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成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商写字楼09年度营销策略2009.05成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商2008年成都写字楼市场供需情况放量持续递增长、成交有所下降2008年成都主城区写字楼新增供应体量共计77.12万平米，达历史最高点，较上一年增长36.5%，全年成交体量总计39.07万平米，较07年出现大幅下滑，较少了25.8%。（数据来源：成都市房管局）成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商2008年成都写字楼市场成交价格销售价格继续看涨2008年，成都主城区办公物业的销售价格实现了跳跃式的增长，达到高水平。成都主城区办公物业全年成交均价达7900元/平米，达历史最高点。08年较上年增长41.27%，远远高出15.4%的平均年增长率。（数据来源：成都市房管局）成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商2008年成都写字楼市场租赁价格租赁价格相对稳定成都主城区办公物业的租赁价格相对稳定。2008年，成都主城区办公物业的租赁价格全年维持在68-87元/平米.月之间，全年平均价格为78.5元/平米.月。（数据来源：成都市房管局）成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商未来两三年成都甲级写字楼供应呈井喷行情由于2008年供应的巨幅放量和成交的大幅萎缩，导致留存到09年的体量较大，预计达37.47万平米左右。并且较多延缓到09年开发，至2012年年市场总供应量就将达160万平米，供应量相当充足。而随着国际经济形势下行，将造成甲级写字楼供应过剩的局面。成都写字楼市场发展趋势成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商主城区写字楼进一步高端化、品牌化性价比高的中高档项目将受追捧近年成都写字楼逐步品牌化、高端化，然而任何行业市场的客群都呈金字塔型，高端的并非大多数，因此创新型、高性价比的中高档写字楼项目反而成为了市场供应的空缺。成都写字楼市场发展趋势成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商发展潜力巨大，西部华尔街雏形初现东大街已集聚了包括汇丰银行、渣打银行、荷兰银行等7家外资银行（中英人寿、中保、仲德安联等保险业集聚其内，在内的135家金融机构，正在快速形式银行、保险、证券、产业基金、风险投资基金、信托、产权交易等金融商务为主轴的CBD核心区。目前在成都的世界500强企业共有128家，其中东大街占了一半。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商目前整个东大街全长5.2公里，划分为金融商务起步区（中环广场至锦江段）、金融商务核心区（锦江至二环路段）、金融商务拓展区（二环路至沙河段）三个区域。先期将集中精力建设金融商务核心区。其中摩根中心就位于商务核心区。金融商务起步区金融商务核心区摩根中心金融商务拓展区成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商东大街延线目前已经汇集了美国铁狮门、香港华人置业、香港九龙仓、爪哇控股公司、香港新鸿基地产、花样年集团等众多国内外地产巨头，以及信德地产、国嘉地产在内的本土老牌房企。共同促进东大街区域市场的发展。众多在建高端综合体促进区域市场发展花样年.喜年广场铁狮门项目天府时代广场明宇金融中心成都商会大厦摩根中心国嘉.新视界东方广场阳光保险在租或在售项目潜在项目成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商存量土地较多，市场潜力巨大目前东大街沿线区域存量达800余亩，市场潜在开发量较大，加上金融街的规划为其提供良好的政策保障，东大街写字楼市场潜力巨大，发展前景令人看好。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商金融街的软件配套逐步完善金融界企业家俱乐部成立、东大街金融博览会、金融总评榜、金融街论坛及各种大型理财投资报告会相继召开。锦江区也将着力于区域金融公共设施建设，如金融中介市场、西部金融人才交流中心、民营企业产权交易中心、理财超市、，为区域金融合作中出现的信息流、资金流、人才流提供畅通的渠道，包括区域信息共享系统、区域支付结算平台等，同时吸引了银行、证券、保险和其他金融相关产业资源汇聚东大街，为金融街的打造将带来专业的指导作用和行业带头作用，同时对于整个区域写字楼市场的发展也将起到积极的促进作用。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商利好政策,购买办公用房最高补贴500万元2009年4月13日，成都市政府印发《关于进一步加快金融业发展的若干意见》,将对进入“金融集聚区”的金融机构总部、地区总部，购买、租赁、自建自用办公用房的给予补贴或优惠：成都市政府4月13日印发《关于进一步加快金融业发展的若干意见》)，从发展壮大地方金融机构等九个方面提出了38条措施，支持金融业发展。其中，进驻东大街“金融一条街”和南部新区金融总部商务区的金融机构总部、地区总部，购买自用办公用房享受1000元/平米补贴;租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，每月20元/平米;自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理成本挂牌出让。