房地产应收帐款管理办法

应收账款管理细则1目的：加强和规范集团各地产公司应收账款的管理，加快销售房款的回收，降低资金占用，减少坏帐损失，防范财务风险。2范围：适用于各地产公司所发生的销售应收账款。3职责：公司负责本规定的解释及修订；销售部、财务部及相关责任部门负责具体实施。4方法与过程控制1.1管理原则1.1.1主动避免原则：在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分考虑房款回收风险，尽量减少应收账款的发生和占压的时间。4.1.2职责明晰原则：建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程，将销售、催收、按揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体岗位、落实到具体人员。4.1.3及时催收原则：对应收账款应定期统计、定期核对，对到期款项应及时进行催收，尽可能在最短时间内回笼资金。4.1.4有效保障原则：对未按期付款或还款的客户，应根据有关法律或合同规定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制措施，从而有效保障应收账款的回收。4.2职责划分4.2.1部门职责：4.2.1.1各销售部、客户事务部（以下统称销售业务部门）为应收账款催收的直接责任机构，主要负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾期款的催收等。4.2.1.2财务部为应收账款催收的监督机构及间接责任机构，主要负责房款的收取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐账款的分析及报送、应收帐款回收情况的动态跟踪等。4.2.2岗位职责：根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售统计岗、应收账款核算岗等五个岗位：4.2.2.1销售前台岗：即为直接销售人员，负责对客户的资信考察、与客户签订楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。该岗位设于各销售部。4.2.2.2客户事务岗：负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭资料等。该岗位设于各销售业务部门。4.2.2.3银行按揭岗：负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。该岗位设于财务部或销售业务部门。4.2.2.4销售统计岗：该岗位设于每个项目销售现场，负责记录、统计客户的付款情况，并及时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设于销售部或财务部。4.2.2.5应收账款核算岗：负责对应收帐款的核算、分析及动态跟踪等。该岗位设于各单位财务部。4.2.2.6各部门根据业务流程及人员设置情况，可对以上岗位再进行细分或合并，并可一人多岗，或一岗多人。4.2.3以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收账款催收情况直接挂钩。4.3应收账款形成前的风险防范4.3.1根据各部门的实际情况，制定相应的销售付款政策，并尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式；即使采用分期付款方式，付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。4.3.2对于要求采用分期付款方式的客户，销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，并报销售业务部门负责人批准。对非一次性付款的大户购买的资信情况，应予特别关注。4.3.3在签订正式销售合同之前，销售部可与客户签订楼宇认购书，确定房号、总价及付款期限，同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容。4.3.4对于采用一次性或按揭付款方式的客户，签署销售合同时，原则上应满足以下条件：一次性付款的客户交清房款；按揭客户交清认购书约定的首期款；对于采用分期付款方式的客户，必须交清认购书约定首期款，才能与其签订合同。4.3.5销售合同签署之前款项的催收：4.3.5.1销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情况，并将该款项到期、逾期情况及时知会销售前台岗，以便于及时催收和签订销售合同。4.3.5.2按照楼宇认购书约定的应支付款项，销售前台岗应至少在到期前一日向客户提示确认。4.3.5.3对于因特殊情况确需延期付款的客户，可由客户提出书面申请，在销售前台岗报本部门领导批准后，酌情给予一定宽限期，并在楼宇认购书中予以注明。