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1蓝山上城项目价值体系白皮书2……项目价值解码项目目标客户群圈分和剖析项目外部显性价值定义项目外部隐性价值挖掘项目内在刚性价值定义项目内在软性价值挖掘华海项目价值白皮书之一项项目目价价值值体体系系31，项目目标客户群体圈分和剖析01.1目标客户群设定（一）主力目标消费群锁定3500元左右28-45岁已婚大专以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市金融、电信、IT业、经商、政府机关单位公务员、外企中青年白领精英职业家庭平均月收入年龄分布学历4目标消费群锁定（二）次目标消费群锁定5000元以上46岁以上高中以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市私企老板、个体爆发户、事业单位领导等中老年成功人士职业家庭平均月收入年龄分布学历51.2目标客户分析价值观：有精品意识，宁缺勿滥；宁肯多花些钱买一套心水房也不想图便宜买到劣质“产品”。消费观：有精品意识，宁缺勿滥；乐于投资健康，家人的健康是最大的财富。世界观：有着长远的眼光，着眼未来；对于新事物，有着强烈的向往，乐于接受，对于买房，保持着清醒的头脑。家庭观：平时紧张的工作节奏，希望有一个避风的港湾，注重家人的健康，认为这是最大的财富和幸福。对于下一代倾注了期望，重视孩子的教育，尊重孩子的意见和想法。生活形态：注重享受，知道只有在享受中放松身心，才能更好地投入工作。每天大量的阅读以摄取咨讯，尤其是报纸；因为受过高等教育，使其具备了对广告真假的判别能力。人生观：人生只有一次，要善待自己，活得精彩。所在区域：打破区域限制，各区域内均存在潜在客户，但以新城区、兴宁区为主，65%在新城区，15%在兴宁区（商业经营者多），其它区域20%。置业目的：改善居住质量、彰显身份置业经历：二次置业或多次置业（55%），少数为首次置业（30%），其它：15%主要用途：自用、享闲生活为主，殷实、稳定或呈阶梯状增长年龄：30-45岁之间（80%），其它（20%）收入：二次置业者（1000-4000元/月），首次置业者（1500-4000元/月）主要诉求：片区环境、科技、交通、小区绿化、教育、会所、停车位，幼儿园敏感问题：价格性能比，不怕贵，但要物有所值典型客户：企业高层管理人员或私营企业主，机关事业部门的上层干部、高科技、广告、法律、贸易等新兴行业的从业人员，南宁中上阶层次主力客户群：第五类消费群，其置业目的是养老、安度晚年，主要诉求为片区环境、小区园林、空气质量、老年人休闲娱乐设施争取客户群：来桂从商，拟在桂长期居住或往来办公的外地人群，或南宁周边城市人群。6主要客户分析见附件客户群体分析报告小波的置业观（个体）将主力消费者界定为某人，我们来描述以上特征消费群细分及特征（群体）：（1）为城市的中高收入阶层，资金较充裕，有着较强烈的购房需求，未来购买力较强；（2）年龄在30~45岁之间，家庭成员较复杂，两人世界、三口之家，及三代同堂皆有比例；（3）文化素养较高，大专本科以上学历，注重楼盘品位，并希望与其有相当素质和社会地位的业主群居；（4）热衷于现代都市生活，重视居住生活质量，要求回归自然，形成“注重个性化，环境舒适和确较高精神享受”的第三类居住观（第三类住宅的建设地点应在摆脱城市羁绊的风景优美，空气清新的近郊，其类型应追求集自然山水、休闲度假为一体的住宅；（5）主要需求户型：面积为100-140的三房二厅、120-160的四房二厅、130-180的五房或楼中楼；（6）主要价格承受：多选择房款总价50万左右的物业，承受价格2000-3000元/平方米，首期付款15万以下，月供800-1300元/月，物业管理费150元/月，普遍选取按揭年限长、首期少，月供低灵活的付款方式。（7）主要购房用途：二次或以上置业者、市内急房的“夹心阶层”、为父母购买颐养之所的重复置业者、喜欢安宁与方便的生活环境的老年客户、作为渡假休闲物业的客户、外企寻求高尚物业的客户、看中凤岭片区升值潜力的客户。