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本文从实务中较常见的一起房地产项目转让案例入手，分析税收筹划对交易结构设计的重要影响，继而就案例项目转让的交易结构作出选择。本文站在律师介入房地产项目转让的角度，结合税收筹划与交易结构设计涉及的几个问题，分析了律师提供相关法律服务的关注重点以及风险防范问题。一、案例简介A公司是一家国内房地产公司，2012年通过出让方式取得土地使用权进行甲项目开发，目前甲项目已取得建设工程施工许可证，相关手续齐全，正处于开发作业期。现因公司同时进行的项目较多，拟将甲项目对外转让，一方面回笼人力物力进行其他项目建设，另一方面通过项目转让取得收益。B公司为一家新成立合资房地产公司，因在出让取得土地使用权方面经验不足，拟通过收购其他公司已有项目的方式进行房地产开发。通过对已有项目的收购，拟实现对项目的完全控制，并在同等条件下降低收购的成本。B公司通过尽职调查，参照甲项目类似地段、类似项目的情况，综合考虑项目未来前景及项目价值等因素后，欲向A公司收购甲项目。A公司得知B公司收购意向后，对B公司进行多方考察，认为B公司的资质资金等情况良好，有能力收购项目并继续运营，能够保证甲项目转让取得较高收益。A、B公司就甲项目转让一事基本达成一致意向。甲项目账面价值1亿元，市场价值1.5亿元，双方拟按照市场价值进行交易。A公司对项目收购的具体方式无特殊要求，只希望取得更高转让收益，B公司则希望在合法合规的前提下尽量降低税费成本以保证项目开发收益率。现B公司委托律师，要求律师结合商务目标就项目收购涉及的税收问题进行分析，并综合考虑商务目标、法律风险、税收筹划设计交易结构。二、房地产项目转让模式利弊分析房地产项目转让主要有两种模式，一种是股权转让，另一种是资产转让。股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的；而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。（一）资产转让模式资产转让的交易主体为转让方（目标公司）和受让方。资产转让模式下，项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让；受让方无需考虑目标公司的或有负债风险，因收购的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明；需要缴纳的税费种类清晰，税收风险较小。但资产转让模式也存在一些不利因素：第一，根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。第二，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，受让方在收购目标项目后无法继续享受。第三，税费较高。通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。（二）股权转让模式股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。股权转让方式是指转让方与受让方签订目标公司股权转让协议，完成股权交割，并办理工商变更登记。增资扩股方式是指收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，从而持有目标公司一定比例的股权，再进一步收购目标公司的股权。股权转让模式的优势主要有：第一，不受《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。第二，纳税成本相对较低，有利于降低收购的总体价格。采取股权转让方式，在满足一定条件时，各项资产无须作为销售处理，房屋、土地等无须办理过户手续，避免因资产流转而产生的所得税、营业税、契税等税费，从而可获得更为优惠的股权收购价格，降低了收购总体价格。股权转让模式的不利因素主要有：第一，目标公司进行房地产开发，往往是在一个地上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店、商贸等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加收购成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。第二，受让方在收购时往往难以预测目标公司的或有债务。第三，交易完成后，转让方的义务及由此产生的法律责任均由受让方承担。受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险。三、多种交易结构及其税负比较（一）资产交易模式及其税负测算对转让方A公司，转让甲项目属于销售不动产，应缴纳营业税；同时应缴纳土地增值税，假设甲项目土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元，双方签署协议还应当缴纳印花税。买卖双手需支付税种应纳营业税及附加合计为：（15000-10000）5.5%=275万元应纳印花税为：150000.05%=7.5万元增值额超出扣除项目金额的比率为（15000-11000）11000=36.36%（增长率）应纳土地增值税为：（15000-11000）30%=1200万元（对应税率）转让方A公司应缴税款总额为1482.5万元。对收购方B公司，购买甲项目应缴纳契税，税率按3%计算，双方签署协议应缴纳印花税。应纳契税为：150003%=450万元应纳印花税为：150000.05%=7.5万元收购方B公司应缴税款总额为457.5万元。综上，通过资产转让的交易方式应纳税款总额为1940万元。（二）股权转让交易模式及其税负测算甲项目在A公司名下，且A公司同时持有其他多个项目，无法直接采用股权转让方式，需先将甲项目从A公司剥离至一个干净的项目公司，才能进行后续股权转让。