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西咸新区房地产市场调查报告2011.8.22一西咸新区概况二西咸新区房地产市场发展分析三重点个案分析3一西咸新区概况4西咸新区规划分析5总占地882平方公里，建筑用地272平方公里，人口90万北至规划中的西咸环线南至京昆高速西至茂陵及涝河入渭口东至包茂高速6泾河新城规划范围146平方公里，以低碳产业为主，重点发展节能环保，高端制造业，测绘，新能源等产业空港新城规划范围141平方公里，以临空产业为主，重点发展空港物流，飞机维修，国际商贸等产业秦汉新城规划范围是291平方公里，遗址保护区面积104平方公里，以生态，文化和商业为主，重点发展文化旅游和都市农业等产业沣西新城规划范围143平方公里，遗址保护区面积8.6平方公里，重点发展信息技术，物联网，新材料，生物医学等新兴产业沣东新城规划范围161平方公里，遗址保护区13.3平方公里，重点发展高新科技产业研发，体育会展商务等产业7西咸新区区域发展优势82010年12月，《国家主体功能区规划》明确西咸新区为国家重点开发区之一，西咸新区建设随之也上升为国家战略。9交通优势地铁一号线后围寨站口咸阳国际机场通往西安的公交：K606，K630，912路通往咸阳的公交：59，21路规划中的地铁5号线经过此地10文化与生态优势渭河、沣河、泾河，为西咸新区的生态环境增色不少，良好的人居环境已见雏形。秦汉历史文化在这里演绎的淋漓尽致，西咸新区彰显生态宜居的特质。11西咸新区区域发展劣势12入驻大型企业偏少以世纪大道为例，周边的大型企业很少，只有西电集团搬迁至此，目前尚未完成搬迁，没有大型企业的拉动，西咸新区的全面发展会受到抑制，进而阻碍房地产市场的发展。13商业氛围不够浓厚西咸新区规划的五个组团中，商业氛围不够浓厚，世纪大道是西咸新区的发展前沿，其周边的商业配套缺乏，直接导致其写字楼市场的空白。商业氛围的营造是未来西咸新区房地产市场应该解决的问题。14区域概况小结在目前楼市政策调控力度不断加码及金融市场趋紧的背景下，房地产市场受到冲击，新区的规划实施却将给区域房地产市场带来新的机遇与挑战。15二西咸新区房地产发展分析16区域主要项目区位17世纪大道奥林匹克花园西西安小镇加州一号亿龙金河湾世纪优盘金泰丝路花城先河国际社区18主要项目的基础信息19区域主要项目基础信息项目名称物业类型项目区位总占地面积（亩）总建面（万方）目前均价（元）户型户型面积区间总套数在售套数西西安小镇别墅西安市沣渭新区世纪大道北侧5252513000五室240--3204355奥林匹克花园普通住宅西咸新区绕城高速与世纪大道交汇处西北角8281006100两室，三室79--102未统计400加州一号普通住宅世纪大道东段北侧，东邻奥林匹克花园50115200三室99--130800未定亿龙金河湾普通住宅西咸新区世纪大道蓝马啤酒场环岛北200米333315700三室118--125200017项目多以普通住宅为主，高端项目较少总建面大多数在30万一下均价大多数在6000以下户型两室三室为主200%10%20%30%40%50%60%70%80%西西安小镇奥林匹克花园加州一号亿龙金河湾西安客户比例咸阳客户比例陕北客户比例区域主要客户来源从调查情况来看，区域目前的主要客户集中在西安和咸阳地区，少数高端项目有陕北客户介入。其中西安占一半以上的比例。21区域主要推广方式22区域各主要项目推广方式项目名称报纸宣传网络宣传短信宣传户外宣传西西安小镇华商报搜房少量户外大立柱，公交宣传牌奥林匹克花园华商报搜狐焦点少量户外大幅平面广告加州一号无800J大量沿街发传单亿龙金河湾咸阳日报800J少量大立柱据调查了解，报纸宣传和网络宣传效果最为明显，特别是前期宣传阶段其效果尤为突出23总结：西咸新区楼盘价格相比西安优势明显，且宣传渠道多样，在区域未来巨大的升值潜力的推动下，已经吸引了大批西安及部分陕北客群来此置业，受到了许多置业者的关注，西咸新区正逐渐成为未来楼市瞩目的焦点。24奥林匹克花园三重点个案分析25项目概况项目分为六期开发，目前在售为四期，开发商是陕西泰盈环达通房产开发有限公司，总占地828亩，总建面100万，容积率为2.0。产品逐渐趋于多元化价格涨幅明显26奥林匹克花园项目定位整体形象定位：以包含体育，教育的身份亮相，以奥运的精髓为铺垫，极力升腾奥运生活。项目档次定位：中高档次物业类型定位：普通住宅，包括多层，小高层，LOFT。目标客群定位：西安咸阳的城市中产阶级。27奥林匹克花园周边配套项目所在地项目周边医疗设施文化遗址地铁直通于此，公交线路很多本区域目前周边配套总体来说比较匮乏，金融网点便民服务等设施偏少28奥林匹克花园社区内部配套奥园的社区内部配套完善，教育配套齐全，其中陕西师范大学奥林匹克学校，从幼儿园到高中都包括其中，社区内部更有商业街区，星级酒店，会所，游泳馆等设施。