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重庆大学建设管理与房地产学院1项目概况一、开发商：重庆市恒运房地产开发有限公司二、项目概述本项目位于重庆市渝北现代农业开发园区内，其位于渝北区回兴镇境内，与重庆市北部新城接壤。距重庆机场3公里，距重庆市约8公里，距重庆市寸滩深水港2公里，机场高速公路贯穿园区，并与212、渝长、渝黔、渝合、渝遂高速公路相通，极具区位、交通和地理优势（见项目所在地示意图所示）。项目占地350亩，呈不规则形状。场地东西宽度约为673米，南北宽度约374米，由浅丘丘包、沟湾和肖家河河谷构成浅丘沟谷地貌。场地东面是国家安全局的规划用地，北面即将修成一条通往双语学校和机场高速公路的大道，而且，一条不收费的经开大道明年就要通车，其距场地只有200米左右。肖家河从场地南侧流过，为常年性小河。项目所在地示意图项目用地项目用地项目用地项目用地项目用地重庆大学建设管理与房地产学院2根据项目地理、位置等方面的特点，以及结合别墅市场调查的情况，决定将其定位为“美国乡村别墅”，以毗邻和双跃式联体别墅为主。重庆大学建设管理与房地产学院3项目投资背景分析一、我国目前房地产发展形势分析1．当前房地产市场的主要特点（1）房地产交易淡季不淡，交易业务量增长较快在4～6月里，往往因节日相对集中等原因，历来都是房地产交易的淡季。而今年1～4月份，28个大中城市的房地产转让、租赁、抵押等交易业务量增长较快。大连、武汉、哈尔滨等城市交易业务量高速增长，如武汉市商品房销售面积、存量房转让面积、房改房上市面积分别比去年同期增长了137％、92.7％、89.3％。上海今年1～4月份商品房销售面积、存量房转让面积分别为524万平方米、191万平方米，比去年同期增长52.8％、33.6％。（2）存量市场开始启动，并带动增量市场发展，二、三级市场联动的格局初步形成从住房二级市场开放以来，存量房市场交易逐渐活跃起来。今年1～4月份，宁波市三区存量房交易成交3580件，达到1999年同期的7倍，成交面积为21.66万平方米，成交金额3.74亿元，现平均每个工作日有43套存量房成交；广州商品房销售面积与存量房转让面积之比为6：1，而去年同期则为13：1。在存量房交易中，房改房上市的增长幅度较大，上海今年1～4月份房改房上市成交面积55.636万平方米，成交金额为12.22亿元，分别比去年同期增长了95.08％、92.14％；长春市房改房上市成交占同期存量房交易面积的28％。存量房交易的日益活跃大大改善了“增量市场唱主角，存量市场唱配角”的市场结构，带来了房地产二、三级市场的联动效应，形成住房消费市场的良性互动。（3）房地产价格稳中有升从28个大中城市的市场交易情况来看，今年1～4月份房地产均价基本呈现稳中有升的趋势，但各类房地产价格则有升有降。在住宅类商品房中，普通住宅价格一直呈稳健的上升的趋势，高档公寓、别墅价格较去年同期有所下降；商业营业用房价格比去年同期有小幅的攀升；办公楼价格则比去年同期价格水平略有下降。重庆大学建设管理与房地产学院4房地产均价稳中有升，给了开发商投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。但同时应注意，今年1～4月份商品住宅新开工面积5654.62万平方米，比去年同期增长35.51％，商品住宅在基数较大的情况下新开工面积大幅增长以及商业营业用房价格的小幅增长，应引起充分的重视。（4）房地产市场供求基本平衡，部分地区空置商品房增长势头得到了遏制今年1～4月，全国商品房屋竣工面积1924.98万平方米，比去年同期增长10.3％，商品房屋销售面积2153.93万平方米，比去年同期增长35.8％，商品房建设和销售情况继续保持较快的增长速度，并且同期销售面积略高于竣工面积，房地产市场供求呈现基本平衡的态势。竣工面积小于同期销售面积说明：目前市场有吸纳近期上市商品房的能力之外，还有消化多年来积压空置房的能力。部分地区空置商品房增长势头已得到控制，空置量有所回落。（5）个人住房消费已成为市场主体随着城镇住房制度改革的深化，住房货币化分配制度的确立，集团购买逐步退出市场，个人住房消费逐渐成为市场主体。