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房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日1房地产市场住宅项目差价定价土地资源管理系李晨源2010200677通过查阅资料得知，房地产市场住宅项目差价定价，从狭义到广义共有三种解释：住宅层差差价定价，住宅垂直、水平差价定价，及在此基础上添加的销售策略差价定价。一，层差差价定价（1）所谓楼层差价：是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。（2）楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。楼层价格差异规律，主要反映在绝对数上，相对比例关系不是主要的。（3）常见的定价方式：同一楼层价格式定价：整个楼盘使用同一价格，此种情况较少见。同一楼层差价式定价：楼层之间的价格差异完全相同，此种定价方式较多。分段跳跃式定价：部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。讨口彩式定价：13、14层价格偏低，逢有数字6、8，特别是数字8的层面价格偏高。底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于二层售价。顶层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格。二，垂直、水平差价定价垂直差价（1）定义：所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。（2）分布规律1、就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。2、决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。3、各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日2条件相差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。（3）影响垂直价差的因素1、楼层数楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。2、市场状况市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。3、产品单价产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。4、目标客户的购房习性目标客户的购房习性比较保守时（通常为区域性较强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。例如除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住于平房或多层住宅。水平差价（1）定义：水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。（2）水平差价制定要点：A、在制定水平价差时，须先确定建筑栋数。（a）只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差（b）有多栋建筑，现制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同一楼层的户别制定差价。B、要确定各楼层的户数与位置是否有差别（a）如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同（一般俗称这类楼层为标准层），则只需指定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。（b）楼层之间户数不同或位置不同，则需各自指定不同楼层的水平价差（c）虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，这些会影响水平价差。(3)主要影响因素：朝向、采光、户型、景观朝向A、因素含义朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方向为座向。房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日3B、调整原则（1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小（2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小（3）朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照明显不足时，其调整幅度较小。（4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。朝向东东南南西南西西北北东北系数1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000采光A、因素含义采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。B、调整原则（a）有暗房时，调整幅度大，反之则小（b）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小（c）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小（d）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小（e）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小C、修正价差若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：（a）无采光之暗房价差可为100~200元（b）二面采光者可比单面采光者多加100~200元（c）三面采光时则可由两面采光的价格再加50~150元（d）四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50~100元。户型A调整原则（a）格局方正、形状完整，调整幅度大，反之则调整幅度小（b）室内动线规划简明流畅的，调整幅度大，冗长浪费的，调整幅度小（c）产品单价高，调整幅度大，产品单价低，调整幅度小（d）功能配置理想，调整幅度大，配置不符合使用原则，则调整幅度小，或为负价差。（e）室内空气流通，调整幅度大，室内开窗位置不良，空气无法对流者，调整幅度小景观A、因素含义房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日4景观对于住宅购房者而言，常具有决定性的影响力。在制定景观差价时，最好事先观察基地区域的现状图以及城市规划图，以判别是否有遮挡、正对他户屋角，以及潜在景观条件等。B、调整原则（a）面临道路宽敞，调整弹性大；面临道路狭窄，调整弹性小（b）面临学校、公园或自然景观、永久绿地者，调整幅度大，反之则小（c）附近没有景观较差及环境污染较重的设施调整幅度大，反之则小（d）面对风水禁忌，则调整幅度大，成为负的价差，反之则小3、修正价差目前景观的有无已明显决定了楼盘是否具有竞争性，通常有景观房屋的售价通常可比无景观房屋每平方米多300~500元，甚至更高。若景观面不止一面，则每多一个景观面，每平方米可再增加200~300元。垂直、水平差价定价采用市场比较法原理，使用修正系数法确定不同房屋价格。1.公式：单价=均价×综合系数=均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数)2．实例：福州“金山碧水”13#楼综合系数表系数位置系数景观系数垂直系数水平系数分摊系数小计总计房地产市场住宅项目差价定价2012年12月4日5单元101–1+0–9+4–2–9+6201–1+0–4+4–2–4301–1+0+0+4–2+0401–1+0+0+4–2+0501–1+0+0+4–2+0601–1+0–3+4–2+27102103104105–1+0–9+0–2–12202203204205–1+0–4+0–2–7302303304305–1+0+0+0–2–3402403404405–1+0+0+0–2–3502503504505–1+0+0+0–2–3602603604605–1+0–3+0–2+24106–1+0–9+3–2–10206–1+0–4+3–2–5306–1+0+0+3–2–1406–1+0+0+3–2–1506–1+0+0+3–2–1606–1+0–3+3–2+26三，销售策略差价定价1定义：差别价格策略是指根据成交房屋的熟料、付款方式分别制定价格的一种策略2策略：预付定金价格优惠政策和一次付清款价个优惠策略。具体优惠政策不同开发商在实践中有不同具体规定