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商业价值的创造购物中心的创新设计庄雅典沿街店面最大化01商业价值创造原则之一——沿街店面最大化。创造街道，创造好的步行街环境（室内或者户外），利用广场串联这些街道，更重要的是让这些街道与原有都市纹理相吻合，使街道生活成为城市生活的一部分。基地的挑战项目位于上海宝山区淞南镇淞发路与长江南路路口，处于“上海小五角场”这个消费重镇的核心位置。淞发路南面紧邻已投入运营的世纪联华生活大卖场，人流和车流比较集中，商机较好。长江南路北边是淞南新镇未来的商务办公区，淞南新镇城市规划有一条S型的纽带串联起中心商业区的三大街廊，祥腾生活广场刚好位于三大街廊的中间。对祥腾生活广场的城市空间结构来说，重要的不仅仅是自身的空间魅力，城市商业空间的穿越与回旋是一个关键的切入点。市场定位由于淞南路上已有华联超市，作为大超市的互补商业，项目定位于一站式生活主题广场的概念，涵盖了吃、喝、玩、乐、购、住、办所有生活配套需求，是一个集休闲、购物、娱乐、餐饮、商住综合于一体的户外商业中心。特别是中庭广场的设计，增加了购物、逛街的情趣，同时聚合强势人流。开发内容：购物中心、住宅项目地点：上海建筑面积：50000平米设计时间：2007年上海祥腾生活广场项目区位图沿长江南路街景，公寓群楼为一楼加二楼的商铺，开阔的户外广场引导人流进入S型内街。沿淞发路沿街店面街景利用圆形塔楼地标引导人群进入餐饮街。东西向的动线与南北向的S型动线，将人潮引到祥腾生活广场的内部。椭圆形的动线使人流在商场回游起来。长江南路立面图淞发路夜景一层平面图二层平面图三层平面图地下一层平面图业态布局一层业态主要以时尚潮流精品店，特色餐饮、便民商业设施等为主。二、三层主要以中小型餐饮、主题餐厅、美容美发、休闲娱乐为主。地下一层设有下沉式广场，周围是以特色餐饮、小吃为主的商铺，吸引人流从停车场直达地面广场，形成一个极具商业价值的共享空间。商业价值的创造1.充分活用S形动线，扩大沿街店面的长度，使商业价值更大化。2.利用S形动线，使客流产生流动性和回旋性，不走回头路，同时又能逛到不同的街区。3.B1户外剧场概念，使从地下一楼停车场出来的人流有一个更舒适的互动空间。4.利用各个广场的主题性空间，举办各式活动，聚集人气，带动商业气息。将活动广场置于基地内侧以吸引人流进入虹桥形成户外剧场的一道景观从B1停车场出来即可看到虹桥，户外剧场与电扶梯，引导人流上下互动将活动舞台置于1F与B1的中间，使楼梯变成户外剧场，有表演时人们可以从各个角度观看，没有活动时户外座椅变成人们休闲之场所。从2F环形廊道也可以欣赏到表演活动基地的挑战项目位于无锡市区东北向的崇安新城，东为广南路，北为广益路，南至府北路，西为宽22米的规划道路。地块地形较为方正，呈梯形分布。周边建筑功能与形态较多；现状东面和北面城市交通繁忙，西面、南面较不明朗。市场定位项目定位为无锡市城市副中心区域型“一站式”购物休闲公园。无锡首个美国南加州海洋风情的集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体的一站式休闲购物中心。商业价值的创造1.环形动线设计，增强了沿街店面的价值，吸引人潮往前探索的欲求。2.创造主题风情街的概念，如特色餐饮街、休闲娱乐街、时尚精品街等。3.外街建筑形象为简欧风格，创造高档气氛。内街以南加州风情、休闲公园景观设计概念，带给人们不同的惊喜和体验。开发内容：购物公园、公寓项目地点：无锡建筑面积：20万平米建成时间：2009年6月无锡哥伦布广场东南轴线吸引人潮入内街环形动线带动人潮的回游，西北轴线的端点为超市主力店入口，东南轴线端点为钟塔活动广场0业种业态地下一、二层为大型超市与停车场，满足基本的生活需求。一层以时尚百货、沿街精品店为主，主营各类品牌男女服装、鞋类、箱包、时尚品牌化妆品等为主，满足时尚消费需求。二、三层以风味美食城、各类中高档品牌商务酒楼、中西式餐厅、休闲娱乐KTV、品牌电器为主，满足休闲娱乐及商务需求。