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橡树湾橡墅OAKBAY市场调研报告华润置业橡树湾经济指标所属板块：新江湾板块环线位置：中外环间地址：杨浦新江湾城国浩路88号物业类型：联庭别墅建筑风格：英式占地面积：45000平方米左右建筑面积：36000平方米左右装修状况：毛坯均价：50000元/平方米容积率：0.8绿化率：40%得房率：100%总户数：150车位数：1:1物业费：4.50元/平方米/月开盘时间：2010-3-13入住时间：2010-12项目配套：高端双会所、地上车库、地下车库消费群体：高端成功企业家及各界精英项目定位：豪华居住区,宜居生态地产项目优势分析区位优势：新江湾城板块内，靠近江湾湿地，借其稀缺原生态的自然资源打造的高端产品社区规划：独创的联庭设计，为每户住家创造丰富的庭院空间和更广阔的专属领地建筑风格：鲜明的英式风格，在保证建筑历久弥新的同时，赋予建筑强烈的时代感社区景观：高绿化率，“拥抱自然”的生态理念让人与自然和谐共处项目配套：豪华会所，满足生活休闲娱乐所需精致户型：前后私家花园，打造最舒适的居住空间品牌保证：品牌开发商、品牌物业，为品质生活保驾护航一、区位分析历史文脉•上海江湾，几经繁华，但缺时机。•1872年，中国最早的铁路淞沪铁路第一期工程的终点站就设在江湾镇。•开埠后，借助19世纪末上海租界的北上势头，江湾很快成为中国传统社会的开拓者。上海民间流传这样一句话“金罗店、银南翔、铜大场、铁江湾”。•1880年左右，淞沪铁路的开通，为江湾带来了繁荣，但也惹来保守思想的非议，铁路被拆除，江湾遇到了繁荣梦的第一次挫折。•直到1927年，历史上著名的“大上海计划”为江湾再次带来繁荣。后终因战争爆发，“大上海”计划搁浅。江湾繁荣梦再度破灭。•据了解，江湾的规划是由美国规划专家和中国设计师一起制定，在当时，堪称科学和先进。“大上海”目标是，在数年间陆续建起一座不可思议的上海新城，与租界中的另一个市中心遥遥相对。江湾体育场上海市政府大楼上海市博物馆新锐崛起•2003年新江湾正式诞生，变成了一个知识型、生态型的宜居花园城区。•借力2010年上海世博会，新江湾城倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，成为（上海）第三代国际社区。•优越的自身条件吸引了大批国内外大牌开发商，如仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等。现已成为上海大牌豪宅最为密集的供应区域，并被市场认定为“不离城市，不离自然”高品质居住地。•新江湾城最明显的特征是生态环境，它的湿地生态资源、原生态走廊和已发展起来的古北、联洋等区域相比较有着不可替代的先天优势。大型公共绿化率公共水系功能区绿化率城区绿化覆盖率20%8%35%60%生态资源•新江湾是上海市区难得一块生态净地，是上海唯一一块自然生态“绿宝石”。有9.45平方公里原生湿地，拥有7个世纪公园大小的绿地面积、40万平方米水系、114种鸟类、17种两栖爬行动物、18种鱼类、352种昆虫、237种植物。空气质量达到4A级景区标准。•新江湾城湿地公园，是目前世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。地理位置•橡墅湾位于新江湾城板块内，黄浦江沿岸。北依军工路；南靠殷行路，外有中环高架；西临淞沪路，外有逸仙高架路；东接江湾城路。另有轨道交通10号线，为该区域居民通往市中心、虹桥机场的黄金线路。•“两轨、四路、两高”形成的立体路网，为社区出行提供了空前的便捷。•驱车只需10分钟即可到达繁华的五角场。江湾城路淞沪路殷行路10号线3号线五角场商圈新江湾公园、江湾湿地公园是成就其生态住宅的珍贵资源生态资源交通方式轨道交通：轨道交通10号线（新江湾城站）、轨道交通3号线（江湾镇站殷高路站）、轨交8号线（市光路站）公交线路：公交168路下行(国浩路政和路)、公交168路上行(政和路国帆路)临近中环线自驾线路：淞沪路、江湾城路、军工路、殷行路、逸仙高架路。