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2008年南京别墅市场运行报告南京别墅竞争格局南京别墅市场运行特征南京别墅竞争格局由近及远，南京别墅走向更远南京现代别墅的起源可以追溯到1992年的养龙山庄、帝豪花园以及东方花园等别墅项目，经历了十几年的发展历程，南京别墅已经由早期的环紫金山玄武湖高端别墅，走过了近郊的替代型中产阶级别墅的发展时期，目前正处于别墅范围进一步扩展到溧水、宝华等区域的远郊别墅区的阶段，形成了以江宁为主，市区其他周边区域为辅的别墅竞争格局。南京别墅竞争格局——新老并起江宁板块江北板块城东板块仙林板块汤山板块主城区紫金山板块以独立、双拼为主，独立均价超过20000万元/平方米，双拼也达到了18000元/平米。其他板块以联排、叠加为主，如天泓山庄、中海凯旋门等江宁板块三山别墅类型众多，且已经形成较为成熟的别墅聚集区，目前独立均价在18000元/平米左右；双拼均价15000元/平方米；联排均价12000元/平方米；未来上市，产品主要为独立。方山方山板块以经济型别墅为主，主要产品为联排，均价在13000元/㎡以上。其他板块江宁可开发别墅区域众多，九龙湖片区、汤山片区等均成为别墅开发的热点区域。江北板块以山河水为代表的纯独立别墅项目，价格9000-10000元/平方米，位置较好的项目价格达到10000元/平米以上。远郊——溧水板块土地规划容积率普遍在0.2-0.3之间，卧龙湖国际社区、恒大金碧天下的售价在9000~10000左右。仙林板块以联排和叠加为主，联排12000~15000元/平方米左右，叠加在9000~11000左右宝华板块主要以宝华山周边别墅项目为主，目前主要有以联排为主的仙林翠谷、以双拼和独栋为主大山地和华隆优山美墅主城区别墅主要集中于紫金山板块，均为高端项目，均价一般都在20000元/㎡以上，但未来可开发量较小；江宁板块是别墅上市的主力区域，上市区域和类型众多，未来的开发量也较大；仙林板块由于临近紫金山板块，景观资源丰富，别墅项目也云集在此；江北板块则是以山河水为代表的纯独立别墅为主，均价在10000元/㎡左右；宝华、溧水等远郊别墅主要定位为休闲度假的第二、第三居所，优质山水资源、经济别墅成为吸引客户的主要因素南京别墅竞争格局演变城市别墅区：环紫金山玄武湖区及三山片区老山阳面仙西板块九龙湖方山老山阴面宝华板块溧水板块汤山片区近郊别墅区远郊别墅区随着交通条件和居住环境的改善，城市别墅区已经从传统的环紫金山玄武湖区扩展到江宁三山片区；同时未来城市范围逐渐向外延伸，仙西、九龙湖方山和老山阳面等近郊别墅区将成为城市别墅区的可发展区；溧水、宝华、汤山以及老山阴面的区域属于远郊别墅区，由于可开发量较多，且与主城区的连接逐渐畅通，成为别墅购买客群休闲度假的第二居所，融进南京别墅市场中。环紫金山玄武湖的珍稀景观区是南京城市别墅的传统区域，主要以打造纯粹高端的别墅为主，代表项目为钟山国际高尔夫；江宁三山片区距离主城区距离较近，并且随着市政道路建设的完善，三区片区逐渐融入主城区，由于该片区别墅市场发展较早，经过多年的经营发展，交通、配套和居住环境等各方面已经成为购买别墅的首选区域，08年以来这一区域的别墅也趋向于高端物业的转变，如嘉瑞山庄、香榭岛等项目。江宁九龙湖方山板块依托地铁和配套的逐渐完善，增加了与主城区的连接通道，也成为近郊别墅的聚集区；仙西板块作为最靠近传统城市别墅区的新兴高档居住区，规划起点高，交通、景观和人文资源丰富；老山阳面的别墅区主要依靠丰富的山水资源自成一派，随着河西新城的发展以及江北与主城区过江交通的建设，将摆脱郊区别墅的制约。主要有溧水板块、汤山板块、宝华板块和老山阴面，这些区域均拥有优质的山水资源或温泉资源，成为别墅购买客群高端休闲度假的第二居所，由于这些区域可开发土地众多，将成为未来别墅上市的热点区域之一。