诚上广场项目简介

永安诚上广场项目简介YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013零售Retail娱乐Entertainment美食Restaurant时尚Fashion生活Lifestyle文化Culture聚会Party立足永安风土人文，通过情景式购物环境的营造，以时尚生活、家庭生活、亲民方式消费为导向，满足永安各年龄层食、娱、游、玩、购、乐等多元化消费需求、主题化一站式购物综合体永安首席休闲娱乐一站式购物中心YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013永安城市介绍YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013与三明市线路距离约50公里与省会福州线路距离约340公里与经济发达的厦门距离约360公里交通的便利使永安与周边县市的沟通频繁永安工业的发展，吸引更多周边县市劳动输入永安本地商户服饰进货地点大多选在福州、厦门部分温州、广州永安人的眼界、消费观念、生活方式、思维模式都不同程度的受到这些城市的影响2011年福建14个县级市GDP排名中处于中等水平，但增长速度位列前三说明永安相对福建其它县级市GDP基数较小，但具备较大的发展势头2011年福建县级市GDP总值数据来源：福建各城市统计公报/永安区位及经济地位研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013数据来源：永安市统计公报数据来源：永安市统计公报永安历年GDP总量及年增长率永安历年人均GDP总量及年增长率从历年永安GDP相关经济指标数据来看，自2008年以后，永安GDP呈现较稳步增长趋势，至2012年人均GDP已经突破1.1万美元，据此推断，永安经济进入稳步增长阶段，以改善需求为主导，向缓慢、综合型方向发展永安目前的经济指标状况来推断，其具备一定的经济实力，由此推断具有一定的消费潜力依据人均GDP与商业业态的关系，突破1万美元，商业形态即进入时尚娱乐购物中心、复合购物中心的业态模式客观上论证：永安已经具备承载复合型购物中心的经济条件！/永安经济研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013尼葛高新技术开发区老城区本案城南新区埔岭汽车工业园通过对燕东、燕南、燕北、燕西四街道2007年-2011年人口变化情况可以看到：人口起点燕西、燕南较燕东、燕北低；燕西、燕南街道人口呈逐年上升趋势；燕东、燕北呈逐年下降趋势；说明人口有从东、北方向西、南方向前移的趋势，预示未来城镇人口的聚集方向为南、西本案从永安城市规划图及四街道的人口变化情况推断：永安未来的发展方向主要以南为主，沿巴溪两岸纵向发展，横向发展为辅从永安规划图来看，本案所处地理位置为版图中心，衔接老城及城南新区，方位优越2008-2030年永安规划图/永安城市规划研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013永安商业介绍YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013永安商业商圈分析永安目前的商圈格局是：1个大榕树核心商圈，2个副级商圈：汽车站副级商圈、新佳洁区域商圈构成；大榕树核心商圈主要以步行街、大小街、开泰百货等商业项目构成，辐射全城及乡镇消费人群，租金代表本市最高水平；新佳洁为目前永安市商业体量最大的购物中心项目，百货档次代表本市天花板，以其为核心形成区域商圈，辐射全市60%以上人口；根据政府规划及未来永安商业格局的研判，将形成以市政府为核心的行政办公商圈以及由本案连同含笑大道住宅底商形成的未来新的商圈，代表永安新的商业形式的出现大榕树核心商圈汽车站副级商圈新佳洁区域商圈市政府未来商圈本案未来商圈/永安商圈研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013项目名称项目地址开业时间品牌档次体量（㎡）新佳洁购物广场新华路与燕江南路交叉口2012.1中高档6.9万天虹中山路2011.1中档1.9万开泰百货新西路与燕江中路交叉口2009.1中低档7000旺众百货步行街2003.8中低档1000金都百货步行街—中低档800大风车儿童主题百货新佳洁旁2012.12中高档2500合计约9.9万项目名称项目地址品牌档次业态种类体量（㎡）商业步行街五四路与燕江中路之间中高档服饰、通讯等2万大小街燕江中路中低档服饰、餐饮等1万名流财富步行街新府路中低档服饰、茶叶等1万开辉商业城大窑坑路与含笑大道交叉口中低档食品、茶叶等约1万贪吃一条街(新安大院）新安路中档餐饮、茶叶等约7000合计约5.7万超市名称项目地址开业时间品牌档次体量（㎡）永辉超市（五四店）五四路2006.10中高档1.1万永辉超市（五洲店）石门路与巴溪大道交叉口2009社区超市1.9万新华都购物广场燕江中路与新府路交叉口2006.12中档7000佳洁购物广场步行街1997中档3000佰富购物商场东坡路与新安路交叉口—社区超市1500合计约4.2万超市名称项目地址开业时间品牌档次体量（㎡）苏宁电器燕江中路与新府路交叉口2008.1中高档4000国美电器（步行街店）步行街2009社区超市2000国美电器（旗舰店）燕江中路2013.8中档3000国美电器（新佳洁4F）新华路与燕江南路交叉口2012.1中档4000合计约1.3万电影院名称项目地址开业时间品牌档次体量（㎡）华夏大剧院水坝路近永辉超市2009中档2203大地数字影院新佳洁4F2012.9中高档2000合计约4203项目名称项目地址开业时间品牌档次体量（㎡）名流财富中心解放北路2012中高档5.2万金奇王家具城东坡路2009中低档800五四路——中低档约7000红星美凯龙（未来项目）新六路未定中高档约6.5万合计约12.5万永安目前现有的商业体量约：27.5万㎡/永安现有商业研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013目前永安已有商业体量约为27.5万㎡目前永安常住人口总数约为34.8万人以此计算永安目前人均商业拥有量约为0.79㎡/人参照人均商业面积标准1㎡/人-1.2㎡/人属于合理范围以永安目前的商业格局来看，商业发展略低于城市发展，商业发展具备较大潜力！