别墅发展(深圳观澜湖高尔夫别墅投资价值分析)

1从全国别墅市场看深圳高尔夫别墅发展——深圳观澜湖高尔夫别墅投资价值分析深港研究中心研究三部2005.11.301目录第一部分我国高尔夫别墅及顶端别墅的发展现状.....................................................................2（一）我国顶端别墅的发展现状...........................................................................................21北京：财富公馆...........................................................................................................22上海：紫园...................................................................................................................33香港近期热销的顶级别墅...........................................................................................54顶级别墅所具备的特点...............................................................................................7（二）我国高尔夫别墅的发展现状.......................................................................................91北京高尔夫别墅市场分析...........................................................................................92上海高尔夫别墅市场分析.........................................................................................143其他城市高尔夫别墅分析.........................................................................................204我国高尔夫别墅市场的特征分析.............................................................................25（三）我国高尔夫别墅的发展趋势.....................................................................................261政策的限制使得高尔夫别墅稀缺性凸现.................................................................262现有的高尔夫别墅市场将出现两级分化的趋势.....................................................27第二部分深圳高尔夫别墅价值分析.......................................................................................29（一）深圳高尔夫别墅与国内高尔夫别墅对比分析.........................................................291珠江三角洲的高尔夫别墅甚为稀缺.........................................................................292客户范围广，物业功能多样化将显现价值.............................................................293大型高尔夫别墅社区价值愈显.................................................................................304高尔夫以外的其它稀缺资源.....................................................................................30（二）深圳的顶端别墅与高尔夫别墅对比分析.................................................................311顶端物业列表.............................................................................................................312深圳顶端别墅特点分析.............................................................................................323顶端别墅案例.............................................................................................................33第三部分深圳高尔夫别墅的投资价值...................................................................................41（一）宏观上看，有限的高尔夫别墅供给不能满足不断增加的需求.............................411需求不断增加.............................................................................................................412供给无法突破政策瓶颈.............................................................................................42（二）深圳高尔夫别墅如何突显其价值.............................................................................431功能多样化，社区配套将不断完善.........................................................................432社区文化更为浓厚.....................................................................................................432第一部分我国高尔夫别墅及顶端别墅的发展现状（一）我国顶端别墅的发展现状别墅在我国已有十几年的历史了，而顶级别墅从来都是媒体关注的焦点，顶级别墅通常代表了一个城市或是地区的经济、文化水平。从目前评出的十大顶级别墅看，全部集中在京、沪、粤三地，这三地无论是经济发展水平还是城市对外开放度都是处于前列的。虽然，我国目前的顶级别墅与国外的顶级别墅尚存在一定的差距，但经过十几年来的发展，别墅这个在90年代引进的外来物，已经深深融入我国各地的文化之中，形成了自身的特色。以北京、上海、深圳为代表的京津塘地区、长三角地区、珠三角地区都有着自身代表性的顶级别墅。1北京：财富公馆（1）项目介绍财富公馆地处北京朝阳区苇沟村机场高速苇沟出口左转800米，位置得天独厚，温榆河南岸，北京罕见不冻河温榆河南岸，天然环境优良，风水上佳。交通四通八达，天竺第一别墅区，驾车至首都国际机场5分钟，至国贸只需15分钟。总占地面积319141.3平方米，总建筑面积263550平方米，项目规划建筑别墅172栋，总建筑面积177550平方米，绿化率约42%。I期开盘面积约45000平方米，其中会所面积10000平米，别墅建筑面积35000平米。项目定位为顶级豪宅别墅，房屋平均面积在1400平方米左右，每栋别墅配有京城独有豪华双楼梯,为成功人士量身定制。目前在市场上绝无同类产品，独树一帜。每户别墅均可配备独立室内电梯和室内游泳池，尽显豪宅风范。法式建筑风格豪宅别墅，具有典藏价值。古典法式贵族外立面，气派宏伟。配套设施：豪华会所、大型超市、餐饮、健身娱乐等社区商娱配套设施一应俱全。周边高档生活资源配套齐备，如顺义别墅区假日俱乐部、乡村高尔夫、乡村赛马场等。天竺区内设有北京力迈学校、北京顺义国际学校两所国际贵族学校，以及国家会计学院等著名院校。目前温榆河两岸已有22个度假区、水上乐园等组团，并拟新建组团开发区21个。该项目开盘时间：2005年4月15日、2005年5月样板间和A区一期24栋别墅对外开放并发售，入住时间：2005年底A区一期24栋别墅及11000平米星级会所交付使用。财3富公馆是以法式古典贵族风格著称的顶级别墅。公馆四周为千亩以上生态绿化带簇拥，形成天然氧吧生活区。附近有多个高标准高尔夫俱乐部，马术俱乐部，国际学校、诊所等配套设施一应俱全。室内功能布局气派豪华，由美国知名建筑设计公司倾力打造。耗资近千万元打造的豪华样板间将于明年五月开放，而其法式园林则由美国EDSA公司担当设计，景观别致壮观。（2）价格方面小户型建筑面积将近1500平米，每套售价2000万元起，并不包括500万元以上的装修费，更有3000多平米的超大户型打造别墅中的楼王，为至尊客户量身定做。（3）营销方面在今年1-4月份，财富公馆计划举行一系列有针对性的商业活动寻找目标客户。一月份参加2005年的《财经》年会：2005CaijingMagazineLeadershipForum:World&China2005:世界▪中国2005”是一个由海内外主流媒体、商业领袖、政府高官、社会名流、知名高校研究中心、学者参与的一次极具前瞻性和预测性的国际性的聚会。二月份举办中国·2005“财富杯”高尔夫名人邀请赛。三月份策划组织中国2005·主流新闻媒体论坛这样一次聚会。讨论的主题是————财富宣言：创富生活化。通过这次讨论将“生意+生活“的理念灌输给媒体。四月份同钻石珠宝商合作，以“财富公馆————天空下的钻石人生”为思路开展一次联谊/答谢晚会，维系老客户，不断寻找和锁定新的商机和新的客户。且在开盘的当天，启动商务私人专机接送贵宾看房，处处彰显了对高端客户的极度尊重。2上海：紫园（1）项目介绍紫园项目位于佘山南麓脚下、月湖之畔，坐落于佘山国家级旅游度假区内，交通便捷，到市中心仅30公里，至虹桥机场15分钟。北至西佘山，南至沈砖公路，西至辰山塘，东至佘天昆公路。紫园占地1400亩，1200亩大型会所生活便利设施近在咫尺，符合豪宅品质，附近有两个18洞的高尔夫球场，宋庆龄国际学校，2800亩亚洲最大的植物园，九所大学组成的松江大学城，影视城、月湖公园、月圆园雕塑公园，第一人民医院等众多的公共设施。上海紫园，总占地面积1400亩，其中水面积达300亩，规划建造250余栋别墅，分三期开发。每户平均占地5亩以上。上海紫园西紫园由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均设有私家码头。上海紫园的总体筹划从2000年就开始