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中国·项目可行性研究报告分析编制单位：上海诚策地产机构编制年月：2006-10市场篇一、贵阳概况1、[地理位置]2、[面积]3、[辖区]4、[城市区位]5、[铁路交通]6、[航空交通]7、[公路交通]8、[总体地貌特征]二、房地产宏观经济与政策分析1、积极促进房地产业健康持续发展以市场为导向，加强宏观调控，积极稳健地发展房地产业。建立和完善经济适用住房、普通商品房和廉租房的住房供应体系，以适应我市拓展经济发展空间的需要和人民生活水平不断提高、城镇化步伐加快的需求。按照“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施完善、环境优美”的目标和统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，加快新区建设、小城镇开发和老城区危旧房改造；整顿和规范房地产市场秩序，改善住房消费环境；放开搞活住房二、三级市场，规范中介服务，实现成量市场和增量市场的联动；加强物业管理，改善生活和工作环境；积极发展房地产金融，建立健全住房信用保险机制，完善住房社会保障体系，促进房地产市场持续健康发展。2007年前,房地产交易金额年均增长20%，2003-2007年累计达280亿元，人均住房建筑面积达18M2,住房成套率达95%。以金阳新区和小城镇房地产开发为主导，2013年经济适用住房的建设比重提高到50%以上，房地产交易金额2008-2013年累计达580亿元，人均住房建筑面积增加到25M2，住房成套率达100%。2020年，城市居民居住水平超过小康标准，人均住房建筑面积达35M2，基本实现住宅产业现代化。城镇住宅建设和危旧房改造：两城区继续坚持拆危房建环境政策，把房地产开发转移到金阳新区和小城镇。重点建设适合普通居民消费的普通商品房和经济适用住房，严格控制高档商品房的建设，逐年增加廉租房建设的投资，彻底消除城市中心区危房。市场建设和管理：整顿、规范房地产一级市场，放开搞活住房二、三级市场，加快各区、县（市）房地产有形市场的建立，完善房地产市场体系；降低经济适用住房和房改房上市交易门槛，规范租赁市场，全面规范中介服务，有效调节商品房价格。物业管理：建立健全物业管理法规规章，规范物业管理市场，建立社会化、专业化、市场化物业管理体制，尽快出台《贵阳市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》和《贵阳市物业管理规定》，加快物业管理小区（大厦）业主委员会的建立，基本实现物业管理招投标，理顺管理关系，提高管理效能，加强对各区、县（市）物业管理的指导。完善住房社会保障体系：一是完善经济适用房的管理办法，努力降低经济适用房建设成本；二是完善廉租房管理办法，健全廉租房资金筹集、建设、分配、管理体系，加大解决“双困户”住房困难的力度。2、重大产业政策■2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。■2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。■2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。■2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。■2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。■2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。■2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。■2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。■2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。■2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。■2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。■2006年8月30日，建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。现印发给你们，请遵照执行。■2006年9月5日国家外汇管理局、建设部今天联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。■2006年9月5日新华社5日受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,《通知》明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。