今年1～4月份，全国商品住宅销售面积为1938.05万平方米，比去年同期增长41.54％，其中商品住宅销售给个人面积为1651.08万平方米，比去年同期增长53.14％。个人买房比重上海为97.5％，天津为96.8％，长春为93％（去年同期仅为59％）。（6）房地产市场需求出现新趋势由于生活质量的不断提高，房地产市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。首先，过去“人适应房”的格局已经打破，“房适应人”成为市场的导向，消费者要求个性化的住房；其次，市场上品牌小区销售良好，人们对住房的态度大为改观：住房满足生理需要的因素被淡化，精神品位层面的因素备受重视；第三，人们对住房套型、面积要求发生了变化，据长春、西安等城市调查，目前人们多倾向于选择的面积为60～100平方米，套型为二室一厅、二室二厅或三室一厅，而非追求房子越大越好。（7）西部地区房地产市场发展速度明显加快今年，重庆、成都、贵阳、西安等西部城市房地产市场出现热销场面。贵阳重庆大学建设管理与房地产学院5市今年1～4月份存量房交易、商品房交易、抵押登记面积分别比去年同期增长61％、75.7％、81.7％；西安市房地产转让成交面积比去年同期增长了197％。虽然西部地区发展速度明显加快，但从总量上看仍有较大差距。（8）房地产抵押贷款业务量放大，金融对住房消费支持力度加大从今年1～4月份房地产抵押登记的情况来看，房地产抵押贷款业务量仍呈现上升趋势。以上市场特点与走势表明，我国房地产市场的发展正面临着三大转变：一是房地产经济的增长方式将由速度规模型向质量效益型转变；二是房地产业对经济增长的拉动将由单纯的投资拉动向投资与消费双方拉动转变；三是房地产市场的发展机制将由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。2．房地产市场的成因分析当前房地产市场状况的形成有其客观必然性，归纳起来，主要得益于：首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，去年，国家先后出台的一系列降免税费、减化手续等政策刺激了住房消费。人民银行采取延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，降低贷款利率，增加贷款额度等措施，对鼓励个人购房贷款，增强居民购房支付能力起到了积极作用。其次，房地产市场体系初步建立，二、三级市场联动格局的形成以及高科技现代化的房地产信息系统的建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。第三，国家实施西部大开发战略与我国今年准备加入WTO，对房地产市场的培育和发展产生了积极的影响。3．目前房地产市场中存在的主要问题（1）已出台的各项政策措施有待进一步落实自去年建设部第69号令发布以来，住房二级市场的潜力仍未充分发挥。目前仍有相当一部分省、市尚未制定相应的操作措施，35个大城市中有17个城市尚未开放二级市场；有些已开放二级市场的城市，由于存在收益分配政策不明确或不合理、手续繁琐、收费环节多、市场信息渠道不畅等情况，制约了已购公房和经济适用住房的上市交易，市场成交量不大。住房分配货币化的各项政策不到位，也制约了部分住房消费。目前，35个大中城市中仍有11个城市尚未出台货币化分配方案，住房补贴也尚未落实到位，住房货币分配制度难以真正确立，影响了居民现实的住房支付能力。重庆大学建设管理与房地产学院6（2）房地产市场主体有待进一步规范房地产市场中经营主体违规操作问题比较突出，有开发企业预售、销售行为不规范，中介企业乱收费，还有物业管理跟不上等问题，影响老百姓买“放心房”。房地产市场信息系统还不十分畅通，缺乏权威的市场信息来源，市场中信息的真实性难以保证，甚至有恶意的欺诈性信息存在，使购房者无法甄别信息真伪，影响了市场交易。房地产中介服务欠发育、中介服务行业存在大量不规范的行为，特别是房地产经纪、咨询行业信誉很差，不能适应个人成为购房主体的市场需求。