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成本法：指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据：即使投资企业拥有被投资企业半数以上的股份，两家企业形成控制和被控制关系，被投资企业仍然是独立的法律主体，因此投资企业应该在被投资企业支付股利或分配利润时，而不应在被投资企业制造经营成果时确认投资收益。成本法的适用范围：1.投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。2.投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。3.被投资单位在严格限制条件下经营,其向投资企业转移资金的能力受到限制。成本法估价的基本步骤：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；（3）估算建筑的重新建造成本；（4）估算建筑的减价修正额（折旧）；（5）建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；（6）待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。房地产重新构建价格：也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。：收益还原法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益还原法的适用对象：1)企业及整体资产产权变动的资产评估。2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。收益还原法的操作步骤：1．计算总收益2．计算总费用3．计算土地纯收益4．确定合适的还原利率5．公式求算地价房地产净收益：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法净收益的计算公式：净收益＝潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入－运营费用市场比较法：是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据;替代原理市场比较法的操作步骤：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、求出比准价格。房地产净收益的影响因素：nra楼面地价：土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率土地单价：土地价格÷土地面积假设开发法：根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本思路：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法的适用条件：（一）估价要求：1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态。2、投资开发后的经营方式。3、正确判断房地产的最佳开发利用方式。4、正确预测未来开发完成后的房地产价值。5、正确估计开发周期、各项费用。（二）外部环境条件：1、明朗、开放及长远的房地产政策；2、统一、严谨及健全的房地产法规；3、完整、公开及透明度高的房地产资料库；4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；5、长远、公开及稳定的土地供给计划。容积率，建筑密度的概念及其关系：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C〃H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。高层的地价分摊作用和方法：高层地价分摊作用是为了解决以下三个问题：1.在建筑物寿命终了或建筑物被毁后，土地转让所得地价款如何在原建筑物所有者之间进行分配。2.建筑物在使用过程中政府根据这块土地价格征收土地使用税，该税如何在建筑物所有者之间进行分摊。3.在原始建筑物上加层建造所产生土地溢利，如何在各所有者之间分摊。方法：1、按建筑面积分摊地价。2、按价格分摊地价。3、按价格分摊地价。例题;1、下列不属于房地产区位因素的是（B）。A交通B用途C环境D楼层2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。A96B192C240D4803、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。A3000B3277C3295D35994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（C）。A0.36B1.22C2.78D3.255、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）。A在房地产市场比较成熟且为正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价6、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（C）元/m2。A3300B3324C3335D35737、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（D）万元。A93.75B115C293.75D3158、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（C）下的结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的9、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（C）元/m2。A2160B2175C2181D220510、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.711、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。A0.95B0.99C1.01D1.051、下列属于土地使用管制的事项有（ACE）。A建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C在某宗土地使用中，要求容积率为2.0D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路E某宗土地只能用于商业房地产开发2.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（BDE）。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修3.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（AB）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点4、影响房地产价格的经济因素主要有（ACD）。A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B社会发展状况和城市化C财政收支及金融状况、利率D物价、汇率、居民收入E人口数量、行政隶属变更案例分析：（一）某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2、你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？解：1、1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。2、（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。（2）如当地拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？解：不能直接将其选作可比实例。（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表（B）。A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的A）。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建，可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（D）。A抵押价值B处分抵押物时的市场价值C抵押价值-处分抵押物的费用及税费D处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（D）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B