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略1.1、宏观市场研究1.2、区域市场研究1.3、东大街竞品分析目录一、市场研究成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商项目区域物业档次租售形式交房时间年度推售面积2009201020112012铁狮门起步区超甲级租201264.000阳光保险起步区甲级不明2012100.000喜年广场起步区甲级租售并举201030.00032.000天府时代广场起步区甲级售201054.00080.00050.000明宇金融中心核心区甲级不明201245.000成都商会大厦核心区甲级租200945.000国嘉新视界核心区准甲级售200923.000新鸿基环球贸易广场拓展区超甲级租2012110.000成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商东大街2009年—2012年写字楼推售量分析9.88.614.430.5010203040万平米东大街2009年—2012年写字楼推售形式分析图推售面积推售面积9.88.614.430.52009年2010年2011年2012年据不完全统计，未来3年内，东大街区域将有10个项目70万方以上的供应量，尤其是2012年后，众多在建写字楼集中投放市场。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商随着成都经济的走强、政府招商引资力度的加大，会有越来越多的企业入驻东大街，推动写字楼需求的增长，对东大街的发展形成重要支撑。结论：区域市场内，众多品牌、高端写字楼集中放量，摩根中心将面临“前堵后追”的局面。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究2.1、基础分析2.2、SWOT分析成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商区位东大街与海椒市交汇处（牛市口）定位甲级写字楼主要经济技术指标总建筑面积56777.14平米建筑高度119米层数37标准层面积1500平米停车位649层高3.4米，净高2.55米竣工时间2012年5月基础数据成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商基本配置：8.1米挑高大堂、12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风系统、通讯系统、消防系统、楼宇智能系统配套设施银行、会议中心、商务中心、健身中心、咖啡厅、便捷快餐店、便捷超市ARTDECO设计风格ARTDECO风格的5星级大堂及外立面装修与“摩根、金融”气质浑然一体、独树一帜。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究2.1、基础分析2.2、SWOT分析成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持-机会..W1、产品配置并不“甲级”W2、开发商品牌价值支撑不足W3、工程进度缓慢，入驻等待时间长，购买吸引力减弱-劣势..T1、南延线和东大街区域的高端写字楼集中供应，短期供大于求T2、全球经济形势下行，市场需求萎缩，企业拓展计划停滞，招商和销售更加困难-威胁..S1.东大街发展潜力巨大S2.周边配套完善S3.交通便利-优势..发挥优势，规避劣势抓住机遇，消除威胁项目SWOT分析成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商O1、众多甲级写字楼林立的东大街，中高档写字楼将弥补市场空缺O2、政府对华尔街的打造所带来的市场机会O3、灾后重建及政府给予的招商引资政策扶持-机会..S1.东大街发展潜力巨大S2.周边配套完善S3.交通便利-优势..项目SWOT分析充分发挥项目区域优势，抓住东大街发展脉搏，树立项目在区域内的核心地位。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商项目SWOT分析强调摩根文化内涵与金融街关联性，形成差异化概念。利用形象包装，提升项目价值，吸附中高端客户关注，并把握好最佳入市机会。W1、产品配置并不“甲级”W2、开发商品牌价值支撑不足W3、工程进度缓慢，入驻等待时间长，购买吸引力减弱T1、南延线和东大街区域的高端写字楼集中供应，短期供大于求T2、全球经济形势下行，市场需求萎缩，企业拓展计划停滞，招商和销售更加困难-劣势..-威胁..成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商二、项目分析三、客群定位四、整体营销策略五、09年度营销策略目录一、市场研究3.1、客群分析3.2、客群定位成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商不同区域企业占比省外企业28%港澳台企业3%境外企业29%川籍企业40%按入驻企业区域分析（数据来源：房管局、世家数据库）在成都市中心区域有影响力的甲级写字楼中，川籍中小企业比例占到四成已经成为写字楼物业的绝对主力群体。成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商（数据来源：房管局、世家数据库）成都市中心区域有影响力的甲级写字楼，在行业类别上IT信息业、金融、服务业在入驻上占到了近一半的比例。按行业类型分析入驻行业比例客运物流3%咨询、顾问、服务业14%能源、工业类7%商贸、贸易10%餐饮、烟草、医疗等12%金融、投资业15%房地产11%广告业3%IT、信息科技业25%成都世家机构SAGAORGANIZATION致力成为中国最优秀的房地产综合服务商（数据来源：房管局、世家数据库）可见，成都写字楼租赁市场，金融保险投资类、咨询服务类、房地产及贸易类行业对面积的需求较大。不同行