/永安商业体量研究YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013本案项目介绍与分析YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013本案占地面积：55402㎡总建筑面积：172838.94㎡包含商场、超市、办公、公寓、酒店、体育馆等建筑形态其中地上商业：37301.755㎡地下商业：大润发19450㎡+计容面积1663.3㎡=21113.3㎡商业总面积共计：58415.055㎡停车位共计：近900个（地下574个）/本案经济指标YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013本案处于未来城市发展的方向本案体量大，利于形象的塑造、提高影响力本案旁边为体育中心，带动人流导入本案周边多为高档住宅小区，具备较强的消费潜力永安目前宏观市场环境良好，且具备较大发展潜力目前商业项目仅新佳洁一家为购物中心，具备较大的发展空间人口主要年龄层为中年人，此部分人群具有较强的消费实力城市南移发展，对于本案有利/本案项目优势YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013本项目区别与新佳洁百货式购物中心模式，扩大休闲、餐饮类业态比重，以餐饮休闲娱乐带动零售类业态，同时引领永安商业购物中心新模式门市时代城市化初期自发形成的商业集中区，沿街商业是最直接也是最早的商业模式。例如沿街底商百货时代百货时代所提供的商品，不仅仅是功能性商品，并且从商品到购物环境，体现了“品质感”。例如开泰百货市场时代“大市场”将分散的商家集中在一起，共同形成规模优势，是商业化水准初步繁荣的标志。例如巴溪市场类购物中心百货将购物、餐饮、娱乐功能集中在一起，使得消费者获得连贯完整的消费体验。例如新佳洁购物中心时代由商品消费，转变为时间消费和文化消费，商业项目变成了社交的场所，变成了生活方式。本项目/商业类型策略分析商业类型策略目标消费群体商业竞争策略YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013全市的城镇人口占比为51.6%2012年，中国统计局公布的数据显示，中国的城镇化水平约为52%，进入城市社会阶段永安的城市化水平与国家平均水平相当城镇化水平的提高，将提高城区人口的聚集度永安35-60岁人口比重最大，约为41.8%其次为18-35岁人群，约为25%18-60岁人权比重近66.8%此年龄段涵盖中青年，代表一个城市的最强消费实力具备一定的经济基础，具有较强的消费潜力/目标消费群体分析商业类型策略目标消费群体商业竞争策略YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013收入水平目标人群刚性需求型居住品质提升型亲地生活向往型普通白领/泛公务员中级白领/泛公务员高级白领/泛公务员一级消费•商务宴请•品牌专卖•SPA/休闲会所二级消费•生活配套/教育培训•主题餐厅/茶座咖吧•时尚家居/休闲购物三级消费•特色小吃•卖场超市•各类零售专卖/目标消费群体分析商业类型策略目标消费群体商业竞争策略YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013本案定位为：永安首席休闲娱乐一站式购物中心零售Retail娱乐Entertainment美食Restaurant时尚Fashion生活Lifestyle文化Culture聚会Party立足永安风土人文，通过情景式购物环境的营造，以时尚生活、家庭生活、亲民方式消费为导向，满足永安各年龄层食、娱、游、玩、购、乐等多元化消费需求、主题化一站式购物综合体YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.20136万㎡商业体量约相当于2个新洁购物广场约为目前永安商业总体量的1/5已签约商家信息主力店：•大型超市（大润发）次主力店：•电器卖场（国美）•电影院（星美影院）•娱乐场所（威美斯KTV）•知名餐饮店（不钒餐厅）•麦当劳得来速2万大润发超市国美1883㎡麦当劳得来速462㎡不钒餐厅2106.85㎡威美斯KTV3841㎡星美影院4800㎡/本案已签约商家YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013SOHO广场本案动线为标准”L”型，简单明确，动线清晰。人流主要方向零售界面生活服务界面业态规划基于本案吸引物特点，合理安排了业态布局/本案业态及人流关系分析YONG’AN•FUJIAN•CHINA•CHENGSHANGPLAZA福建永安诚上广场项目商业定位报告Sep.2013零售餐饮生活服务休闲娱乐主力店B11F2F3F4F5FB11F2F3F4F5F/楼层功能业态示意大润发大润发超外零售餐饮零售零售餐饮生活服务生活服务休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐餐饮餐饮餐饮YONG’A