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金融街小组成员0794012201李晴0794012202苗青0794012203杨爽0794012216周继名0794012229尹涵宾0794012233曹启昊公司背景金融街控股股份有限公司原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，由华西包装集团公司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。北京金融街建设集团与华西包装集团公司（本公司原第一大股东）经国家财政部财批准，进行股权转让，并于2000年5月24日办理股权过户手续。公司国有法人股占注册资本的61.876％，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。2000年5月15日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资产置换。根据《资产转换协议》公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，并变更主营业务，2002年8月6日，公司增发A股。主流A股地产上市公司全国性开发商万科A保利地产招商地产金地集团区域性开发商北京城建首开股份滨江集团中华企业园区，商业类地产商浦东金桥金融街中国国贸陆家嘴公司经营范围房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资和技术开发、技术服务；自有房屋租赁；金融街的三大活动分析经营活动投资活动融资活动经营活动分析-营运资金2008年流动资产显著增加，货币资金较年初增长219.71%，主要是2008年1月公司公开增发募集资金82亿元所致。公司现有营运资金足以满足现有项目未来至少两年的资金需求。公司近期若无大规模的收购行为，则暂时没有必要发行短期融资券和公司债券以再融资，以避免增加财务费用。因为就市场而言，短期融资券的利率略低于同期银行贷款利率；而公司债则高于同期银行贷款利率，如保利地产公司债的票面利率为7%，而北辰实业公司债的票面利率为8.2%。公司有充沛资金开发项目。流动资产-流动负债2008年2007年2006年2005年2004年流动资产-流动负债经营活动-流动资产/总资产流动资产/总资产00.20.40.60.811.22008年2007年2006年2005年2004年虽然营运资金到2008年，才显著增加，但是可以看出在经营活动中，公司在增加流动资金资产的时候降低了流动负债而增加了长期负债。资金短期偿债压力减弱。流动负债/总负债00.10.20.30.40.50.60.70.80.92008年2007年2006年2005年2004年经营活动-营业收入营业收入5,595,076,993.114,214,361,872.313,480,896,329.271,999,766,151.351,739,840,270.26-1,000,000,0002,000,000,0003,000,000,0004,000,000,0005,000,000,0006,000,000,000年份营业收入（元）营业收入营业收入5,595,076,993.114,214,361,872.313,480,896,329.271,999,766,151.351,739,840,270.2620082007200620052004从2004年到2008年，收入的绝对数逐步增加。该公司的主营业务收入来源于房产开发，地产开发，物业租赁。2006年主营业务收入增长率高达74%，主要是因为本期房产开发项目销售较多所致。公司收入的结构应收账款周转率9.278.945.263.903.500.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00次数20082007200620052004年份应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率的逐年增高，表明公司的短期偿债能力有所增强，公司管理应收账款方面的效率也有所提高。。经营活动-应收账款-0.05000.10000.15000.20000.25000.3000200820062004应收账款/收入企业收入在逐年增加，但是应收账款在收入中的比例逐年减少，2006年应收账款增加较大主要是两个大项目本期结转收入所致。2006年后坏账准备随着应收账款的增加逐年增加，从应收账款与收入的比值看出企业收入的增加不是依靠制定宽松的信用政策。-100,000,000.00200,000,000.00300,000,000.00400,000,000.00500,000,000.00600,000,000.00700,000,000.00应收账款坏账准备息税前利润息税前利润1,370,998,675.581,119,550,525.94726,680,515.29523,153,173.51462,168,972.330.00200,000,000.00400,000,000.00600,000,000.00800,000,000.001,000,000,000.001,200,000,000.001,400,000,000.001,600,000,000.0020082007200620052004息税前利润息税前利润的绝对数持续增长，但是增长率在2008年有所下降，查看资产减值负债明细表发现，坏账准备和存货跌价准备都有所增加，公司将开发的大屯项目成本低于可变现净值提取存货跌价准备17,779万元。公司分别在2005年和2006年收到相应的财政补贴资金，用于金融街区域的基础设施建设。净利润1,038,844,664.90732,367,912.81525,496,399.93408,895,501.41310,924,199.010.00200,000,000.00400,000,000.00600,000,000.00800,000,000.001,000,000,000.001,200,000,000.0020082007200620052004净利润净利润净利润逐步以平均百分之三十的增长率增长。