房屋买卖纠纷维权必备

房屋买卖纠纷维权必备2012年1月10日早8：41分传播法律关注民生写在前面您所关心的，也正是我们所关注的。和谐生活，人人渴求。但世事难料，时常发生的纠纷，会让您手足无措。当您婚姻家庭产生矛盾，当您邻里发生纠纷，当您遭受不公待遇时，……，合法维权成为您不得不面对的现实。责任如何认定、金额如何计算？证据又该如何收集？等等问题也随之而至。这时如何妥善解决这些问题，怎样最大限度地保护自身合法权益？本书正是为解决以上问题而专门撰写。本书的编写人员均为著名法学院校的法学硕士、博士，并大多有多年处理生活纠纷案件的司法实践经验。相信该书不仅可以为陷入纠纷困惑中的您指点迷津，也可以为您的维权提供一个很好的参考。本书是作者解决纠纷实务操作的经验总结。为了便于读者查阅，我们特对结构和版式作了一定的设计。与其他解决纠纷方面的图书相比，本书特点在于：1、内容全面，重点突出。本书在编写时为求覆盖纠纷的各个方面，力争达到“一书在手、维权不愁”的效果。为此，书中不仅包括纠纷概述方面的知识，而且还涵盖责任认定、金额计算、证据收集、维权途径等方面的维权的知识。在追求全面的同时，我们还尽量做到重点突出，对于重点内容我们都结合最新的司法解释作最详尽的阐述。2、图文并茂，通俗易懂。本书在编写时，力求将法言法语通俗化，将复杂问题简单化，将易混淆问题明确化。为此，我们根据实际需要在书中设计了【流程图表】，使纠纷维权中涉及的构成要件、疑难问题、维权程序等直观化、明了化。同时，对于一些重点问题、疑难问题我们还列举了【典型案例】，并配有了【律师解答】、【律师点评】，使您能更加深入、准确地理解纠纷维权中遇到的难题。对于有价值而又容易被忽略的问题，我们给予了专业的【律师提醒】，并特意作了灰色方框的标志。3、紧贴实际，注意实务操作。本书在编写时，注重实用性，立足操作性，强调将解决纠纷的法律、法规及其相关的司法解释的具体规定整合到纠纷处理的实务中，力求使未读过法律的人也能够轻松、自信打纠纷维权官司。为此，对于涉及认定条件、办理手续、责任分担、赔偿数额、举证责任等实务操作性强的内容，我们结合办案实际进行了详尽的总结。最后，我们还附上了纠纷维权中常用的【法律文书格式】，部分并注上了详细的【填写说明】。我们力争为您提供最好的服务，但因资料有限、时间紧迫，且现实生活又总是变幻莫测，书中的疏漏和不足在所难免。如果在阅读过程中，有什么批评意见和疑问，欢迎您发送电子邮件至：蒋利玮（作者）jl:[e-mail]，董齐超（责任编辑）[e-mail]我们定会及时改进并为您答疑解惑。第一章第一节购房概述买房是人生中的一件大事。或者你背井离乡，来到一个陌生的城市，白手起家，终于要拥有一个属于自己的窝；或者你再也不堪忍受拥挤的班车，早出晚归的奔波之苦不仅使你疲惫，甚至影响到你的家庭生活，你终于决定要买一个离工作单位近点的房子；或者你手头略有宽裕，决定买一套住房或者商铺用来投资；或者你只是为了让孩子能换个更好一点的环境。一个人一生当中，除非继承祖产，或者在农村自建房屋，否则终归要买房的。但是，我们不得正视这样的现实：我们所处的消费环境并不理想，侵犯购房者权利的案例比比皆是，触目惊心。穷尽半生积蓄，举贷数十万元，最后换来的可能只是一场与开发商的纠纷。根据中国消费者协会统计的数据，从1998年到2004年，房地产业消费者投诉始终呈现高速增长态势，增长比例最高的年份甚至达到61.99%，最低的2003年也有9.64%的增长幅度。而在所有投诉当中，房地产纠纷解决率最低，每年平均大概只有20%左右；同时，房地产纠纷也是解决速度最慢的。进入房地产买卖市场，犹如置身莽莽荒原，遍地荆棘，稍有不慎，就会落入陷阱，使你损失惨重，即便最后通过种种途径能够挽回部分损失，也已经不知道投入了多少本来可以节省的时间和精力。有道是商场如战场，兵法云：知已知彼，百战不殆。对房屋买卖双方形势对比进行一下精略的分析，有益于增进我们对房屋买卖纠纷的了解：第一，卖方对房屋了解的信息比购房者多，因此卖方与购房者相比处于有利地位。