4、房产交易知识

房产交易知识主讲:课时：2小时主要内容:房产交易流程公积金相关知识房产交易税费银行按揭现状房产交易流程根据厦门市国土资源与房产管理局简称房管局（松柏大厦三楼或闽南大厦一楼）与银行的操作制定此房产交易流程。可根据实际情况变更此流程。此部分主讲：根椐买方付款方式不同需了解各流程和准备材料(公司有二手房买卖双方所需材料的版本）一、房产交易大致流程配对看房磋商签订买卖协议（公证/解押）送件（签订合同）取件银行按揭放款交房办理水、电、煤气、数字（有线）电视等过户手续公证根据实际情况选择不同的公证形式如:产权人中有未成人的需办理房产出售不损害未成人权利的公证书;买卖双方中因故无法办理相关事宜的可办理委托书公证;产权人死亡的可先行办理继承公证后办理新的产权证;产权人增加或减少可办理赠与公证等公证形式公证需至相关公证处公证，一般房地产涉及的公证有以下两种公证形式委托公证有两种形式：委托书公证和委托合同公证继承公证有两种形式：法定继承与遗嘱继承委托公证一、定义：委托书公证是指公证机构根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。委托合同公证是指公证机构依法证明委托人与受托人之间签订委托合同的真实性、合法性的活动。委托合同公证的当事人是委托人和受托人，委托合同是双方的意思表示。二、委托书公证准备材料委托方：产权证未办出：身份证、户口本、结婚证（未婚证）、购房合同、购房发票、借款合同(有借款时提供)产权证已办出：身份证、户口本、结婚证（未婚证）、产权证受托方：身份证注:以上证件均需原件（如抵押在某机构，可提供核对章的有效复印件）委托合同公证准备材料准备材料：“两证一书”、其它材料同委托书公证《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》合为一书注：委托合同公证需在开发商交完房后三、委托公证费用委托书公证：3本/480元，一本副本10元，根据实际情况制定公证书本数委托合同公证：900元（权证未出做证据保全）房产价值的0.3%（产权证已有）注：受托人有无转委托权，如转委托人有转委托权，转委托的权限和期限不得超过原委托权限和期限。具体收费根据相关公证处的收费标准执行！继承公证法定继承应提交的材料：（1）申请人的身份证明（如居民身份证、户口簿及复印件）；代理人代为申请的，委托代理人需提供授权委托书、身份证明及复印件，委托书应经当地公证机关公证；监护人代办应提供监护人的证明材料和本人的身份证件；（2）申请人所在单位人事部门介绍信，说明办何公证，继承人与被继承人的关系以及有关的家庭情况；（3）被继承人的死亡证明，法定继承人中已死亡的要提供死亡证明，宣告死亡的应提供人民法院宣告死亡的判决书；(4)被继承遗产的产权证明；(5)被继承人的婚姻、父母、子女情况证明；(6)法定继承人的亲属关系证明；(7)继承人放弃继承权应到公证处发表声明放弃，在外地发表的放弃继承权声明书应经当地公证机关公证。遗嘱继承应提交的材料：(1)法定继承应提交的1至5项的证件及材料；(2)被继承人生前所立的有效遗嘱；(3)有遗嘱执行人的，提供执行人的身份证件及复印件。公证费用：由继承人承担：受益额的2%具体收费根据相关公证处的收费标准执行！注意点：（1）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况，遗产现在何处，由谁保管，产权应没有争议。（2）法定继承子女应包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；父母包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母、同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。（3）法定继承人放弃继承权的，应亲自到公证处做出意思表示。（4）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：A、遗嘱继承人放弃继承的；B、遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；C、遗嘱继承人丧失继承权的；D、遗嘱无效部分涉及的遗产E、遗嘱未处分的遗产。（5）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。继承人缺乏劳动能力，又没有生活来源，应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。厦门市公证机构厦门市公证处厦门市鹭江公证处厦门市同安区公证处杏林区公证处集美区公证处开元区公证处思明区公证处湖里区公证处鼓浪屿区公证处办理公证，应向委托人住所地或委托行为发生地的公证处办理。解押流程由房东本人把银行贷款余额（是否有违约金因根椐各银行的相关政策而定）打入还款帐号到银行领取产权证一手房领取产权证一般3-5个工作日（含房管局抵押注销1个工作日）二手房领取产权证一般7-10个工作日（含房管局抵押注销5个工作日）具体领取权证日期根据各银行操作所需时间而定可咨询按揭银行个贷中心或客户经理解押准备材料银行按揭余额房东身份证原件还款帐号（卡、折）银行要求提供的其他材料（如借款合同、抵押合同等）送件请买卖双方准备好相关材料（原件、复印件)和款项(如首付款\中介费\评估费等）买卖合同提前写好，三方至房管局送件：买卖双方相关人员签字取号送与收件窗口工作人员核查收取取件单付款（转首付款\中介费等)注:一定要确定送件需签字的人员到场;相关证件无误取件约好买方到房管局凭取件单和身份证原件取件,取件前先把税费缴清,就可领取到买方姓名的产权证。银行按揭买卖双方同银行签订相关的协议（送件完毕既可办理）银行内部审批审批完毕通知买方至房管局做抵押登记（取件完毕既可办理）银行放款买方还款交房流程交房前根据物业交接表上的相关电话查询前业主的欠费情况,电话通知前业主交房时携带相关的票据和物件。交房时重点理清相关费用的问题，物品清点。交房后办理水电煤气数字电视的过户手续后把相关的票据送给业主。交易流程的分类讲解根据付款方式划分:一次性付款商业贷款公积金贷款住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款。