72，项目外部显性价值定义2.1城市形象价值南宁城市发展趋势“塘”（西乡塘）“城”（城中心朝阳、星湖广场）“江”（邕江沿线江南区）“湖”（南湖和仙湖）“山”（青秀山）“郊县”（城北、江南、青秀、凤岭等市郊与兴宁县）金色兴宁（兴宁的商业与生活味道）阳光新城（新城的蓬勃气象）灰色江南（江南的工业）蓝色南湖（南湖的水）绿色凤岭（凤岭的山）白色的永新城北（教育与破旧的房屋）82.2区域形象价值2.2.1区域形象综述：大区域：新城区以东小片区：凤岭片区现状：开发的重点，投资的热点，置业的焦点发展前景：南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体亚城市中心，更是投资增值的首选片区特性：环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限竞争状况：已有众多大盘雄居于此，目前竞争比较激烈2.2.2具体形象价值部分：自然环境价值：南湖公园、南湖广场、石门森林公园、体育中心、体育公园、民族广场青秀山风景区等山水相依，是南宁市比较高档的居住区。人文环境价值：商商业业文文化化、、住住宅宅文文明明与与生生态态科科技技衍衍生生互互用用，，人人与与自自然然和和谐谐共共生生之之地地！！商业环境价值：华联超市、利客隆、大热门购物中心、梦之岛百货，另金湖广场5万平米大型商业配套，交通环境价值：213、211、220、11、6路公交汽车超始站，并能享受到南宁市最好的市政要道——民族大道及快速城市外环道带来的方便快捷其他环境配套价值：大区域：新城区以东小片区：凤岭片区现状：开发的重点，投资的热点，置业的焦点发展前景：南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体新都市中心，更是投资增值的首选片区特性：环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限竞争状况：已有不少大盘在售，竞争比较激烈。9银行：农行广西分行、建行广西分行、中国银行、工商银行各储蓄点遍布周围教育：市三十中、市三中、市二十九中、天桃实验中学、广西艺术学院、广西医科大、广西幼师服务：国际大酒店、夏威夷大酒店、跨世纪大酒店、明园新都酒店、琅东大酒店市政：市政府、市政协、市人大、区党委、区人大、区政协、区政府及各机关单位已经或将东移与此。103，项目外部隐性价值挖掘3.1城市发展趋势的未来价值3.1.1积极推进城镇化进程，改革城镇户籍管理制度，预计促进人口流动将超过30人。南宁市区周边的城镇居民，扩大了南宁市商品住宅市场的容量。3.1.2城市规模的扩大，将使南宁市房地产业进入发展的黄金时代。《南宁市城市总体规划》，到2010年，城市规划范围达到4158平方公里，比2000年增长36%，实际居住人口达150万，比2000年增长36.4%。城市化市我国实现现代化的重要标志和途径，城市化的快速发展为房地产业带来了巨大的发展空间。与此同时快速增长的城市人口及逐步扩大的城市规模，形成了巨大的商品住宅需求量。3.1.3大南宁的政府规划使南宁的行政区域和人口扩张。2003年政府大南宁的概念圈定以后，使得南宁的区域圈分扩大了从原来的1002平方公里扩至2548平方公里，包括了原五城区及邕宁，武明以外的横县，宾阳，上林，马山，隆安，人口从原来的298万扩充到654万，使得南宁对洲边城市的吸纳力加大，使得住房购买力扩充。3.3区域延伸价值3.3.1入市时机：南宁房地产经过几年的发展已经到了一个成熟的时期，项目所处区域经过前面已售及在售项目和政府规划的共同作用，已经形成了南宁市成熟的高档楼盘聚集区，是南宁市CBD和CLD中心，具有良好的区域形象价值，这时入市，项目的区域形象足可以支持项目的价值部分，比较容易得到市场的认同3.3.2价格性能比：开发商所确定的每平米3100元的均价，结合项目的产品素质和地段具有非常良好的价格性能比，而且在同区域具有不错的竞争优势。3.3.3政府规划的未来价值：3.3.3.1、实行城市规划与改造政策，大量拆迁户由此产生。《南宁市城市总体规划》（1995—2010年）已经国务院批准生效。