经济学上的术语，称之为信息不对称。俗语则是，“买的没有卖的精”。房屋质量好不好，有什么缺点和优点，市场行情怎么样，这些信息卖房人肯定比购房者知道的多。开发商对市场的了解自然不必多说；即便你买的是二手房，普通的的卖房人对房屋的基本情况也会更了解，同时和多个买家接洽自然熟悉市场行情。而作为买家的你，忙于工作，可能根本就没有时间去仔细研究和了解相关的知识。卖方掌握的信息多，意味着卖方可以大肆向你宣传甚至虚构房屋的优点，让你无暇注意到房屋的缺点；卖方可以虚抬房屋价格，然后大幅度减价，让你以为占了个便宜的同时，其实已经付出了高出行情的价格；卖方还可以告诉你房屋紧俏，有很多买家在等着，迫使你短时间作出决策，以致签下了很我不利的条款；卖方还有可能卖给你没有产权的房子，已经抵押的房子，已经被查封的房子，已经出租的房子等等，最终导致你竹篮打水一场空，无法顺利取得房屋产权；卖方还有可能玩弄文字游戏，“每平米××××元起”，“均价”，“绿化率”，“内部认购”等等，专门诱你入彀gou，等到你发觉上当，为时已晚。第二，卖方与购房者相比，经济地位上往往更具有优势。有的开发商财雄势大，更兼与政府关系良好。一旦发生纠纷，普通购房者往往难以与开发商抗争。还有的开发商在公司注册地上玩起了花样，开发楼盘在市区，公司注册地则在极其偏远的郊区，例如开发楼盘在北京市海淀区，公司注册地上玩起了花样，开发楼盘在市区，公司注册地则在极其偏远的郊区例如开发楼盘在北京市海淀区，公司注册地则在北京市密云县，虽然都在北京，但两地之间车程都有三四个小时。一旦发生纠纷，要求购房者到公司注册地协商，通过这种手段迫使购房者对处理纠纷望而却步。更有甚者，有的开发商开发一个楼盘，注册一个公司，一旦销售结束，则注销这个公司，让购房乾有心投诉，却不知从何下手。第三，卖方与购房者相比，承受的风险小。卖方往往都是等到购房者交付现金之后，才会向购房者交付房屋。事实上，房屋买卖纠纷中由卖方向购房者索要购房款的如果不是没有的话，也是极其罕见。绝大多数的房屋买卖纠纷，都是以购房者投诉或者起诉卖方的。但是无论采取什么方式解决纠纷，都有无法挽回损失的风险，而所有的风险几乎都是由购房才来承受的。例如有的开发商是皮包公司，一旦经营发生困难，或者楼盘销售结束，立刻卷款而去，身后留下一大堆纠纷，即使购房者打官司胜诉，也找不到财产来执行。如果买的是二手房，那么卖房人收到房款之后，溜这大吉，房屋发生质量问题，让你更是有冤无处诉；或者将财产转移，摆出一付“死猪不怕开水烫”的架势，让你无可奈何。第四，购房者惟一的优势是，购房者有选择不买的权利，有选择卖方的权利。前面三点都是强调卖方具有优势，但凡事皆有利弊，购房者也不可能全在劣势，毫无反击余地。卖方进行交易的目的在于追求利润，要收回投资，追求利润，而购房者却要承担风险，付出资金，虽然也有买房的需求，但是，就促进交易成功而言，卖方的热情要远远大于购房者。因此，在房屋买卖交易当中，购房者最大的防守武器就是选择不买，或者选择其他卖方。基本原理也就是俗话说的：“惹不起，我还躲不起？在整个购房过程中，购房者始终处于劣势，其权利很容易遭受侵犯。而房屋买卖涉及标的的动辄几十万，利润空间巨大，在市场不规范的环境下，很容易刺激了相当一部分开放商设计陷阱坑害购房者，由此引发更多的纠纷。为了维护自己的权利，避免陷入到漫长的纠纷过程，我们就应当在购房时，根据上面的分析尽量地“扬长避短”，发挥优势，克服劣势：第一，尽量做一个精明的买家，通过阅读书籍，咨询专家，增加房屋买卖的法律知识，了解房屋的各种情况，减少与卖方在信息上的差距；第二，通过借助外力，比如说联合其他购房者，舆论监督等方式，来缓解卖方在经济地位上的优势；第三，仔细审查卖方的资质，审核卖方提供的各种合同文件，通过各种途径了解卖方的信用，尽量减少自己在交易过程中的风险；第四，充分运用自己的防守武器，宁可不买，也不能签订不公平的合同。