelopingandConstructingPlan南京软件园管理处南京再创管理顾问有限公司2013年8月29日卷首语2011年8月，南京市委市政府作出打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点，高标准建设中国软件名城的战略决策后，南京软件园（西区）孕育而生。经历近两年的发展，软件园（西区）启动区已完成南农路、江淼路等四条主干路建设；孵鹰大厦、明发通达信息港一二期、福青科创中心等项目也已破土动工。目前园区招商项目13个，其中4个已开工，3个已签约，6个正在积极对接中。本报告是一个实施方案，主要解决的是如何将现有城市设计方案落实到开发建设层面。因此，本报告涉及到规划、融资、建设、招商、管理等一系列实际工作内容。本报告将重点解决三个问题：1.建设融资；2.产业招商；3.综合服务体系构建。在建设融资方面，主要从时间维度，将启动区的开发建设分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围；从资金维度，将启动区92.5亿的投资体量拆分为13个单体项目，以选择合适的开发主体和融资渠道。启动区开发运营中，软件园既要出让部分土地，引入符合规划要求的企业，同时也要在其他合作开发项目的基础上，开发部分持有型物业，保障园区后期持续的盈利能力。基于软件园融资的五大层面，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。在产业招商方面，主要将软件园（西区）的主导产业定位为电子商务产业、动漫产业、工业软件产业、移动互联网产业和信息安全产业，并对此五大产业进行产业内涵、分类、产业链、发展格局的研究，提出五大产业的招商目录及未来南京软件园（西区）的五大发展策略。针对园区招商工作，建议园区建立招商客户关系管理系统，以保障招商工作的顺利进行。在综合服务体系构建方面，主要提出要打造南京软件园智慧园区示范区，建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对外服务运营平台，在提高园区信息化管理水平的同时，加强对区内企业的智能化服务支持，提高园区对产业的扶持能力。建议园区构建综合服务体系，提供政策落实服务、建设工程服务、技术职称服务、金融中介服务等八大类专业服务，为园区入驻企业提供全方位的专业服务。南京软件园（西区）的成长壮大，不仅需要打通融资渠道、明确招商方向、提升综合服务等内功的修炼，也需要外部的支持与相关政策的配套。我们坚信，南京软件园（西区）经过未来十年的努力，将成为南京软件产业的卓越示范区！2南京再创管理顾问有限公司卷首语绪论项目背景研究目标研究方法技术路线规划解读及园区现状规划解读园区现状问题界定愿景目标与开发策略发展愿景战略定位总体目标系统开发策略建设融资与项目管理项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理产业规划与招商指南产业内涵与分类产业链分析产业发展格局产业定位产业发展策略主导产业招商指南综合服务与运营管理综合服务体系建立智慧园区平台设计近期行动方案24102548701001121绪论项目背景研究目标研究方法技术路线5南京再创管理顾问有限公司南京市委、市政府于2011年8月决定，打造“一谷两园”软件产业集聚区，高标准建设中国软件名城。南京将重点打造以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业集聚区。南京“一谷两园”软件产业集聚区，规划面积约为107平方公里，其中，南京软件园（西区）位于南京市浦口区，东至规划长江五桥过江隧道、环北路、团结路、南至南农路、临江路，西至规划虎桥路，北至普乌路、丰子路，规划总面积约11平方公里。本项目区内建筑以研发办公作为基准定位，功能包含孵化器、加速器、公共服务平台、人才公寓等。项目启动区位于项目宗地东北侧，总用地面积约700亩，规划总建筑面积约150万平方米，目前已完成启动区城市设计，南农路等四条道路及孵鹰大厦等项目已近完工。为了科学、有序、高效地推动南京软件园（西区），特别是启动区的开发与建设，迫切需要对南京软件园（西区）的规划、融资、建设、运营、管理等五个环节进行深入研究，以形成具有前瞻性、科学性和可操作性的方案。为此，南京软件园管理处委托南京再创管理顾问有限公司，对此进行专题研究。1.绪论1.1项目背景南京软件园规划边界6南京再创管理顾问有限公司1.2研究目标1.绪论本报告旨在研究南京软件园（西区）的愿景目标、建设融资、产业招商、综合服务等重大问题。本研究将达到以下目标：现状调查首先对南京软件园(西区)的现状进行调研，对已经做过的各种规划进行解读和整合，对资源进行梳理。掌握南京软件园(西区)的基础、条件、能力和区位优势等情况和数据。战略目标及阶段性任务制定结合南京市软件产业的总体规划，明确南京软件园(西区)的发展愿景、定位，提出南京软件园(西区)开发的战略定位和开发目标。项目梳理及融资渠道建议主要从时间维度划分启动区的开发时序，并从投资主体维度梳理启动区13个单体项目，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。主导产业选择及招商目录梳理基于发展基础、未来空间、产业政策等方面，为软件园（西区）选择五大主导产业，提出相应的招商目录及产业发展策略。综合服务体系及智慧园区发展建议为提升园区运营效率及服务水平，提出综合服务体系建设和智慧园区建设意见。7南京再创管理顾问有限公司系统设计法本实施规划采用系统设计的方法，从“规划-融资-建设-招商-管理”五位一体的角度，按照给定的约束条件和目标，选择能够实现价值最大化的路径和行动方案。南京软件园（西区）的开发过程是一个复杂的系统工程，因此本次实施规划应当注重方案的整体性、结构性、动态性和操作性。目标路径法该方法的核心是“未来决定现在，目标决定行动”。南京软件园（西区）的实施规划，原理上是给定约束条件下，运用设计科学理念，综合价值判断与事实判断而产生的理想方案。