■2006年9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。三、贵阳市房地产整体分析1、城市发展规划及近期建设规划1.1、市域城镇体系规划（1）城镇发展战略：（2）城镇发展的基本方针及目标：。（3）空间布局形态：（4）城市化水平：。（5）重点发展城镇：1.2、城区规划布局（1）城区总体布局：（2）公共服务设施建设：城区公共服务设施按照布局合理、服务均衡、层次分明、功能突出的原则，实行统一规划。市级中心——以中心区商业为基础，构筑全市的商贸、金融、信息、文化、科技、行政和旅游服务中心，主要由两侧的公共设施组成；次中心——片区中心——（3）中心区改造基本目标：（4）城市对外交通总体布局发展目标：（5）城市道路交通规划目标：（6）园林绿化建设：1.3、近期建设规划（1）近期建设重点：2、贵阳市房地产市场总体分析2.1、贵阳宏观市场分析2006年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房2.2、2006年贵阳住宅市场分析2.3、2007年贵阳住宅市场综合预测分析2.4、贵阳房地产市场利好政策和市场特征分析2.5、2007年贵阳市房地产发展趋势三、市场供应量的分析1、总现状分析贵阳的房地产市场近几年来年开始快速发展，房地产投资正成为贵阳固定资产投资的重要组成部分：房地产开发投资商品房施工面积商品房销售面积商品房销售金额2005年9.11亿元1410.27万平方米368.71万平方米7.99亿元2004年7.45亿元1337.4万平方米296.86万平方米5.30亿元04-05涨幅22.2％5.4％24.2％50.8％从上述数据来看：近两年贵阳的房地产开发投资额、销售面积及销售金额积均有大幅度增加，市场显示出较强的消化能力。贵阳市房地产项目比较0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%04-05涨幅房地产开发投资9.11亿元7.45亿元商品房施工面积1410.27万平方米1337.4万平方米商品房销售面积368.71万平方米296.86万平方米商品房销售金额7.99亿元5.30亿元4.2、房地产市场开发的有利方面与不利因素有利方面主要有这么几个：首先，从政策方面来说，对贵阳是有利的。第二，贵阳的经济发展状况是有利的。政府对金阳的推出，会拉动很多周边城市经济带。作为贵州省的中心城市，贵阳人口展全省人口的10％左右，但经济却占了很大一部分，贵阳城市本身的带动能力是很强的。第三，市场规范。第四，改变原来的增长模式。在国家大的需求拉动的宏观政策下，贵阳市在发展过程中，也需要比较强的投资来拉动；这两种拉动的背景对于贵阳房地产市场来说也是有利的。第五，我们在对贵阳市的数据进行研究之后，发现贵阳的房地产开发周期大约在五年左右，从今年到2007年是处于上升期，虽然这个周期在波动，但整个城市的发展是处于上升的。第六，无论从管理规范还是发展规模来看，贵阳市房地产市场仍处于相对初级的阶段。从另外一个角度来说，这一市场还有一个相当长的发展期。以上主要是有利方面。不利方面主要体现在商业地产写字楼这一领域。首先，作为一个城市，贵阳的规模与城市发展水平都没有达到应有的阶段。比如区域分布就不太合理，现在除了两个主城区发展比较成熟之外，包括花溪在内的郊区郊县都还有相当的差距。其次，从2006年开始的两三年内，贵阳市的房地产市场竞争环境将会日趋激烈。上海、北京、广州、福建、云南等地大的房开公司如今都在逐步进入贵阳市场，它们圈地动作很大，都是上千亩的土地，在未来两三年内将会有更大的投入，届时，贵阳的土地格局就会发生更大的变化。第三，投资成本的增加，也会使得房产投资的利润率有所下降。第四，贵阳目前还没有一个在品牌与规模上可以领军本地房地产市场的龙头企业，无论从投资结构还是从自身的管理水平来看，现有的公司都还存在差距，这对整个市场发展也是不利的。另外还有一个关注的问题就是区域板块的问题。这其中包括小河、三桥、乌当、花溪等，尤其是花溪，将会成为未来两到三年整个贵阳市的流动区域。综合而言，目前形势上对我们有利的相对较多，不利的占少数。产品篇一、宗地概况现在各个行业的竞争已进入白热化阶段，“把握大局，注重细节“已经成为了很多企业的决胜之道。好的思想会导致好的过程，好的过程必然会导致好的结果。在开始操作如此大体量的复合型项目前，我们首先要对项目所处地块有一个深入、仔细的分析和研究，这样做，非常有利于我们对本项目有一个精准的整体定位。孙子云：“知己知彼，百战不殆”便是此意。1.用地四至1.1、地块北临火炬大道1.2、地块南靠新东路1.3、地块东近农民用房1.4、地块西为新添大道2、用地面积及经济指标2.1、建筑面积30万平方米2.2、建筑容积率建议2.13、宗地周边环境分析二、地块STOW分析在中国，个体区域的经济的繁荣，很大程度上