中环路等周边配套商业购物：五角场、万达商业广场、百联又一城、东方商厦、华美达酒店；新江湾城内规划21万方商业配套，其中家乐福都在规划之列华美达酒店五角场百联又一城东方商厦新江湾城内商业配套（规划中）万达商业广场周边配套幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园、上海音乐学院实验中小学、同济第一附中、复旦大学新江湾分校娱乐设施：新江湾文化中心、SMP极限运动公园、安徒生儿童主题文化公园、军工路游艇码头、新江湾城公园等医院：长海医院门诊中心、东方肝胆医院复旦大学SMP极限运动公园新江湾城公园音乐学院实验小学同济第一附中东方肝胆医院安徒生主题公园总结优点：•社区所处地段生态资源丰富，空气质量良好，是同级社区所无法比拟的。它是能够同时拥有城市和自然的高档低碳生态社区。•社区配套较为完善，并在不断发展趋向成熟；•交通线路较为发达，出行便捷。•适于居住、投资。缺点：•目前新江湾城内商业配套处于规划中，所以相对近距离范围内的无法彻底满足人们生活所需。•现社区公交线路仅有168路，且待时较长，为人们出行带来了些许不便。应相应增加公交线路或车次。二、社区规划社区整体效果整体规划占地面积建筑面积容积率一期45000360000.8二期650001040001.6三期40000640001.6合计1500002500001.6物业类别一期二期三期住宅会所面积面积配比住宅3101786%会所498314%一期规划编号户型单套面积套数总面积A荣庭182498918B跃庭2404911760C怡庭2114910339合计14731017流线示意图地下车库车行主道人行道路车行次干道主入口主入口次入口次入口•车库分为地上车库和地下车库两种，且只租不售。•地上：150元/月•地下：400元/月•地下车库在二期规划内，离别墅区相对较远，对于南端住户较为不便。地下车库地上停车位三、建筑立面风格解析•英式别墅特点：•主要建筑结构墙体为混凝土砌块•建筑线条简洁，建筑色彩凝重，风格独特；•建筑符号：坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。•建筑特征：双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等•建材：手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。建筑风格橡树湾联庭别墅为新英格兰风格。华润置地延承新英格兰艺术和人文传统，传承、包容、发展，塑造出英伦古典的丰美。同时通过现代科技的应用和丰富的材质对比，在保证建筑历久弥新的同时，赋予了建筑强烈的时代感。建筑色彩外观特色色彩主要以赭红和白色的搭配和精巧的线条组织而成，既古典又大方。建筑屋顶屋顶选取与立面同色系的颜色，使建筑表现的更为沉稳、古朴；所选材质纹理能够体现出建筑的精细之处；双坡面屋顶的设置是建筑更显张力。建筑檐口大尺度檐口是体现建筑风格一标志性符号。增加了建筑立面的层次感，使建筑更富体积感。建筑墙身联庭别墅的创新设计，不仅增加了居民的私人绿化空间，15.4的超大面宽更是普通联排别墅的2—3倍。手工打制的红砖赋予建筑复古色彩，使其更具亲和力。墙身细节侧立面元素的增加、大进深的处理，白色面砖的使用均能体现建筑的线条感以及空间感，增加建筑张力。建筑细节：窗白色外围，内置彩铝窗框，镶有中空双层玻璃，隔音效果良好。建筑细节：阳光室阳光室的设置也是英式建筑的一大特点。框架由彩铝搭建，选用真空双层玻璃，可作为休闲空间，增添生活趣味建筑细节可谓“大处精致，小处无痕”总结优点：建筑立面颜色的搭配、材料的选取所展现的古朴质感都能很好的张扬建筑风格，在大气的外表下，对于细部的处理也提升了建筑的品质感，可谓是“大处精致，小处无痕”。四、社区景观景观塑造：以庭院为主题，“自然而然”的渗透式手法，创造了丰富的庭院空间景观细节：入口6米小区入口处设置双车道，方便车辆进出，行车路宽6米左右，并有行人专路，达到人车分流。外部围墙高3米，石材结合铁艺，体现社区的高品质。目前为购房者提供电瓶车接送服务。