南京别墅市场运行特征南京别墅总体运行特征——2008年南京远郊别墅的兴起郊区别墅是2008年上市的重点区域，江宁、仙西和溧水板块上市总量占全市的80%以上，增加了2008年独栋别墅的上市量，另外主城区也出现了部分城市联排别墅，如中海·凯旋门和紫檀雅居项目，均为城市联排别墅。但是2008年房地产形势急转直下，别墅市场也受到了波及，销售遇冷，郊区别墅积压较多，形成了供大于求的局面。随着城市中心别墅用地开发殆尽，南京别墅已经逐渐向城市郊区扩张，近郊别墅已经早在开发计划之列，而类似于溧水、宝华等地的远郊别墅的大量开发则始于2008年，可以说，2008年是南京远郊别墅兴起的一年，包括溧水板块的卧龙湖小镇、金碧天下以及宝华板块的仙林翠谷、山一方等多个别墅项目入市，不仅使2008年南京别墅供应量大增，并且也影响了别墅的成交均价。未来远郊板块仍有较大的可开发量，板块实力不容小觑，对南京别墅市场影响将逐步扩大。供应特征——市场积压，上市增幅减缓2008年别墅总上市面积95.39万平米，同比略增0.58%，上市套数为3842套。前三季度上市量增长较快，但由于前期上市量的大量挤压，以及市场形势不甚明朗，别墅市场也受到影响，第四季度已经明显开始收紧开发量，上市量也出现了较大的滑坡。2008年南京别墅供销对比图2008年江宁板块仍是上市的主力区域，上市套数所占比重为41%，是南京别墅市场的主力战场；溧水板块在2008年有恒大金碧天下和卧龙湖小镇等项目的加入，上市增幅较大，仙西板块的栖园、依云溪谷和风华园等项目上市较大。2008年南京别墅分板块供应图供应特征——江宁为主力上市区域联排和叠加别墅是南京别墅市场上市和销售的主力，两者上市套数所占的比重分别达到了36%和31%，独立别墅在2008年大量上市，主要是远郊的经济型独栋大批量面市，占到了13%。2008年南京别墅分类型供应情况供应特征——联排别墅供应量最大2008年全市上市别墅的套均面积为248㎡，其中独立别墅的套均面积达到460㎡，双拼别墅套均292㎡，联排别墅为234㎡，叠加别墅面积最低，为170㎡。2008年南京别墅类型套均面积供应特征——全市别墅供应套均面积248㎡需求特征——销售遇冷，供过于求或持续2008年别墅销售面积为45.67万平米，同比下降36.73%，销售套数为1883套，2008年南京别墅尚有1959套可售，总体供销比2.1：1，别墅的销售压力仍然巨大，供过于求局面将可能持续地存在。2008年南京别墅供销对比图2008年南京别墅成交均价波动较大，这主要是受月度热销区域的不同和降价销售的个案影响，如溧水别墅项目的降价销售等措施使2008年下半年别墅的成交均价下降明显，12月份则是由于主城区别墅项目成交量增大使均价上升。2009年国内经济形势依然不容乐观，房地产市场也是受此影响较大的行业，别墅市场受到波及，未来价格上涨空间有限。2008年南京别墅均价走势图需求特征——价格波动较大2008年江宁板块销售套数所占比重高达53%，溧水板块的比例在18%，另外仙西板块的比例也在17%左右，这三个区域的销售套数占全市近九成的比例，是南京别墅的主力消化市场。主城区成交均价在20000元/㎡以上，江宁、浦口和仙西的均价相对接近，约在10000-15000元/㎡上下，六合、溧水和高淳的别墅成交均价稍低，均在10000元/㎡以下。2008年南京别墅分板块均价图需求特征——江宁、溧水及仙西板块为销售主力2008年南京别墅分类型销售情况联排、叠加和双拼别墅在2008年销售情况相对较好，独立别墅表现一般，2008年经济别墅仍是销售的重点别墅类型。需求特征——经济别墅销售较好供求关系具体分析——联排别墅为市场主力2008年南京别墅分类型供销对比图2008年南京别墅供销对比图注：累计供销比数据从2004年7月计算联排、叠加为主力，双拼销售较好：联排和叠加别墅是南京别墅市场上市和销售的主力，两者上市套数所占的比重分别达到了36%和31%，销售套数也是两者分列前两位；双拼别墅在2008年上市量并不大，但是销售情况较好，远远高于独立别墅的成交套数，已经接近叠加别墅的销售量。