2F1F3FB1广场利用广场活动来吸引人潮驻足。南加州风情内街使来此购物的人们能更加悠闲的享受美食、阳光和购物带来的乐趣。东南轴线月牙广场效果图东南轴线钟塔广场效果图二层环形内街效果图一层环形内街二层环形内街环形内街将商业动线设计成环形，最大化沿街店面效果，引导人流回旋于购物中心内。景观设计充分利用临水面的优势创造水岸沿街生活品质开发内容：商业、住宅项目地点：浙江嘉兴建筑面积：20万平米基地的挑战基地位于嘉兴最繁华的中山路商圈，根据规划要求，项目用地的大片区域应布置为公共开敞空间，公共空间将剩余可用的商业空间分离成三大区块。如何将不临中山路的区块创造出与中山路相同的沿街店面价值是本基地最大的挑战。设计构思项目最初设计理念是从商业价值最大化的角度出发，利用环形的商业动线串联三大区块，将百货、超市及各大主力店置于环形动线上，形成各具特色的节点。市场定位本项目定位于中高档休闲购物广场，以国际知名品牌为主力店，以购物、娱乐、休闲、旅游为主导，涵盖餐饮、娱乐、文化等多种功能，使之成为嘉兴市崭新的商业地标。概念草图配置图嘉兴旭辉广场一层平面图商业价值的创造1.购物中心的体量被都市规划打散成三个部分，创造出环绕公共广场的步行街，并将这三个部分串联起来，形成外街的商业价值。2.整个环形动线的设计有一种整体的向心力，从街道通向广场开阔的入口和建筑物之间充足的间距给人们带来了通透轻松的气氛。人们容易被公共广场的休闲氛围所吸引，然后顺着步行街进入购物中心。从沿街店面进入购物中心的人们也会为如此开阔的休闲空间而惊喜。3.通过广场与购物动线的巧妙结合，避免了购物中心与公共空间的生硬相接。商业与城市空间充分互动，为人们的城市生活创造更丰富多彩的可能性。开发内容：商业、酒店、住宅项目地点：无锡前洲镇建筑面积：12万平米无锡前洲开发案基地的挑战项目位于无锡市前洲镇，以南北向—中兴路、东西向—青城路为主要商业发展轴线，主要沿青城路、中兴路、锦绣路、樱花路、锡玉路分布。项目周边主要以中小型超市、服装市场等为主，业态较为单一。商住混合是本案所要面临的问题，如何创造商业最大化效益的同时，又能使住宅达到最佳的居住品质，是本案的最大挑战。0市场定位将现代休闲消费文化与精致生活融为一体，打造集开放式、街区式、体验式于一体的活力空间，带给当地消费者购物、餐饮、休闲、娱乐等各类非同寻常的体验——社区型购物中心，打造镇区商业标杆形象。商业价值的创造1.长达1400米的沿街店面，最大限度地创造出沿街店面的价值。2.设计三条不同风格的商业步行街，吸引客流。3.设计广场节点，营造商业氛围，使人们有一个互动、娱乐的场所。商业与住宅的邻里关系项目包含住宅A地块和商业B地块。商业与住宅有机结合，形成互为邻里关系。在设计上考虑两地块之间的互通性与可达性，使两者之间更显紧密。商业为周边居民的生活需求带来方便，而住宅区又能为商业带来充足的客源。AB入户道路竹林特色景观水景停车区域微地形MINI广场私家花园私家花园庭前小池入户道路人行步道汀步车行道路人行步道居住区入口水系庭园水景私家庭园绿地公共绿地步道车行道路景观节点散步道水系绿色景观带特色景观户前水池私家花园景观设计提倡邻里概念，以两栋住宅为一个邻里单位。两栋住宅入口相对形成邻里空间，通过入户花园强调室内外空间的流通。同时，邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行与闲杂人员的干扰，创造一个悠闲、宁静的氛围。组团景观个性化设计，使人犹如置身自家院落。济南东方家园开发内容：商业、住宅项目地点：山东济南建筑面积：20万平米基地的挑战1.原规划将住宅、塔楼规划于街角处，住宅占据最佳位置，这样的规划影响了商业价值，同时，由于住商动线混合也降低了住宅的品质。2.商业以大面积思考，低估了可能的商业价值。3.十字形塔楼平面布局不利于户型的分割，东西向单元不利于销售。4.街角最有价值的商业空间被住宅入口占据。