可行性研究报告

商丘市惠民住宅小区可行性研究报告1某某市惠民住宅小区项目可行性研究报告分院：土木工程学院专业：土木工程班级:土木工程某班学号;20167160姓名:某某完成时间：2016.1.1商丘市惠民住宅小区可行性研究报告2目录第一章总论1.1项目名称1.2报告研究内容1.3项目建设地址及建设条件1.4主要建设规模及主要内容1.5投资估算与融资方案1.6社会效益分析1.7研究结论第二章房地产需求分析2.1城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析2.2营销策略第三章项目建设规模及主要内容3.1建设规模3.2建设内容3.3功能设置第四章项目建设地址及建设条件4.1建设地址4.2建设条件第五章建设方案商丘市惠民住宅小区可行性研究报告35.1设计原则5.2总体布局5.3建筑工程第六章环境保护6.1项目周边环境状况6.2主要污染源6.3环境保护措施第七章组织机构及人力资源配置7.1组织机构7.2劳动制度7.3人员培训与管理7.4劳动力来源第八章项目管理及实施进度安排8.1项目管理8.2项目建设工期安排和施工进度第九章社会效益分析9.1社会影响分析9.2项目与所在地互适性分析9.3社会风险分析9.4社会评价结论商丘市惠民住宅小区可行性研究报告4第一章总论1.1项目名称商丘市惠民住宅小区项目可行性研究报告。1.2报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排，社会效益等方面进行综合论证。1.3项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于神火大道与凯四街交叉口东北角，地势平坦，周围环境状况良好。交通便利，城市发达。目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。1.4主要建设规模及主要内容1.4.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，需新征建设用地面积20000平方米（大约30亩）。1.4.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房100户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、商丘市惠民住宅小区可行性研究报告5超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。1.5投资估算与融资方案1.5.1投资估算经估算，本项目总投资为6400万元，其中：开发投资2000万元。1.5.2融资方案根据《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金2000万元，申请银行贷款4400万元。1.6社会效益分析1、本项目的实施有利于促进商丘市和谐社会的发展。2、本项目的建设有利于促进商丘市经济健康稳定发展。1.7研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升商丘市的住宅品质。项目的实施，对进一步促进商丘市经济发展，加快商丘市城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。第二章房地产需求分析商丘市惠民住宅小区可行性研究报告62.1城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析由于商丘市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在三原投资置业的人员为主。近年来，商丘市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。2.2营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。2.21价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1）以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2）对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；商丘市惠民住宅小区可行性研究报告73）财购房者采用签名活动、买房送物活动；4）保证购房者不满意可退房。2.22促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。2.23人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下：在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。商丘市惠民住宅小区可行性研究报告82.2.4销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。2.2.5公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。2.2.6调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要第三章项目建设规模及主要内容3.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按410户（每户按4人计算1640人）考虑，住宅建筑面积40000平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积20000平方米（大约30亩）。3.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房100户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、商丘市惠民住宅小区可行性研究报告9超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。3.3功能设置本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。第四章项目建设地址及建设条件4.1建设地址本项目建设地址位于商丘市神火大道与凯四街交叉口东北角，场地北临火车站、东面临中州路，西面临平原路，南面临市政府。地势较为平坦，周围环境状况良好。4.1.1气象条件本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。4.2外部配套条件1、交通商丘交通便利，城市发达。京九铁路横穿东西，广济一级公路纵贯南北，地方道路四通八达，城区建设日新月异，主干道路网已经形成。商丘市惠民住宅小区可行性研究报告102、其他配套条件1）、给、排水目前商丘市的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制。2）、电力该区域用电由城市15KV高压电源公网电缆供电，周边设有20MVA的电源开闭所。3）、天然气气源为商丘市农机液化天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。可满足本项目用气需要。4）、通信中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。第五章建设方案5.1设计原则以商丘城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化商丘市环境为设计主题。总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为商丘市惠民住宅小区可行性研究报告11本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。设计理念：以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。（2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入商丘城市开发的时代节奏，使之成为地域标志性地标景观。（3）“家是男人的港湾”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。（4）技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。设计特点：注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内的空间形态。围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。5.2总体布局本着合理利用土地资源的原则，本项目用地面积20000平方米（大约30亩）。根据商丘市地理文化背景，同时借鉴国内外城市