城市建设2002年度下达计划项目75项，计划投资9.66亿元，其中防洪建设预计15654万元。仅防洪工程建设一项就会产生拆迁户10038户，涉及拆迁人口36467人，11这些拆迁户将成为一支购房大军。3.3.3.2、南宁市三大中心与项目为临。紧邻项目的南宁国际会展中心，体育中心，文化中心建成后将成为南宁市标志性建筑物，成为广西甚至中国西南地区对外交流和商业活动的重要窗口。区域形象非常良好，目前国际会展中心已经投入使用，聚集了许多上规模的大型政府活动，展览活动，商务活动等，区域人流急速加大，城市亚中心形象已经形成。3.3.3.3、南湖广场的投入使用，为琅东南湖一带的房地产带来更多商机。南湖广场规划用地178亩，建成以观察、休闲为主的开敞式景观区，主要满足南湖区及凤岭、琅东片区周边高层建筑及湖对岸俯视、远眺及城市休闲的需要。3.3.3.4，城市重心东移：区党委及相关政府机构的东移，加大了项目所在区域的中心作用，结合相关的城市配套的跟进，很好的塑造了城市的亚中心形象。3.3.4，宏观政策背景的利用3.3.4.1，政策措施方面为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，国家中期的八项措施来推进住房消费改革：（1）、加快立法，明晰产权，制定了《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》；（2）、加大货币化分房力度，支持职工买房和换购住房；（3）、加快二级市场，培育租赁市场；（4）、加大技术、产品创新力度，提升质量；（5）、拓展住房消费服务，建立房地产经纪人执业制度，规范中介业；（6）、大力发展住房金融，提高金融对住房市场的支持力度；（7）、规范发展物业管理业，改善居住环境。出台职工工资中增加物业管理消费支出的政策，提高物管消费的支付能力；（8）、切实改进房地产行政管理工作，简化房地产交易与房屋权属登记程序。3.3.4.2，宏观调控方面国家近期的政策宏观调控以后反映出来的问题：（1）从总体住房市场情况来看，对南宁市影响不大，上半年总体成交量12与去年同期相比略有上升，市场发展比较正常和良好，但从整个市场成交价格来说，高价房的销售速度可能有所减缓，低价房走势较好。在整个市场而言，本项目是高价房，销售走势可能会遇到一些阻力，但从区域的角度看，本项目价格居中，性价比较好，具有比较好的竞争优势。（2）从总体土地放量情况来看，土地供应量减少，市场放盘量将逐渐减少，竞争压力可能有所减缓，特别是区域可供再开发土地量几乎没有了，因此项目的竞争优势还是比较好，销售应该问题不大。（3）从整个国家宏观调控的时间来看持续时间不会太长，在项目的中后期销售阶段速度可能会比较快。4，项目内在刚性价值定义4.1地盘状况地貌：陇状丘陵，山地建筑，地势起伏较大，总体布局为西面较低，东北角较高，东西地标落差13米。新辟规划路位于西面和临近香榭里的南面。形成东高于西，北高于南的盆地状态。地形：整个地块形状比较规则，无不好利用的菱形或三角形等不规则部分，在规划布局方面比较好利用4.2规划布局采用“内向围合，周边布置”方式，再造小区生态环境，建筑物总体排布顺应地形，充分配合小区内景观空间，同时又照顾最佳朝向。整个小区以高层和小高层为主。高层集中在地势比较高的东北面，可望青秀山风暴区，小高层位于地势较高的西南角，可看市中心繁花似锦，地下均采用一至三层的架空层处理地势的落差，使整个小区形成高低错落有致又步至于落差太大。中央圆形水体周围分布几栋低密度的小高层，由于是环水体低密度中心区，内景最佳。小区公建部分主要集中在新规划路的西南角。4.3功能定位纯住宅小区，带有少部分商业物业134.4产品特性：项目主要技术指标面积分项计算表及主要技术经济指标区间户型名称面积幢数层数占地面积建筑面积户数住宅占地面积A3(18)标准层477.53218955.0617191.08144复式000000A4(18)标准层502.942181005.918105.84144复式000000A5(17)标准层42221784414348136复式000000A5-1(17)标准层462.12117462.127856.0468复式000000C1(1