经营活动-毛利-500,000,000.001,000,000,000.001,500,000,000.002,000,000,000.002,500,000,000.0020082007200620052004毛利毛利虽然从2006年的收入大幅增长，但是毛利却没有同等大幅度增长。原因是成本与收入同比增长，收入增长74%，而成本增幅为81%，税金及附加增长率为126%。销售净利率18.57%17.38%15.10%20.45%17.87%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%20082007200620052004销售利润率销售净利率与销售毛利率行业排名14，销售净利率是企业的销售收入对净利润的贡献程度。销售毛利是公司销售净利率的基础，没有足够大的毛利率不能盈利。2006年该指标有所下降是因为本期开发房产项目较多，成本增加所致。经营活动销售行业排名销售毛利率49.96%44.10%36.82%39.25%39.78%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20082007200620052004销售毛利率金融街成为2008年北京商务地市场调整阶段的避风港国内经济增长的放缓以及全球金融危机引发的外部环境恶化对商务地产的租售需求产生了双重打击，而中央商务区商办物业的持续新增供应使得供求失衡愈发严重，整体市场的出租率和租售价格均面临较大的压力。但是金融街板块在08年惨淡的大市中表现一枝独秀，空置率反而较08年4季度的14.05%有所下降。目前金融街地区的空置率仅高于近年来供应有限的中关村和长安街区域，远低于全市的整体水平。危机中继续前进！尽管受到2008年经济形势及房地产行业发生重大变化的影响，但金融街依然实现营业收入约56亿元，同比增长32.8％，其中房地产开发业务收入增长22%，物业租赁收入增长81%，物业经营收入增长56%,大幅领先于同行业的平均平。08危机为收入来源分析查看08年报表发现房产开发营业收入较去年同期增加，主要是报告期内公司已销售房地产项目增加。物业经营收入增长较大，主要原因：一是报告期内金融街丽思卡尔顿酒店受奥运会影响实现营业收入较去年同期大幅增加；二是惠州喜来登酒店于2008年6月开业实现营业收入。物业租赁收入较去年同期增长80%，主要是报告期内金融街购物中心全年实现租赁收入而上一报告期购物中心经营时间不足一年所致；物业租赁营业成本增长与收入增长比例相比较小，主要是投资性房地产采用公允价值计量后不提折旧所致。公允价值变动带来的两大利好！首先，投资性房地产不用计提折旧或进行摊销。折旧和摊销一直在出租经营业务的成本中占有相当的比重，对盈利影响较大。其次，投资性房地产以其会计期末资产的市场公允价值为基础调整账面价值，市场公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。需要指出的是，这种重估盈余并不仅仅只是即期、一次性的。从中长期看，区位良好的中高端物业由于其稀缺性和所在区域的不断成熟，价值是不断上升的，这就保证了重估盈余的持续性。2006年开始土地增值税大幅上升主营业务税金及附加项目本期数上期数营业税169,636,898.7597,228,878.74城建税11,874,582.956,806,021.50教育费附加5,089,106.942,916,866.38土地增值税142,771,416.8538,376,327.08其他61,248.81合计329,433,254.30145,328,093.70经营活动现金流入量经营活动产生的现金流入量-2,000,000,000.004,000,000,000.006,000,000,000.008,000,000,000.0010,000,000,000.0012,000,000,000.0008年度07年度06年度05年度04年度08年度经营活动产生现金流入量大幅增长，但是现金流入的增加不是由于销售商品，提供劳务，而是收到的其他与经营活动有关的现金大幅增加，有存款利息收入和政府补贴收入。经营活动现金流出量经营活动产生的现金流出量-2,000,000,000.004,000,000,000.006,000,000,000.008,000,000,000.0010,000,000,000.0012,000,000,000.0014,000,000,000.0008年度07年度06年度05年度04年度经营活动产生的现金流出量逐步增加，2008年的大幅增加是因为本公司“支付其他与经营活动有关的现金”中价值较大的营业费用所致。现金流量的结构中经营活动所占比例较大-5,000,000,000.0010,000,000,000.0015,000,000,000.0020,000,000,000.0025,000,000,000.0030,000,000,000.0035,000,000,000.0008年度07年度06年度05年度04年度总现金流入量总现金流出量19,129,419,234.5415,779,312,371.50总现金流量净额08年开始为正，该公司现金流量结构分析发现，经营活动的现金流入流出所占百分比逐渐加大，但是经营活动现金流入中并不是主要由销售的现金收入大幅增加，而是收到其他的与经营活动有关的现金。在经营活动现金流出中，不是主要由购买商品和劳务在增大，而是支付其他的与经营活动有关的现金增加。经营活动现金流量是负数，投资活动的现金流量是负数，融资活动的现金流量是正数，是企业初创期的表现。在这个阶段企业需要投入大量资金，形成生产能力，开拓市场，其资金来源只有举债、融资等筹资活动，可是该公司并不是初创企业，说明公司在经营活动的现金管理上有待提高。但是公司融资能力显著提高，而且公司管理层内部增加股份，说明自己对公司的前景也存在乐观的态度。查看报表，发现该公司总是在期末向银行借入贷款来增加现金流入量，人为的使得现金流入量增加，同时资产负债表的货币资金也相应增加。企业通过银行借款抽得资金，从本期反应为现金流入，但却意味着未来要流出现金。投资活动我们都知道，企