房屋买卖法律风险防范

房屋买卖法律风险防范一、概述近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别是随着房产“新政”实施，商品房、二手房的房价起伏不断，一时间导致购房人与开发商、卖房人矛盾不断涌现，因此造成了非常混乱的局面，各种新问题、新焦点层出不穷。如何避免商品房买卖、二手房买卖的法律风险？又有什么样防范对策？本文通过分析房屋买卖法律纠纷的成因、注意事项、典型案例，从而为广大购房者进行房屋买卖的风险提示。二、房屋买卖纠纷复杂的成因1、商品房买卖纠纷成因分析（1）购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，从而引起纠纷。开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重上述情况下，就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。（2）买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多。由于商品房买卖合同的特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。（3）购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查。商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏的顺利进行。但现实生活中，一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解，或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断，不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面，由于房价上涨，卖房困难，面对大量的繁琐手续，仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。目前居民购房时已不仅仅考虑面积、朝向、房型等使用属性，而越来越注重小区整体环境及配套设施建设，售楼处直观的图片、精美的模型，加之销售人员的花言巧语，极易打动购房者。事实上，合同中约定内容并非如同销售人员口头承诺的内容，不少购房者忽视了这一点，未经仔细分析而轻易相信承诺，为自身的合法权益埋下隐患。（4）开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒消费者。例如一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商，为了经济利益，很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人，遂违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同，但是尚未及时办理商品房合同备案手续时，如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买，开发商就可能选择主动违约，与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时，才发现其所购房屋已售与他人。此外，开发商为了牟取暴利往往打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，或者炒楼价，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，还有的假借预售之名骗取资金等，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。（5）买卖双方对利益的无序追逐。开发商为追求更加丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者，期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久，诉讼后获得的违约赔偿越多。（6）开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题，双方对簿公堂。（7）个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致买受人的利益频频受到侵害。为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。例如在某些地方，房地产开发企业属于招商引资企业，当地政府自然“百般照顾”，对其实施的本应监管和处罚的行为，往往睁一只眼闭一只眼，这种行为助长了不正之风，使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为，如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房预售许可证，所售房屋无法办理产权证，导致某类型案件数量的突然增加。（8）购房人法律保护意识不强，法律服务机制不全，购房者权益难以保障。在国外及我国的香港地区，为平衡双方当事人的利益，保护购房者权益，在法律上采用强制代理制度，即要求购房者必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和能力控制风险，保护广大购房者的利益。然而，我国大多数地区并没有推行上述律师代理制。由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识，很多当事人宁愿花几万块钱中介费，而不找律师进行陪购或者是陪售。等到事后发生纠纷时才想到求助于律师，但为时已晚。此外，许多购房者首次涉足房产市场，对购房风险缺乏足够的认识，难免权利受损。2、二手房买卖合同纠纷的成因分析（1）房屋权属不清，存在暇疵未经其他共有人书面同意或尚未依法登记取得房屋所有权证书的交易房屋、买方购买尚未进行继承分割的遗产房屋、开发商更改底单的房屋、受政策调整的小产房或经济适用房等，因这些房屋权属不清，导致买卖交易受阻，从而引发纠纷。尤其在房屋价格上涨较快的情况下，部分事后反悔的出卖人通常也会串通第三人以此为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。（2）卖方或买方为追求利益最大化而而违约引起纠纷因房价涨幅迅猛，卖方为获取更多利益，二手房买卖的手续较多，双方从签订买卖合同到房屋过户之间有较长时间差，加之房价快速上涨，出卖方为实现房屋价值最大化，宁愿违约也不愿继续履行合同，即出卖方本着“价高者得”的原则，即使双倍返还定金或违约金不高，但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。另外，买方因为房屋价格降价情况下，买方为了追求利益最大化，也存在违约不履行合同，宁愿放弃定金，这样情况下，造成卖方的损失不仅仅是定金损失，引发诉讼。（3）中介机构欺瞒买方，隐藏房屋实情，导致买方解除买卖合同。二手房交易大多是经中介机构居间促成，为确保中介费的顺利实现，中介机构在介绍房源信息、房屋质量、居住环境、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节时为迎合买方意愿提供虚假信息，隐瞒足以影响买方购房决定的房情，导致合同签订后买方以此为由主张解除房屋买卖合同，引发诉讼纠纷。（4）买方规避国家或地方政策及税收，未能及时办理过户手续造成的纠纷由于国家政策或地方政策原因，房屋不能及时办理过户，比如由于限购政策，有的购买人没有达到购买资格（如在北京五年社保没有达到），为此约定购买人具备购买资格后再过户，有的购买人为省去税收（比如经济适用房没有满五年过户税收高），为此约定在满五年后过户。随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。（5）政策变化引起的合同情势变更及其他纠纷。中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。案件纠纷发生的时间节点多紧临调控政策出台的前后，具体存在以下几种情况：买房人以贷款首付比率提高导致其无力承担首付，从而无法办理按揭贷款为由要求解除合同；买房人以因房屋新政的实施银行不予办理贷款，从而无法履行合同为由要求解除合同；买房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户手续从而实现合同目的为由要求解除合同；不具备购房资格的购房者借用他人名义购入房产与登记人之间引发纠纷；卖房人以买房人不具备购买资格，要求解除合同。（6）阴阳合同导致履行争议在二手房买卖中，买卖双方在房地产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式偷逃税款已成为业界不争的事实。由于两份合同的约定存在一定差异，且文本内容大多不规范、不明确，当事人在实际履行过程中极易出现争议，从而引发纠纷。（7）央产房或国产房过户受政策限制央产房即中央直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。国产房即地方省市直属机关(也包括铁路房产房)将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。受相关政策限制，一些央产房、国产房、铁路房产房不能正常交易过户。一些被允许上市交易的上述类型房屋，也往往因为卖房人未能与单位妥善解决住房面积超标等问题，而致使买卖中无法办理产权过户。由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比例。（8）双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议，导致纠纷发生后双方各执一词，违约责任难以确定。稍后我会讲一个案例，就是因为支付方式方面的争议，导致违约责任不清。三、房屋买卖注意事项1、商品房买卖注意事项（1）买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别，避免销售欺诈。开发商的宣传广告普遍存在夸大其辞的情况，但广告不具有合同的效力，对开发商也是没有任何约束力的。而90%以上的购房者首先是从广告中了解到房屋的大致情况，没有或是无法实地考察辨别真伪。因此，购房者在购房时不应把宣传广告与商品房合同划等号，应该在签订购房合同时，要求开发商将广告中的承诺写入合同，或作为合同的附件。（2）要签好商品房认购协议商品房认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在审判实践中，在适用《商品房买卖合同纠纷解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时，就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”，各个法院的理解各不相同，有的法院认为，双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为不可归责于双方当事人的原因，定金应予返还；有的法院认为，买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，买受人未履行认购协议的义务，定金不应返还。司法实践中，倾向于双方就合同主要条款