（3）住房金融仍然滞后尽管这几年，个人住房信贷规模有了明显扩大，但不管是公积金还是商业银行的住房消费信贷规模与个人购房发展势头仍不相称。这里有老百姓负债消费意识不强的因素，但制约因素主要还是贷款手续复杂，风险防范机制不够健全，组合贷款在部分城市难以推行。（4）房屋租赁市场混乱，管理不到位由于房屋租赁税负过重（占租金收入的30％以上），房屋出租收益率维持在比较低的水平，甚至以租不能养房，无法实现保值增值的目的，挫伤了投资者对房屋租赁业投资的积极性。同时，高税收负担导致了“隐性租赁市场”的出现。部分小业主为规避高税负，往往私下出租或隐租、瞒租。据北京、上海等城市统计，目前房屋租赁当事人到政府部门办理房屋租赁登记备案的只占实际房屋租赁量的不足30％。隐性房屋租赁市场的存在，既规避了政府部门的管理、减少了国家的税收收入，又为外来流动人口非法租赁房屋提供了条件，形成了社会不稳定因素。（5）产权办证难、交易手续繁琐、收费过多过滥（6）居民住房消费观念上仍存有“误区”目前住房消费观念上存在三个“误区”：一是一步到位，要改善住房就想一步到位、一次解决问题；二是降价预期，认为房价还存有较大的降价空间，从长远看，随着社会经济发展，人民收入水平的提高，以及资源的短缺和区位、政策等方面的因素，住房价格的总体走势应该是上扬的；三是靠积蓄购房，总想攒够重庆大学建设管理与房地产学院7了钱再买房，不善于把预期收入用于即期消费。上海市统计局城市社会经济调查队的一项调查表明：市民消费贷款仍然遵循“必须”和“量入为出”的原则，当问及“今后三年是否会向银行提出消费贷款申请”时，仅有9.6％的家庭回答是“会”。二、重庆市房地产总体投资环境分析自1998年起，重庆市房地产开发与全国的发展状况基本一样，进入了一个较快的发展时期，特别是2002年，重庆市的住宅与房地产开发持续升温。重庆市目前房地产业发展呈如火如荼之势，全市目前共有1579家具有开发资质的房地产企业，注册资本195亿元人民币。2001年，重庆市商品房投资额一举达到创纪录的163.04亿元，同比增长43.3%。房地产施工面积达3653.7万平方米，竣工面积1020.63万平方米，同比增长分别为29%和20.2%。房地产业增长拉动GDP增长0.5个百分点，房地产增加值达59.95亿元，同比增长14%。商品房开发中，住宅施工面积2508.3万平方米，竣工面积738.41万平方米，同比分别增长32.3%和18.7%。在这种持续发展形势下，城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平方米。100%132%100%118.40%0%20%40%60%80%100%120%140%2000年2001年2000年2001年2000年与2001年商品房开发情况注：住宅施工面积住宅竣工面积重庆大学建设管理与房地产学院81．房地产未来投资规模及占全社会投资比重将较快增长近年来，重庆市房地产业发展势头良好，投资增长较快、投资规模不断扩大、行业发展前景乐观，体现在以下几个方面：①开发资金到位情况较好。2001年重庆市房企筹集开发资金达207.89亿元，同比增长34.4％，2002年1～4月筹集开发资金64.94亿元，同比增幅为38.7％。②土地购置力度加大，土地开发面积指数持续保持景气状态。据企业景气调查显示，自2000年3季度以来，重庆市企业土地开发面积景气指数平均水平高出景气临界值9.81点，为109.81点，企业土地开发面积增大趋势明显。③商品房销售形势继续看好，企业家信心增强。继2001年全市商品房销售形势较好以来，2002年商品房销售继续攀升，1～4月已累计实现商品房销售90.73万平方米，比去年同期增加6万平方米。受此影响，企业家信心明显增强，2002年首季全市房地产业企业家信心指数为135.05点，高居同期各行业之榜首。由此即可粗略判断重庆房地产业投资规模将进一步扩大，投资额将继续较快增长。2001年，重庆市紧紧围绕西部大开发战略，积极推动结构调整和各项改革，经济运行保持稳定增长态势，房地产业作为国民经济的重要产业，是重庆市当年经济增长中的热点行业之一。2