假设论证法实施规划的科学性建立在事实判断和数据分析基础上，但在实施规划设计的过程中，往往需要在信息较少的阶段，根据经验和直觉现行构建假说，然后通过事实论证对假说加以验证，并提出探索性的解决策略。该方法有利于迅速准确地明确问题的本质，提高策划速度和质量。成本收益法规划设计及实施建设之前，需要对经济活动资金来源与占用关系全貌进行分析，判定资金来源与占用关系的静态特征和动态趋势，从中发现并解决问题。案例借鉴法在实施规划中，比较—分析—借鉴法包括研究区域的历时态和同类区域的共时态比较分析两种，前者从发展历史的角度进行比较研究，后者从相同类型区域比较角度进行研究。“比较—分析—借鉴法”有助于吸取经验，找准前进方向，促进方案成功实施。1.3研究方法1.绪论1.4技术路线8南京再创管理顾问有限公司1.绪论产业招商指南综合服务与运营管理产业规划与招商指南建设融资与项目管理愿景目标与开发策略规划解读及园区现状绪论园区现状规划解读发展愿景战略定位系统开发策略项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理产业内涵与分类产业链分析产业发展格局产业定位产业发展策略综合服务体系建立智慧园区平台设计问题界定总体目标近期行动方案招商指南9南京再创管理顾问有限公司1.5参考依据信息化发展规划(2011-2015).国务院.2012信息产业“十二五”发展规划.国务院.2012软件产业政策文件汇编.信息产业部.2000软件和信息服务业十二五发展规划.江苏省.2012南京市“十二五”服务业发展规划的通知.南京市.2012南京市十二五电子商务发展规划南京市“人才引领、科技创业，制度先试、园区先行”八项重点计划.南京市.2011市政府关于南京“一谷两园”软件产业聚集区-南京软件园空间布局规划的批复.宁政复[2011]123号中共南京市委南京市人民政府关于以打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点高标准建设中国软件名城的意见.宁委发[2011]39号南京软件园（启动区）A1地块建筑方案设计.厦门中建东北设计院有限公司南京软件园（启动区）C2地块建筑方案设计.厦门中建东北设计院有限公司南京软件园（启动区）C3C4地块项目建筑设计.DPArchitectsPteLtd南京浦口新城发展战略规划研究.江苏省城市发展研究院.2012南京浦口创新特区控制性详细规划1.绪论2规划解读及园区现状规划解读园区现状问题界定四通八达的交通路网，为园区的发展提供了便捷的交通环境。南京软件园（西区）位于浦口新城核心区域，与紫金（高新）科技创业特别社区、紫金（浦口）科技创业特别社区、浦口国际企业研发园相邻，规划面积约11.3平方公里，面临长江，背靠老山，与河西CBD隔江相望，紧邻国家级西江口湿地公园和正在建设中的青奥公园，水系发达，景色宜人。发达的交通体系，将为园区赢得发展先机。已建成纬七路过江隧道南京长江三桥南京长江大桥在建中地铁10号线纬三路隧道地铁3号线规划中长江五桥地铁11号线地铁4号线11南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状2.1.1区位交通南京软件园（西区）区位图2.1规划解读愿景以软件园区的智能生长为核心，为创业者，技术研发人员，投资机构,多媒体提供以人为本的服务环境，注入低碳生态的综合技术，提倡自然环保的新型社区，实现产业、生活、娱乐和学习环境的和谐共生，激发各产业的互交性，引领先导作用的国际化生态智城。2.1规划解读12南京再创管理顾问有限公司SmartgrowthPeople-orientatedLowcarbonHarmonyco-existenceTrendleading智能生长以人为本低碳生态和谐共生引领先导2.规划解读及园区现状2.1.2发展愿景13南京再创管理顾问有限公司2.1规划解读南京软件园（西区）规划总面积11.3平方公里，规划中产业及居住用地占约45%。道路用地面积：403.42公顷比例：20.92%绿地及水域面积：489.16公顷比例：25.37%公共服务面积：170.72公顷比例：8.85%居住用地面积：119.68公顷比例：6.21%产业用地面积：745.3公顷比例：38.65%2.规划解读及园区现状2.1.3土地利用南京软件园（西区）土地利用规划图启动区四大区块实现科技、办公、居住、商业、娱乐等复合功能。启动区用地面积约35公顷ABDCA用地97415.1平方米;3.5容积率商业商办、研发办公B用地84478.5平方米;3.5容积率商业商办、研发办公、SOHO公寓C用地94452.1平方米;3.5容积率商业商办、研发办公、SOHO公寓D用地74360.6平方米;3.5容积率研发办公、SOHO公寓、二类居住14南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状2.1规划解读2.1.4功能配置2.1规划解读15南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状丰子河路沿街效果图底层商业空间效果图地标性建筑效果图内部道路效果图孵鹰大厦效果图2.1.5城市设计规划远期（2020-2030）规划远期（2020-2030）规划远期（2020-2030）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）2.1规划解读软件园11.3平方公里的开发建设预计于15年内完成，开发阶段分为近期、中期、中远期、远期四个阶段。16南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状近期（2012-2013）面积：4.9平方公里中期（2013-2015）面积：3.5平方公里中远期（2015-2020）面积：6平方公里远期（2020-2030）面积：4.9平方公里2.1.6开发时序南京软件园（西区）开发时序图17南京再创管理顾问有限公司一期开发