南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告

南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告【撰写日期：2009年8月02日】审核：批准：项目：明秀西路地块项目土地分析报告时间：2009-8-02保密级别：AAA级使用权限：客户专用，地产金牌软实力！第2页共12页第一部分：地块详细资料一、地块位置地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。本地块第3页共12页二、建设项目规划设计条件注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地不在出让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。三、地块资料图A地块东南面西北面西南面东北面编号土地位置宗地号实际用地面积土地用途出让年限规划指标要求起始价（单位：人民币）竞买保证金（单位：人民币）平方米亩容积率建筑密度绿地率GC2009-54明秀西路0202582020258382392.28123.588城镇住宅、批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年＞4.5且≤6.0＞25%且≤28%＞30%且≤35%236万元/亩2000万元第4页共12页B地块西面东面地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。第5页共12页第二部分：地块投资分析一、地块综合因素分析评分项目分数位置明秀西路8面积（单位：亩）123.5888交通状况有多辆公车经过，宜达城市各个区域，交通便捷成熟8容积率＞4.5且≤6.07平整度平整8居住氛围周边为建材市场以及分部零散的居民楼，但是在该片区已经涌现了不少人气教旺的楼盘7景观度位临邕江，高层可以看到一线江景10周边环境周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂5居住配套地块要求配套学校，周边有南城百货大型超市6升值潜力该地块临邕江泮，且靠近外地人口较多的建材市场，有一定升值潜力6地段价值东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可以方便地到达江南区。但与大学路板块其它片区相比地段价值相比有待提高。5商业价值周围为建材市场，人流密集，商业较旺6周边人口密集度周边居住人口较多6评判总分90注：各项指数总分为10分小结：从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路段人流复杂，居住环境较差。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。第6页共12页二、地块2010年入市的销售均价预测本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。1、09年大学路板块均价根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价：明秀西路项目评判总分9009年7月大学路板块均价5210元/㎡大学路板块均价月增长率0.5%注：数据来源于宝资通联行/宝创地产顾问数据库。2、目前可售价格预测目前地块所属区域板块均价×地块分析得分/100=目前可售价格5210元/㎡×90/100≈4690元/㎡3、2010年6月份入市可售价格预测目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价时间月份月增长比价格(元/㎡)200970.50%469080.50%471390.50%4737100.50%4761110.50%4785120.50%48082010年10.00%480820.00%480830.00%480840.00%4808第7页共12页50.00%480860.00%480870.00%480880.00%480890.00%4808100.00%4808110.00%4808120.00%4808小结：目前该板块销售均价为5210元/㎡，从周边环境评价来看，该楼盘价格将低于市场均价，为4690元/㎡。该板块均价月平均增长率为0.5%，虽然进入09年以来该片区房价受周边环境影响迅速上涨，但是宝资通认为，上涨的趋势将在进入2010年以后得到控制，因此2010年，设置其月增长率为0%。最终，预计2010年12月入市价格为4800元/㎡。三、地块的投资估算与取费标准说明房地产项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表：序号项目取费标准一前期费用1.1～1.4之和1.1前期顾问咨询费实际发生的金额1.2水文、地勘费工程费用的0.3%1.3设计费26元/㎡1.4政府报建费1.4.1～1.4.12之和1.4.1城市配套费建安工程费用的3%1.4.2劳保费建安工程费用的2%1.4.3质检费建安工程费用的0.18%1.4.4农工保证金建安工程费用的2%1.4.5噪声超标排污880元/月，按工程时长计算1.4.6白蚁防治费2元/㎡1.4.7城市规划技术服务费2元/㎡1.4.8墙改费4.6元/㎡1.4.9散装水泥保证金0.75元/㎡第8页共12页1.4.10垃圾处理费0.24元/㎡1.4.11施工图纸审查费2.5元/㎡1.4.12人防费地下室已做人防设施，免交人防费二工程费用2.1～2.2之和2.1市政工程及环境2.1.1～2.1.3之和2.1.1硬地工程150元/㎡，以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算（道路、广场）2.1.2绿化工程80元/㎡，按绿地面积计算，含水体2.1.3室外工程50元/㎡，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电等）2.2建安工程费用2.2.1～2.2.4之和2.2.1地上建筑本项目为高层建