1、新设项目公司C以甲项目资产出资成立C项目公司，C公司成为A公司的子公司，然后转让C公司的全部股权。这一方案曾因可以合法规避土地增值税和营业税而成为业界首选。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，转让C公司股权不需缴纳营业税。但财政部和国税总局于2006年颁布了财税[2006]21号文“关于土地增值税若干问题的通知”，该通知对房地产企业的股权转让作出了特别规定，具体规定为“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”成立子公司不需缴纳营业税C公司成立后，甲项目所属的土地使用权人变更为C公司，C公司需缴纳契税，应纳契税为：150003%=450万元A公司作为股权转让方，需缴纳土地增值税，应纳土地增值税为：1200万元A公司、B公司均需缴纳印花税，应纳印花税为：150000.05%=7.5万元综上所述，通过新设项目公司的方式收购甲项目应纳税款总额为1657.5万元。2、A公司分立从A公司分立出一家新公司C，C公司的唯一资产就是甲项目，其他资产、人员、债权债务仍属于A公司，C公司的股东还是A公司的股东。与前一方式相比，这一方式在法律上不属于资产转让，因此在税务方面有着较大的优势。根据《土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定，对收入作出明确，即转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。因此，A公司分立出C公司后，进行股权转让，不需缴纳土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2012]4号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。因此，A公司分立出C公司，C公司无需缴纳契税。上述分析对项目转让涉及的企业所得税问题未有涉及，因应纳税所得额为扣除全部应缴税款之后的余额，计算扣除应缴税款总额，即可见企业所得税受到的影响。但在公司分立后转让股权的模式下，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。A公司分立出C公司，A公司应缴纳财产转让所得税，应纳税款为：（15000-10000）25%=1250万元。A公司向B公司转让C公司股权，B公司A公司均需缴纳印花税，应纳税款为：150000.05%=7.5万元综上，通过A公司分立的方式应缴税款总额为1265万元。（三）最终选定的交易模式及其相关问题根据上述分析，不同交易模式下的税负情况如下：模式/税负A公司税负（转让方）B公司税负（收购方）其他税负总税负资产转让1482.5万457.5万1940万新设公司股权转让1200万7.5万项目公司450万1657.5万分立公司股权转让1257.5万7.5万1265万根据上述计算，收购方B公司依法应该承担的税费较少，但转让方A公司承担的税费较多。如果严格据此承担税费，要么不利于交易的达成，要么转让方会通过其他方式向收购方转嫁税负。新设公司模式与分立公司模式比较，收购方B公司的税负没有差异，转让方A公司在新设公司模式下税负更小，但此模式下新设项目公司C要承担因土地使用权变更需缴纳的契税，在实际操作中，该税负实际也是由收购方与转让方约定承担方式。从税负总额而言，股权转让方式较资产转让方式节税，股权转让方式中公司分立较新设公司节税效果更明显。本案中，收购方B公司的商务目标是实现对项目公司C的完全控制，在面临风险无差的情况下，付出的成本当然越低越好。根据上述分析，建议B公司可以采取如下交易结构设计：1、先由A公司办理公司分立手续，成立C公司，相关费用由A公司自行承担，并适当限制办理的时间，以加快收购进度；2、B公司向A公司购买其持有的C公司全部股权，交易价格为市场价1.5亿元；3、交易价款分期支付，保证A公司协助办理相关的变更手续及其他事项；4、交易过程中发生的税款，由B、A公司双方平均承担。四、税收筹划的几个问题税收筹划是指又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。（一）税收筹划的基本原则1、合法性原则。税收筹划只能在法律许可的范围内进行，违反法律规定，逃避税收业务，属逃税行为。现实中，企业在遵守法律的情况下，常常有多种税收负担高低不一的纳税方案可以选择，企业可以通过决策选择来降低税收负担、增加利润，税收筹划成为可能。2、筹划性原则。纳税义务通常具有滞后性，企业交易行为发生后，才缴纳流转税；收益实现或分配后，才缴纳所得税；财产取得之后，才交纳财产税，这就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。3、效率性原则。税收筹划要取得“节税”的税收利益。低税负意味着低税收成本，意味着高资本回收率；纳税期限的推后，可能减轻税收负担(如避免高边际税率)，也可能降低资本成本(如减少利息支出)，结果都是节税。（二）税收筹划的总体目标税收筹划的总体目标应该是总税负最低，而不是交易中某一方的税负最低。本文第三部分的分析既是建立在这一基础之上的，交易结构设计过程中，进行税收筹划应达到交易全过程总税负最低，而非关注收购方或转让方的税负最低。进行税收筹划，可以采取不予征税法、减免税法、税率差异法、分割法、扣除法、抵免法、延期纳税法以及退税法等方法。根据国家税收法律、法规或政策规定，选择不予征税、享受减税或免税优惠、税率较低、能使计税依据分割的经营、投资、理财等活动方案，减轻税收负担。纳税人可以在对照税收政策、权衡各方面利益的前提下，对经营、投资、理财活动作出事前安排，在多种备选方案中选择总税负最低的方案。（三）参考税收法定原则调整法定交易价格税收法定原则是税法中一项十分重要的基本原则。税收法定原则，是指由立法者决定全部税收问题的税法基本