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土地估价报告书项目名称:天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告（项目地址：天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米）受托估价单位:略土地估价报告编号:略提交估价报告日期:2004年6月1日第一部分摘要一、估价项目名称天津市南开区翠园里国有储备用地使用权估价报告二、委托估价方略三、估价目的本次估价目的是确定坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米的翠园里小区，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。四、估价基准日本报告估价时点为二零零四年六月一日五、估价日期本次评估的作业日期为二零零四年五月十一日至二零零四年六月一日六、地价定义此次评估价格定义是估价对象土地红线内是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整），红线外是“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。宗地使用面积为16339.87平方米，土地用途为居住，国有土地使用权法定最高使用年限为70年。七、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：国有土地使用权面积：16339.87平方米国有土地使用权单位面积价格:1690.866元/平方米国有土地使用权评估总价格:2762.853万元大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整八、土地估价师签字略九、土地估价机构略估价机构负责人签字:略(机构公章)2004年6月1日附土地估价结果一览表估价机构:略估价报告编号:略估价期日:2004年6月1日估价期日的土地使用权性质:国有土地一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制:被估宗地的土地使用权类型为国有土地使用权。截止估价基准日未设定典当、抵押等他项权利。2.基础设施条件:本次评估设定的宗地的基础条件为实际宗地现状：七通一平，即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整。3.规划限制条件:宗地规划用途为居住用途，容积率为1.53。4.影响土地价格的其他限定条件:社会及国民经济发展规划、宏观经济政策、土地制度、土地利用规划与计划、地理位置、自然条件、交通条件、区域环境都会对土地价格产生影响。二、其他需要说明的事项：1．当数量发生变化时，委托估价方应该按照实际发生额进行调整。2．当用途、作价标准发生变化时，委托估价方应聘请估价机构重新确定估价结果。3．本次估价只限报告中所确定的特定估价目的，不适用于其他行为。4．本次估价未考虑土地出让金对地价的影响。估价机构:(加盖公章)2004年6月1日估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注国家略天津市南开区翠园里略天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米居住居住1.53红线内七通一平红线外七通一平7016339.871690.8662762.853合计16339.872672.853第二部分估价对象界定一、委托估价方略二、估价对象估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米，土地设定用途为居住。三、估价对象概况1、土地登记状况：估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米在估价时点的价值。使用权类型为国有土地，宗地用途为居住。该土地法定最高使用年限为70年。该宗地土地等级为四级。2、土地权利状况：委估宗地使用权类型为国有土地，宗地用途为居住。该土地法定最高使用年限为70年。权属清楚，截止到估价基准日未设立抵押、租赁、担保等他项权利。3、土地利用状况委估宗地上有建筑物，容积率为1.53，绿化率为35%左右，面积分配一室78.92平方米，结构类型为砖混，建筑物为两栋六层砖混楼，高档外檐涂料，楼梯间不锈钢栏。四、影响地价的因素说明1、一般因素影响地价的一般因素是指影响城市地价总体水平的一般、普遍、共同的因素，主要包括以下内容：城市资源状况：天津市是中国四大直辖市之一，其地理坐标为北纬38度33分-40度15分，东经116度42分-118度03分。地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区和三个市辖县。全市总面积11919.7平方公里。2001年全市常住人口1004.06万人，人口密度为765人/平方公里。房地产制度与房地产市场状况：2002年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。土地交易更加公开化、规范化。房地产投资全面增长。从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（2002-2006）天津市将重点建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。2、区域因素（1）区域概况估价对象坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，国有土地使用权16339.87平方米，土地设定用途为居住，地处南开区居住四级用地。（2）交通条件被评估宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，交通条件良好。（3）基础设施条件该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。（4）商业繁华程度该宗地周围有家乐福等大型超市和工行、农行等服务设施。（5）环境条件该宗地坐落于天津市南开区水上北路周邓纪念馆以西200米，无重大工业污染，周围有水上公园等娱乐场所，环境幽雅。（6）宗地自身条件该地块地势平坦，有扩展余地。3、个别因素委估宗地使用权类型为：国有土地。宗地用途为：居住。土地法定最高使用年限为：70年。委估宗地上有建筑物，容积率为：1.53，绿化率为：35%左右。该地块地势平坦，有扩展余地。该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）有关法规政策文件《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国土地管理实话条例法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城镇土地估价规程》；《天津市中心城区土地定级估价更新成果报告》；国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》；（二）委托人提供的有关被估宗地的资料《宗地位置图》；（三）估价人员实地勘察和调查所获取的资料二、土地估价1、估价原则为在本次评估中能够最终体现客观、公正、科学、合法的原则，我们在工作中严格遵循以下各项估价原则：（一）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格趋于一致。（二）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决与供求的均衡点。供不应求价格就会提高，否则价格降低。由于土地与一般商品相比，具有的垄断性特征。因此在进行土地估价时，既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（三）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的地价。（四）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块地收益量和价格。（五）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用地宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜地估价方法可能会使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的宗地情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便相互验证，减小误差，确定出合理的评估价值。2、估价方法根据《城镇土地估价规程》、委托方提供的资料、待估宗地的现实状况、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑该地区房地产市场的发育程度，选择估价方法。此次估价采用市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法进行评估。市场比较法是将待估宗地与在待估时点的近期已发生交易的类似宗地进行比较后，对它们的成交价格进行修正，进而得出待估宗地客观合理价格的方法。剩余法是从待估宗地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的方法。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。3、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析，委估土地使用权在估价时点的价值为：国有土地使用权面积：16339.87平方米国有土地使用权单位面积价格:1690.866元/平方米国有土地使用权评估总价格:2762.853万元大写人民币：贰仟柒佰陆拾贰万捌仟陆佰陆拾元整三、估价结果和估价报告的使用1．估价的前提条件和假设条件：（1）假设估价方所提供的有关法律性文件、资料、数据是真实、完整、合法和有效的。（2）假设估价对象的产权清晰无误、而且未考虑产权在本次估价以前所进行的抵押、担保或其他的法律诉讼行为。（3）假设估价对象在以后的使用期内保持正常使用，没有考虑任何外在不可抗拒的因素对于估价对象的价格影响。（4）假设估价对象与其他生产要素相结合能满足设定使用年限内生产、经营的饿正常进行，保证企业的持续发展。（5）假设任何有关估价对象的运作方式、程序