希望本书能够帮助购房者达成上述的目标。房屋买卖大致可以分为：商品房买卖（包括现房和期房），经济适用房买卖，二手房买卖，农村房屋买卖等等。其中比较特殊的是农村房屋买卖。是否允许农村房屋买卖一直是一个争议话题。本书将在第六章疑难问题对此予以详细介绍。商品房和经济适用房都是房地产开发企业利用国有土地开发建设的房屋，但是二者在以下方面有所不同：（1）土地使用权取得方式上有所不同。商品房的土地使用权是房地产开发企业通过出让、转让、招投标方式缴纳一定的土地使用费取得的；而经济适用房的土地使用权则是房地产开发企业根据国家房改政策通过无偿划拨方式取得的。（2）对购买人要求条件不同。经济适用房是国家为改善中低收入家庭居住条件通过房改措施（免收土地出让金）建设的住宅，并且对房地产开发企业的利润进行了限制（不超过3%）。经济适用房在价格上要低于商品房，国家对购买经济适用房的资格也作出了限制。具体资格条件在各地有所不同，例如北京要求购买经济适用房需要拥有本市城镇户口，同时家庭年收入低于6万元。而购买商品房没有此类限制。（3）因土使地使用权取得方式不同，已购经济适用房再次上市出售时，需交纳相应的土地出让金，商品房则不需要。现房是指已经通过竣工验收，具备交付使用条件，并且持有房屋所有权证书的商品房。期房或者称之为预售房，是指房地产开发企业仍在建设中，需要远期交付商品房。二手房是指房地产开发企业以外的个人或者组织取得产权之后，再次进行出售的房屋。【律师提醒】应当说明的是，本书中的商品房买卖、经济适用房买卖，都是指向房地产开发企业购买房屋。如果是在向开发商取得商品房、经济适用房的产权之后，再行出售的，就属于二手买卖的范畴。公有的住房买卖也属于二手房买卖的范畴。因为所谓的公有住房买卖，严格说来是在个人已经获得公有住房产权之后（此时房屋产权已经不再公有，所谓公有只是说明房屋最初的产权），再行出售的行为。在所有的房屋买卖当中，以商品房买卖最为典型，纠纷也最为多见。因此下面以商品房买卖为例，介绍房屋买卖流程，如果涉及经济适用房买卖和二手房买卖的特殊内容，则加以专门说明。最后需要提醒的是，本章的内容十分重要，因为维护权利并非仅指在权利受到侵害再行索赔，而是在纠纷发生之前先行预防。如同治病一样，预防纠纷的发生远比解决纠纷的价值要大。纠纷一旦发生，耗时费力，而且客观是存在损失无法挽回的风险。因此在购房阶段先行预防，保障自己的权利不受侵犯最为重要。这也是本章的写作目的。第二节选房首先应当明确的是，选择房屋不能仅凭开发商的广告、售楼书作出判断，而且还要自己实地考察，通过网络查询、咨询政府府有关部门，询问已经入住的居民，甚至货比三家，询问相邻小区的售楼人员等多种方式获得资料。选择房屋所要考虑的因素很多，下面以从外而内的顺序介绍几个主要方面：一、价格考虑购房价格，要小心提防开发商在广告上玩弄的文字游戏。例如：大幅广告牌上写着“每平米售价3000元起”。这个“起”字在广告牌上可能字体比其他字要小许多，而且颜色近似于广告画面，不仔细看还发现不了。若你被3000元的价格所吸引，把同样的字句写入购房合同：“房屋价款为平方米3000元起算乘以实际面积。”那等你交了定金或者部分房款之后，开发商可能就翻脸不认人，告诉你房屋价款其实是7000元每平方米，所谓的3000元，只是起算，最终价格是7000元。当然，开发商的这种行为已经构成欺诈应当承担相应的责任，但是不管通过什么途径来追究开发商的责任都需要耗费相当的精力和时间，而且还有开发逃逸没有财产承担债务的风险。因此，与其事后费时费力地解决纠纷，不如在选房时睁大双眼，小心提防可能存在陷阱。与“起算”类似的陷阱还有“均价”，“等”。例如“均价3000元每平方米”，可能是该楼盘最差楼房的均价，并非整个项目楼盘的均价。又如，广告牌上赫然写着“每平米售价3000元”，这应该没问题吧。其实不然，在不起眼的地方有一行小字“不包括审批费、配套费、绿化费等”。且不论收取审批费、配套费、绿化费是否合量，光一个“