29奥林匹克花园4.2期79、102平户型分析79平米两室两厅一卫优点：户型方正，动静分离，南向采光，光照条件好，赠送面积较多，主卧连通生活阳台，在增强空间的同时，也使得居所的舒适度得到了提升。缺点：缺乏入户玄关设计，私密性较差，暗厨暗卫设计，不利于油烟和浊气的及时排出，30三室两厅两卫102平米优点：户型方正，南北通透，动静分离，各功能分区设计合理，实用性较强，餐客一体设计提升了客厅的空间感，客厅带有景观阳台，增强景观性，主卧纯南，采光很好。缺点：没有入户玄关，缺乏私密性。31奥林匹克花园客户分析奥林匹克花园客户分布比例0%10%20%30%40%50%60%70%西安咸阳陕北奥林匹克花园客户分布比例从客户比例来看，奥林匹克花园的客户多来自西安和咸阳，据调查，西安地区的客户主要集中在高新和城西。西咸新区目前不在限购范围之内，相对投资占比较大。32奥林匹克花园推广方式调查情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%报纸网络户外奥林匹克花园奥林匹克花园奥园的推广方式多样，且推广定位明确，良好的推广效果为奥园赢得了不少客户。33项目总结项目总体优点：奥园以其良好的市场定位，合理的户型设置，完善的社区配套，成熟的营销手段，赢得了部分客群的认可。项目总体不足：项目周边商业配套不够，生活配套欠缺，居住氛围不够浓烈，西安的置业客群往返不便。解决方法：随着西咸新区的逐步发展，产业结构的不断升级，项目周边的商业配套会逐步的完善。34西西安小镇35西西安小镇项目概况开发商占地面积建筑面积开盘时间主力户型陕西上林苑投资开发有限公司525亩25万方2010.11.26240-390均价容积率绿化率总户数产品形态13000小于1.245%645联排，叠拼别墅36项目规划项目产品概况：西西安小镇，主要产品由西班牙联排以及英伦叠加组成，对于建筑风格细节的把控做得很细致，西班牙风格的联排别墅表现尤为突出。项目是阳光城国际社区的一期，目前在售为第五批次房源。37西班牙联排效果图英伦叠加效果图2020/6/2938联排210套，叠拼435套35栋英伦风格的叠拼别墅40栋西班牙风格的联排别墅目前在售的是55号联排别墅，价格区间是13000到1800039销售批次总套数开盘时间均价总体去化率第一批次892010年11月28日叠加7500，联排900060%第二批次562010年12月25叠加8500，联排10000第三批次502011年3月28日叠加8500，联排10000第四批次602011年5月底叠加8500，联排11000第五批次目前在售5套2011年7月15日叠加9000，联排13000西西安小镇分批次销售情况开盘频繁均价相比西安较低，处稳步上升态势40项目周边配套项目所在地医疗设施地铁一号线和多条公交线路历史遗址公园本区域金融网点，便民设施比较匮乏，周边的配套比较薄弱41项目户型分析250㎡联排四室三层优点：1、一层为生活功能区，餐厅厨房、客厅及卫生间齐备，并且还配有停车区及入户花园；从容入住、彰显尊贵；2、二层为一个主卧两个次卧，主卧有独立配有卫生间和阳台，两个次卧公用一个卫生间；3、三层为一室设计，带有独立卫生间，私塾书房；还有大阳台可以简易会客厅使用，私密性极强；4、整体户型布局方正，分区合理，功能性当完善。缺点：户型为东西向设计，采光性略有影响。42240㎡三室三层叠拼优点：1、分三层设计，各区功能分区明显，使用自如，体现豪宅品质；2、一层设计有主卧、餐厅客厅、厨房、卫生间、阳台和花园应有尽有；3、二层设计的主次两个卧室都带有卫生间和阳台，并且主卧还配备了书房；4、三层为休闲活动区，有休息厅、会客厅和桌球区域；缺点：整个房子为东西向布局，采光效果不够理想。43项目客户分析45%35%20%陕北客户比例西安客户比例咸阳客户比例据调查，西西安小镇的主要置业客户是来自陕北的投资客户，西安和咸阳的自主兼投资客户，客户职业大多为个体老板，政府官员，大学教授。年龄为45岁以上。44项目推广分析1、报纸广告（华商报整版）2、户外广告牌——机场/世纪大道/唐延路/蓝马啤酒厂（项目地附近）五龙车城门口/太白南路/南三环/西二环/北二环/科技六路3、外展——高新金花/赛高金花4、候车亭广告（曲江）5、杂志——《长安客》/《西安豪宅》6、短信7、网络45华商报2010年10月12日整版首次亮相世纪大道路口户外广告46项目总结项目总体优势：项目的价格优势是其畅销的重要原因，另建筑风格做的也比较扎实。项目地处市郊，符合别墅的基本要求，生活氛围比较清静。项目总体劣势：陕北的投资客户偏多，将会导致其空置率升高，项目周边配套不是很完善。解决方法：随着西咸新区的稳步推进，项目周边配套会逐步完善，未来升值潜力将会凸显。47THANKS！