总平面图原规划设计图设计概念将住宅双塔改为南北向的板楼，分别由南北道路进入住宅，将商业正面集中在康虹路上，形成两组三层楼的店铺市集概念。市场定位东方家园37＃、38＃楼商业定位是：提升社区整体生活品质，打造社区型商业中心，使之成为“时尚品质生活广场”。业种业态作为社区型商业中心，业态布局首先要满足社区居民的基本生活需求，其次考虑年轻时尚的元素，引进各类时尚品牌，做大做强社区型购物广场。一层平面图商业店面最大化商业价值的创造1.商住分离,住宅有独立入口，商业聚市2.商业沿街店面最大化，满足业主对小商铺的销售要求3.创造东方家园商业双灯笼的入口形象4.主入口直上2F，创造出2F的商业价值创造背面为正面的价值02商业价值创造原则之二——变背面价值为正面价值。商业最忌讳的是阴阳面的出现，有正面，一定会有背面，如何思考将背面或者侧面的价值创造出来是本章的重点。0鸟瞰图项目的正面为三里河东路，背面为二七剧场路，如何创造背面有正面的价值是本项目最大的挑战。项目的另一挑战来自于用地西北角一栋已经落成的十六层住宅，设计中需要考虑退台采光问题。市场定位结合项目周边的区位优势，创造一个集商业、办公于一体的社区型商业中心。基地的挑战北京二七广场总平面图设计草图B11F2F3F开发内容：商业、住宅项目地点：北京开发面积：50000平米入口透视图商业价值的创造1.面对三里屯东路的建筑形象是高档办公楼，面临二七剧场路的建筑形象改为欧式小镇风格。双面风格的建立，使两边都具有正面的价值。2.“S”形内街的布局，创造出一条连接三里屯东路与二七剧场路的步行街，也增加了沿街店面的长度。3.屋顶花园平台，引领休闲往上走，从而提升了高层建筑的商业价值。4.户外下沉剧场在呼应二七剧场的同时，也挖掘出地下商业街的价值。轻松的购物氛围需要轻松的建筑来营造。商业区的临街立面的设计摒弃了大型购物中心死板的立面形式，在设计上将沉重的体量分解，虚化，形成小体量、错落有致的小型商业建筑。与活跃的建筑形态相应的是活跃的空间形态，人们可以从下沉广场或广场的户外楼梯直接到达屋顶平台，流线舒缓而不动声色，垂直的楼层概念也被弱化，消除了难以到达的死角，商业价值达到最大化。办公大楼景观化1.基地旁16层住宅楼，使得建筑必须退缩日光线，将退缩阳台设计为室外花园的概念，使得办公大楼成为都市景观,构成街区的积极要素,为周边邻里贡献绿色街景。2办公大楼景观也为在此办公的人们提供了绿色生态的办公环境。地块临街面上设置了几个小型城市广场，在二七剧场路上有南北两个广场。北面的广场上有直接通往二层的户外楼梯，楼梯连绵上升，一直到达屋顶花园。南面的下沉广场同时也是一个户外剧场，人流至此被它吸引，不觉间通过作为座位的台阶直接来到地下一层。连接广场的内街贯通整个用地，其弧线的形态创造了最长的临街店面，也使人与场地发生最大程度的接触。人流被宜人的广场吸引进入内街，内街与三里河东路、二七剧场路以及二七剧场前的街道形成完整通畅的回路，内外界限的模糊使内街获得了与外街同等的商业价值。沿三里屯东路高档办公楼的形象沿二七剧场路现代与简欧的建筑元素形成错落有致的街道景观基地的挑战购物广场位于北京国际雕塑公园东部，作为公园与城市道路的边界，它有着公园东门的另一重身份，这给设计带来了一大挑战。设计构思创造雕塑公园东门的国际形象，同时兼顾购物中心的商业形象，购物中心就是东门，东门就是购物中心。利用基地长的特性，打造300公尺的大门，使雕塑公园拥有国际化的大气势，而购物中心也利用大门面创造了独特的商业气息。开发内容：购物中心项目地点：北京市石景山区开发面积：80000平米物美玉泉路购物中心市场定位结合优越的地理位置，打造集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的现代化购物公园。业种业态业态布局以休闲娱乐为主，12000平米的超大型物美大卖场，加上大型百货主力店，满足不同人们的基本生活需求。而三、四层及地下二层布有电影城、电子城等休闲娱乐设施，各类休闲餐饮等，种类繁多，给人们以不同的体验。商业价值的创造1.将建筑临公园面隐入