设均安装电梯，层数相差不大，地上建筑均按同一标准收取建安工程费用，2.2.1.1土建费用840元/㎡2.2.1.2安装费用360元/㎡，含电梯费用2.2.2地下建筑2.2.2.1人防面积2300元/㎡，含安装费用，本项目需做人防设施的面积为17797（小高层基地面积）＋21218×4％（多层建筑面积的4％）＝18606㎡2.2.2.2其余面积1500元/㎡，2.2.3会所地上面积2.2.3.1土建费用620元/㎡2.2.3.2安装费用80元/㎡，含电梯费用2.2.3.3装修工程500元/㎡2.2.3.5其它工程（除网球场）800元/㎡，带家具，智能化网络，消防三不可预见费(一+二)*3%四营销费用4.1～4.2之和4.1营销代理费销售总额的1.2%4.2广告推广费销售总额的2%五管理费用5.1～5.2之和5.1运营管理费工程费用的3%5.2项目监理费工程费用的1%六土地费用根据各地块的拍卖费用计算七总投资成本一至六之和根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次拍卖地块的（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为第9页共12页1800元/㎡四、地块的价格计算1、楼面地价计算总建筑面积=占地面积（亩）×666.7×容积率楼面地价=总金额×10000÷总建筑面积当成交单价为230万元/亩~800万元每亩时，楼面地价如下表计算所得：成交价（万元/亩）占地面积（亩）占地面积（㎡）总金额（万元）容积率预计总建筑面积（㎡）楼面地价（元/㎡)236123.58882396291676.0494376.72590300123.58882396370766.0494376.72750400123.58882396494356.0494376.721000450123.58882396556156.0494376.721125460123.58882396568506.0494376.721150480123.58882396593226.0494376.721200500123.58882396617946.0494376.721250520123.58882396642666.0494376.721300580123.58882396716816.0494376.721450600123.58882396741536.0494376.721500700123.58882396865126.0494376.721750800123.58882396988706.0494376.7220002、利润率计算税前利润率=（销售单价－总成本价）÷总成本税后利润率=税前利润率－利税率（18.8%）当成交价格为236~800万元/亩时，成交价格如下表计算所得：成交价（万元/亩）236300400450460480500520580600700800楼面地价（元/㎡）5907501000112511501200125013001450150017502000加上楼面地价的总成本（元/㎡)259027503000312531503200325033003450350037504000税前利润率85.3%74.5%60.0%53.6%52.4%50.0%47.7%45.5%39.1%37.1%28.0%20.0%税后利润率66.5%55.7%41.2%34.8%33.6%31.2%28.9%26.7%20.3%18.3%9.2%1.2%第10页共12页不同利润率下的成交单价236300400450460480500520580600700800010020030040050060070080090066.50%55.70%41.20%34.80%33.60%31.20%28.90%26.70%20.30%18.30%9.20%1.20%利润率成交单价（万元/亩）小结：由上图可以看出当成交单价为480-580万元/亩时利润率为在20%-31%区间之内，较为合理。当价格等于580万元每亩时，利润率为20%已经较低，因此不建议在580万元及以上价格时取得该地块。通过以上分析可以明显的看出，该地块最合理的价格约为480万元/亩，总价为约5.9亿。此时利润率为30%，利润较高。从目前市场行情来看，该地段位置较好，且容积率较高，因此预计竞拍者较多。最合理价格上限价格不同率润率下的成交单价第11页共12页第三部分：地块项目近期周边市场分析一、大学路板块主要在售楼盘的价格情况楼盘名称折后均价优惠销售进度嘉汇馨源4400——剩余4套楼中楼，面积约120㎡瀚林华府9000当天预约9折，开盘当天购买再送2个点6月27日三期公开预约百汇华庭4800按揭98一次性97剩余部分二房、三房、四房物业嘉华绿洲4250按揭98，一次98×99折两房售罄，在售105㎡的三房以及楼中楼骋望骊都5300按揭0.99一次性0.98在售A2号楼、三单元、二梯四户、25层（二单元除外）栋170-190㎡蓝组团西湖东郡5400折扣为（总价-1.5万-2000）*0.99；一次9.8折，按揭9.9折A2（二单元除外）栋170-190㎡蓝组团双水景物业在售振宁·现代鲁班46006月21日前，预约100平米以上户型，10000抵18000元，100平米以下户型，10000元抵15000元二房售罄，三房月89㎡、110㎡，暂时无新物业推出，新物业正在预约。瀚林雅筑4300预约当天9折6月27日预约6#、7#号楼，价格未定盛天熙园750010000元预约金可抵30000元购房款预约E2#水岸华府4800——湖居臻品5月10开盘，推出7#、8#楼，目前预约9#（106-122平米主流三房）（数据来源：宝资通事业二部/市场数据部/09.08月数据库）大学路板块地处学府密集区，同时又是老城区，因此人口密度较大，人员相对复杂。该区域楼盘定位差距较大，其中瀚林华府定位较高，有相当部分客户为大学教师，其折后价格较高为9000元/㎡。而振宁·现代鲁班则定位于周边个体经营户及工薪阶层，因此价格较低，折后单价4600元/㎡。本地块与振宁鲁班较为临近，但项目临江，因此价格比振宁鲁班高。第12页共12页二、大学路板块主要楼盘09年价格走势2008年1-10月大学路板块价格走势图447845