组合贷款住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。一次性付款交易流程配对看房磋商签订买卖协议送件取件交房水、电、煤气、数字（有线）电视过户30个工作日外籍人士需公告一个月一次性付款准备材料买方：身份证原件与复印件卖方：产权人及配偶的身份证原件与复印件结婚证/户口本原件及复印件（含首页）产权证原件商业贷款交易流程配对看房磋商签订买卖协议送件（申请按揭买方同银行签订借款合同）取件同银行做抵押登记放款交房水电煤气数字（有线）电视过户30个工作日10/2个工作日当天当天外籍人士需公告一个月当天商业贷款准备材料买方：身份证原件与复印件结婚证原件与复印件户口本原件与复印件（含首页）收入证明一份（个人）二份（夫妻）评估报告三份贷款银行还款帐号一个卖方：产权人及配偶的身份证原件与复印件结婚证原件与复印件户口本原件与复印件（含首页）产权证原件与复印件贷款银行收款帐号一个公积金贷款交易流程配对看房磋商签订买卖协议送件取件申请按揭银行审批公积中心审批同银行到房管局做抵押登记放款交房水电煤气数字（有线）电视过户30个工作日6个工作日5个工作日15个工作日当天外籍人士需公告一个月公积金贷款准备材料买方：同商业贷款准备材料一样+公积金缴交清单一份（至公积金缴交银行打印一份12个月清单）卖方：同商业贷款准备材料一样组合贷款流程和材料同公积金贷款一致区别：公积金与组合可贷款的金额不一致(股权)公司房产交易所需材料房地产权属证书（原件）公司营业执照公司章程法定代表人身份证明委托书和代理人身份证明股东会或董事会成员同意出售决议；属国有资产的，提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件；属集体财产的，提供职代会决议（原件）（拍卖成交的，提供拍卖成交确认书和发票）二、房地产赠与流程和材料一、流程：评估——公证——送件————————取件（公告另加35天）二、准备材料：公证时：1、赠与合同2、赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等3、赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见；赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见；赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的文件交易时：赠与人：产权证原件，身份证，结婚证，户口本受赠人：身份证，赠与合同公证书，评估报告农村宅基地房屋赠与非直系亲属的，提供受赠人系本村集体经济组织内部成员证明划拔用地、限制性出让用地已补完全出让手续的，提供土地出让合同书及发票30个工作日房地产赠与费用收费项目计税基数缴款人缴费标准印花税评估价赠与人、受赠人双方各0.05%契税评估价受赠人3%、个人已购公房1.5%土地出让金评估价受赠人与住宅一致手续费建筑面积赠与人、受赠人与标准一致登记费建筑面积受赠人145元/套公证费受益额(房价)受赠人2%三、一手产权办理流程一、流程：送件——————取件二、准备材料：购房者身份证明（原件）购房合同、购房发票（原件）契税完契凭据（原件）登记机构认可的调查测绘资料30个工作日一手产权税费收费项目计税基数缴费标准契税房屋价值高档住宅3%，普通住宅1.5%印花税房屋价值0.05%交易手续费房屋价值3元/平登记费套145元/615元四、办理终止房屋交易流程一、退件材料：1、取件单2、卖方夫妻双方身份证、结婚证、户口本3、买方产权人身份证4、关于终止房屋交易的申请二、相关流程：由卖方夫妻与买方在厦门国土资源与房产管理局签署《关于终止房屋交易的申请》后，等候房管局的进一步通知即可领取原产权证。三、相关的费用视产权证变更的情况（交易手续费及工本费或无须费用。）公积金相关知识公积金实行属地管理本教材的编制依据厦门市住房公积金中心制定的相关规定一、申请公积金贷款具备的条件：我市按时足额缴交住房公积金（申请贷款时前12个月连续缴交）的职工购买自住住房（指职工对该房屋拥有产权的住房）时均可申请个人住房公积金（组合）贷款申请人须同时具备以下条件：⑴具有本市城镇常住户口或本市其他有效居留身份，借款人和购房合同中购房人一致；⑵具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人家庭月收入扣除月还款额后，应不低于我市最低生活保障标准；⑶具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；⑷已交纳30%以上的首期购房款；⑸借款人家庭（指夫妻双方）没有住房公积金债务；⑹贷款银行规定的其他条件。二、公积金贷款银行：建行、农行、工行、中行、兴业、交通三、公积金贷款需同时具备的条件：月缴交额≥78元/月连续缴交一年以上不间断公积金其他使用情况（如公积金用于另一套房产按揭中，则不可用于此套房产贷款；另一套房产公积金按揭还清后可再用于此套房产按揭）四、公积金需提供担保人的情况借款人或借款人一方为外地户口；借款人双方为本地户口，但有一方在外地工作；贷款期限内只有一个稳定的收入来源；借款人未婚担保人需提供的材料：身份证、户口本、收入证明五、公积金贷款额度：月缴交额*12个月*40倍≤25万（个人）夫妻双方分开算两人加起来封顶是50万六、公积金提取使用Ⅰ、购买具有所有权的自住住房二手房：《厦门市住房公积金支取/转移申请表》（单位盖公章）申请人身份证原件和复印件经房地产主管部门登记转让的购房合同原件与复印件交易契税完税凭证原件与复印件Ⅱ、建造或翻建具有所有权的自住住房Ⅲ、大修具有所有权的自住住房Ⅳ、最低生活保障对象支付公房房租Ⅴ、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系Ⅵ、非本市户籍与单位终止劳动关系,不在本市就业且离开本市Ⅶ、户口迁出本市，并与单位终止劳动关系Ⅷ、职工调离本市Ⅸ、出境定居Ⅹ、离、退休职工Ⅺ、职工死亡或被宣告死亡七、公积金按年还贷申请条件：申请人住房公积金贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款尚未还清，且未办理委托逐月还贷。提供材料：《厦门市住房公积金支取/转移申请表