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第八章房屋交验与经纪延伸业务【考点133】掌握新建商品房交付的条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，如果商品房是住宅的，需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.商品房相关设施设备要具备交付条件相应的使用标准（1）基础设施设备；（2）公共服务及其他配套设施。【考点134】买受人查验交付商品房的项目1.根据《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”2.《商品房买卖合同示范文本》第十一条还约定了查验房屋的项目，包括：（1）屋面、墙面、地面渗漏和开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）其他需要查验的项目。【考点135】房屋交付时应交的费用房屋交付时的费用有以下两种情况：1.无需交付任何费用开发商在交付房屋的时候，买受人之间按照合同约定的交楼标准，对房屋进行验收验收合格后拿钥匙验收环节，无需交付任何费用。2.预付费用开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税，买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。【考点136】房地产经纪人参与物业交付完成的事项物业交付是住房项目销售的最后环节，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。【考点137】存量房买卖物业交付条件存量房买卖交易当事人约定房屋交付，可以有以下四种情况：1.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人；2.出卖人收到买受人全部首付款若干工作日内将该房屋交付给买受人；3.出卖人收到全部购房款后若干工作日内交付给买受人；4.按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。【考点138】房地产经纪参与物业交付的环节物业校验是买卖交易的最后一步，但也是至关重要的一个环节。如果物业交验环节出现问题或发生纠纷，容易使整个房地产交易失败。【考点139】物业交验的注意事项1.房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；2.检查电表状况是否正常运行；3.协助双方进行煤气、天然气过户；4.结清电话费；5.协助办理有线电视过户；6.结算维修基金；7.检验和验收附属设施；8.协助办理迁移户口手续；（1）要在买卖交易合同中明确户口迁出时间；（2）要明确约定逾期迁出户日数及违约金标准；（3）要建议留存户口迁出保证金。9.房地产经纪人应准备好物业交验表。将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的校验和交接。【考点140】租赁物业的交付与验收1.如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；2.分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时，尝试将双方分开进行协调；3.房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量；4.对当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法。第45天经纪业务延伸【考点141】房地产商业贷款概念购房人在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产做抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。【考点142】存量房商业贷款的申请对象条件存量房贷款借款人必须是年满18周岁，男女不超过65岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信记录良好等。【考点143】存量房贷款的评估值存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房地产的性质、房龄、借款人综合条件而定。【考点144】存量房商业贷款的还款方式1.等额本息：适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；2.等额本金：适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；3.双周供：适合周结工资或者夫妻双方月中或月底发工资的借款人。【考点145】存量房商业贷款的贷款年限商业贷款年限是指商银行在为借款人评估还款年限时以及年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反正年龄越大，贷款年限则越短。通常情况下贷款年限最长30年。【考点146】商业贷款的代办委托在代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。【考点147】公积金贷款的概念住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。【考点148】公积金贷款的申请对象和申请条件住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休人员。【考点149】公积金贷款的贷款年限住房公积金贷款年限一般为1~30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。另外，只要住房公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限≤47年（砖混）或房龄+贷款年限≤57年（钢混）”，都可以申请住房公积金。【考点150】住房抵押消费贷款的概念房地产抵押消费贷款是借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产做抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可以用于各种资金周转和经营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或者出租。【考点151】个人住房抵押消费贷款的概念个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义做房地产抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，主要适用人群：1.全款购房现有资金需求的借款人；2.贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人。【考点152】企业抵押经营贷款企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群：1.一般多为中小企业主；2.公司管理人；3.个体经营人员。【考点153】个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的差异1.贷款主体与贷款用途不同；2.贷款政策不同；3.银行放款方式不同；4.银行考核侧重点不同。【考点154】不同产权性质的房屋登记房产可以通过购买、赠与、继承等方式获得，不同的获得方式有不同的特点：1.通过购买的房产；一般购房人通过两种方式购买：（1）从开发商手中购买商品房（2）从小业主手中购买商品房（3）购买房改房2.通过赠与的房产；3.通过继承的房产。