15米景观内部道路1.5米3米1.2米1.2米2米小区内部道路各异，不同的位置选材、尺寸会有所不同，提高了小区的趣味性，同时也能体现其功能性。景观内部道路0.9米0.6米1.5米值得一提还有部分路面有渗水功能，水岸木栈道的设置提升了社区景观的品质感。不同道路配以不同的绿化，达到移步换景的效果。植物选用景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，让人体会闲庭信步之感；并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳。庭院景观：入口庭院外围配以红砖围合成庭院，入口处设置木质亭架及院门，增添了趣味性和品质感，并且保证了私密性，让住户充分享有私人空间。庭院景观：花园4米2米庭院分前上下两层，地上部分又分前后花园。空间的布局为住户提供了更多的私人空间，户主可依自身需要布置，享受独有空间，增添生活品质情趣。荣庭跃庭怡庭庭院展示后院会所景观节点小型集散广场竹径通幽宅前绿化小型集散广场水岸木栈道景观细节精致的景观小品，给小区注入风情感车库车库入口宽6米左右，旁边置有摄像监控系统，并设置人行通道，人身财产安全有所保障。20-30米宅间距大尺度的宅间距离增加了私密性总结优点：•高绿化率保证了居民的绿色生态品质，一步一景，四季分明的景观配置，再结合建筑特色，使人与建筑、自然完美融合。•以庭院为主题，渗透式手法的景观设置，也为人们提供了更为充分的私密独享空间。缺点：•“渗透式”手法的植入虽提供了充足的私人空间，但公共休闲场所却相对较少，可供人们进行交流娱乐空间受限。•植物方面，大冠幅乔木类植物相对较少，所以宅间私密性相对较低。五、户型赏析庭院构思展示植物植入居住空间，以庭院为主题，为每户都创造了丰富的庭院生活。五层联庭别墅，一层联地下一层为一户；二层三层为一户；四层五层为一户。一宅三户四庭院。相互独立，互不干扰。南向全落地窗的使用也保障了户内采光。独门独户独楼梯，保障了住户的私密性，住户也可以依自身喜好来装扮独特的私有的楼梯过道。A户型：荣庭地下一层地下庭院面积约为77平米，结合28平地下庭院可供住户畅享自由空间，采光良好。地下庭院A户型：荣庭一层主卧客厅餐厅厨房次卧次卧庭院书房衣帽间主卫次卫地下庭院三室两厅两卫一厨180平米优势：15米总面宽，是一般联排别墅面宽的2倍以上，阳光景致通透。56平方米南花园，19平方米北花园，遥相呼应，营造满庭馨香。29平方米地下庭院，承接77余平方米地下室，阳光景致通透四壁劣势：书房朝向正对客厅，未能满足动静分离；餐厅设在入口处，出入较为不便。建议：将书房设置在地下一层，即可保证其安静的空间，又可以为餐厅留出充足空间。B户型：跃庭二层240平米露台客卧书房餐厅厨房客卫客厅阳台庭院与露台相呼应，空间尺度开扬阔绰，视野开朗，心境豁然。复式大跃层，客厅局部挑高至6米，另有二层通高幕墙，以空间变化引导生活格局。底层22平方米入户花园，以自然沟通内外。吹拔式玄关（两层通高6米），开门即知别有洞天。南面22平方米大露台，搭配北面17平方米阳台，阳光、空气贯通居室。客卧与主卧分层设置，保证了主人的私密空间。B户型：跃庭三层主卧主卫衣帽间阳台次卧次卫三室两厅三卫一厨主卧、次卧分置两边，互不干扰，大面积阳台增加了户外活动空间，视野开阔。C户型：怡庭四层211平米客卧客卫客厅阳台餐厅厨房居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，逸乐之情，悠然心生。独立入户楼梯，完全私有，可按喜好随意装饰。底层8平方米入户花园，让来客未进家门，先闻花香。层高3.2米（部分），尺度宜人，空间宽敞舒适。客厅、餐厅面宽分别达6.2米和5.3米，充分容纳家庭聚会交流的温馨。附送17余平方米大露台，触摸自然，享受阳光。C户型：怡庭五层三室两厅三卫一厨主卧主卫衣帽间书房次卧次卫六、样板展示荣庭样板跃庭样板怡庭样板七、会所展示功能解析同样英式风格的会所将作为酒吧、咖啡厅、阅览室向公众开放。双回字形的设计为会所提供了两个户外庭院，可作为休闲空间。回字走廊布置名人画像，人们穿行其中也是别有一番情调。外部展示内部解析会所内部选用大理石结合红木，显示出恢弘大气之感，装饰选材在