如该客户超过宽限期仍未付款，则按4.3.5.4处理4.3.5.4对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客户，各责任部门及责任岗位应积极催收，通常逾期一周内，销售前台岗应先采用电话催收方式，无效则由公司法律人员配合发出催款通知书（催款通知书应采用特快专递形式，以留有证据，以下相同）；逾期两周，按楼宇认购书约定应收取的滞纳金，再发罚款通知书；以上若仍收不回，销售前台岗及销售统计岗应将此情况及时知会本部门领导，并在公司律师的配合下，电话通知客户后，根据楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。4.4各类性质应收帐款的管点4.4.1应收帐款按性质可作类：4.4.1.1应收银行按揭款：指已向银行申请办按揭手续但尚未到帐的款项。4.4.1.2应收客户按揭欠款：指已办妥按揭手续应按期供款的客户，在我公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款。4.4.1.3分期付款欠款：指采用分期付款方式的客户，发生的未按合同规定期限交纳的逾期房款。4.4.2对应收银行按揭款的管理要点：4.4.2.1各部门应在合同中定明，如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司可向其收取一定金额的违约金，造成公司损失的，还应当负赔偿责任。4.4.2.2客户事务岗应配合银行按揭岗督促客户在一定期限内（通常不应超过两个月）备齐按揭资料，资料齐全后，银行按揭岗应在第一时间内将其交予银行办理，并督促银行提高办理效率，尽量加快按揭款到帐的速度。4.4.2.3按揭款未获批准的，各单位不得为客户办理入伙手续或房产证。4.4.2.4银行按揭岗的业绩考核应与按揭款到帐速度挂钩。4.4.3对应收客户按揭欠款的管理要点：4.4.3.1对于银行按揭，各部门应与放款银行充分沟通协调，尽量不对按揭款提供担保，或尽量缩短担保的期限。4.4.3.2在合同中订明，如客户在公司担保期内未按期还款使公司遭受经济损失的，逾期未超过一定期限（通常为三个月），应向公司支付延期付款的违约金，超过一定期限（通常为三个月），公司有权配合银行收回其房产。4.4.3.3客户在办理入伙手续或房产证之前发生按揭欠款的，客户事务岗应在加紧催款的同时将此情况及时知会法律部门，由法律部门提出处理意见。4.4.3.4对按揭欠款，各部门应积极催收，超过规定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采用特快专递形式发催款书面函；若仍收不回的，则按合同中相应条款追宄法律责任。4.4.4对分期付款欠款的管理要点4.4.4.1各部门应在合同中定明，如客户未按合同规定按期给付房款的，逾期未超过一定期限（通常为三个月）的，应向公司支付延期付款的违约金；超过该一定期限，公司有权与客户解除合同，并收取违约金。4.4.4.2各单位应在合同中定明，分期付款的客户在办理入伙手续或房产证之前发生拖欠款项的，各部门有权不为其办理直至其给付全部到期应付款和相应的违约金。4.4.4.3对于当期应收款项，客户事务岗应至少在到期前一日向客户确认付款；若逾期仍未付款，应采取打电话、发书面函等措施积极催收。4.4.4.4对超过合同约定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的欠款，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采用特快专递形式发催款书面函，若仍收不回的，则按合同中相应条款追宄法律责任。4.5应收账款的跟踪、监督4.5.1各部门应启用适当的销售管理软件，对销售付款情况（包括业务经办人、金额、合同付款日期等）进行实时记录。该软件由销售统计岗及应收账款核算岗共同操作，有关部门及人员共享。4.5.2为便于及时掌握及控制或有负债情况，银行按揭岗应配合应收账款核算岗建立按揭担保量的动态记录，定期知会公司领导、财务部及各业务部门领导，并至少每半年向集团总部报送一次。4.5.3应收账款核算岗应对应收帐款的发生、回收等情况进行及时跟踪及按时，做出账务处理，并每月按帐龄及责任人编制应收账款分析表，向本单位领导、财务部及各业务部门领导、各责任人报送。应收账款的帐龄应至少分为3个月以内、3-6个月、6-12个月、1-2年、2-3年、3年以上六个时段。各部门可根据管理需要及合同条款，对以上账龄再进行细分。4.5.4销售业务部门至少每季度制定收款计划，并联合财务部对计划执行情况进行动态跟踪；销售业务部门应至少每季度对计划完成情况进行分析，并将分析报告提交财务部核实、签署意见后，报送公司领导、财务部及各业务部门领导。各单位应按计划完成情况对相关责任部门进行考核。4.5.5各部门对账龄超过1年的应收账款，应列为遗留问题，并由法律部门参与催收；对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个项目同种原因欠款累计超过100万元的，应成立由法律、销售业务、财务部门有关人员组成的清欠小组专门负责催收。4.5.6财务部应定期或至少每年年度终了，对应收帐款进行全面清查，对帐龄过长（一般为3年以上）已采取多种措施，确实无法收回的款项，应由销售部门确认、法律部门出具详细说明、单位总经理签字，报董事会及当地税务主管部门批准后作坏帐损失处理，并设置坏帐登记簿对其进行登记。5.其他规定如在执行过程中，本管理办法与实际情况有不适合之处，部门可根据实际情况作相应修改之请示，报送财务管理部核实，由分管领导批准后方可实施。财务管理部应及时对本管理办法与实际情况不适合之处进行修订。