联排别墅市场表现较好：从2004年7月至2008年12月别墅的累计供销比来看，全市累计供销比为1.55，销售压力仍存在，除了独立和联排别墅的累计供销比低于全市的平均值外，双拼和叠加的累积供销比均在1.6以上，竞争更为激烈。尽管联排别墅在2008年有较大的未售量，但它仍然是南京别墅市场中表现较好的别墅类型。供求关系具体分析——总体需求面积与供应面积持平上市及成交套均面积持平，双拼差异较大：总体来看，全市别墅上市及成交套均面积持平，从分类型来看，双拼别墅套均面积上市与成交的差异较大，其次是独立别墅，主要是由于独立和双拼别墅项目走高端路线者较多，套均面积也趋向于豪华，大面积别墅，而叠加别墅的需求面积明显大于供应面积。2008年南京别墅分类型套均面积供销对比图供求关系具体分析——江宁板块仍是主力战场江宁板块仍是主力战场，溧水、仙西也有较大的市场：2008年江宁板块仍是上市和销售的主力区域，上市套数所占比重为41%，销售套数所占比重高达53%，是南京别墅市场的主力战场；溧水板块在2008年有恒大金碧天下和卧龙湖小镇等项目的加入，上市和销售量增幅较大，仙西板块的栖园、依云溪谷和风华园等项目上市和销售量较大。主城区别墅的成交均价远高于其他板块，均在20000元/㎡的上下浮动；仙西、江宁和浦口这三个新市区均价相对接近，仙西由于品质别墅较为集中，均价稍高，江宁则是由于别墅类型较多，价位层次多样，拉低了总体均价；六合、高淳和溧水等远郊板块处于南京别墅市场的较低点。2008年南京别墅分板块供销对比图重点板块分析——仙西板块2008年仙西板块别墅共计上市了649套，销售了316套，供销比为2.1：1，与全市别墅的供销比持平；仙西板块别墅的上市量主要集中于前三个季度，上市量较大，由于销售不畅导致市场供大于求，因此在第四季度上市量下降明显；1-7月份仙西板块别墅的成交量较为稳定，月均在35套左右，而到了8月份之后市场逐渐冷清，销售一度下滑，直到11-12月份才稍有起色，而这也是由于政策利好的刺激作用才出现的。由于仙西板块月均去化量并不大，导致板块的成交均价极容易受到个案销售情况的影响，所以板块均价的变化较大，但是仍然在13000元/㎡上下浮动。仙西板块作为南京别墅市场的重要区域，上市量和成交量均有较大的量，但是08年市场形势急转直下，09年又存在多种不确定的因素，导致板块的销售遇阻，后期仍有较大的风险。2008年仙西板块别墅供销对比图山水风华：叠加为主，联排、双拼2008年共计成交约80套，目前均价约为11130元/㎡依云溪谷：独立、双拼2008年共计成交约110套，目前均价约为16000元/㎡栖园：联排、叠加2008年共计成交约85套，目前均价约为12300元/㎡东墅山庄：联排、独栋2008年共计成交1套，目前均价约为15000元/㎡汇杰文庭：双拼、联排、独立2008年共计成交约20套，均为双拼别墅，目前均价约为7310元/㎡仙西板块别墅在售项目信息特征总结后期上市量继续加大，竞争更显激烈热销产品继续增加，滞销产品仍需消化别墅产品线面临全面的竞争江宁、仙西主力供应区，远郊别墅不容忽视2009年别墅市场预测通过对近几年别墅用地的出让情况，以及在售项目未来的可开发量，可以得出，未来南京别墅市场中约有110多万平米的供应量，南京未来别墅市场面临的竞争更加激烈。分板块来看，江宁未来的供应量最大，约有35万平米，作为南京别墅市场的主力战线，未来大规模的上市是必然的；仙西板块未来也有约33万平米的别墅供应量，给板块的冲击也更大；江北、城东和城北板块未来也有较大的上市量，加上溧水等远郊板块的加入，南京别墅市场中存在着多面的竞争关系。2008年南京未来可上市别墅土地分布图预测一：未来别墅供应量加大，别墅竞争关系扩大江宁、仙西等板块在09年均有大量的别墅用地将要开发上市，未来南京别墅中将有超过100万平