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土地价值评估与运营思维导图土地价值评估宗地划分确定影响因素及权重单宗土地价值分析建议可控的范围单宗地块指标综合开发策略、规划建议、市场现状、地块资源条件等多种因素建议运营方式经济测算土地价值判断方法：网格分析法v对地块进行重新划分，以期找出地块在各种影响因素下的土地价值；v与现实目标比较，得出取地范围与取地规模土地价值判断：网格的形成Ø由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整Ø地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状Ø目前最具参考价值的是路网条件以及现状高压线网格划分原则{按照路网自然形成的网格划分网格划分土地价值评估——影响土地价值的几个核心因素城市规划利好商业商业配套大型公建配套道路交通可达自然资源条件现状基础配套不利负面影响海资源宗地内部资源景观规划利好以海资源为价值导向以城市资源为价值导向五大核心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考地块各因素权重，确定五大核心因素对地块价值影响的权重比；项目宗地北部地块更多表现为自然资源属性，自然资源权重更大，南部地块更表现为城市价值属性，城市规划利好以及交通权重更高；城市规划利好考虑到周边城市规划利好对地块的影响，及大型城市商业、公建配套对地块的辐射力影响；道路交通可达考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度（距城市中心距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度；自然资源条件考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）自然条件（地形、地势条件）等其他因素的影响；现状基础配套考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、现有公用服务设施（医院、学校）的距离；不利负面影响考虑高速公路、城市高压电线以及宗地地质条件、采矿遗留下来矿坑等不利因素负面影响；（北部评价权重20%，南部评价权重35%）（北部评价权重30%，南部评价权重40%）（北部评价权重55%，南部评价权重30%）（北部评价权重5%，南部评价权重5%）（北部评价权重10%，南部评价权重10%）A1 A6 A10 A12 A14 A16 A18 A20 A2 A3 A4 A7 A5 A8 A9 A11 A13 A15 A17 A19 A21 A22A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 1 城市规划利好影响分析p山东路进入宗地位置和临海位置是项目相对重要的两个节点；p城市规划利好主要是考虑山东路两端两个节点形成的公共配套中心对地块的影响；p节点对周边地块的影响是以节点为圆心向圆周逐步递减；1 由以上分析，城市规划利好影响下地块价值如下表地块名称 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 城市规划利好 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 城市规划利好 5 5 5 15 10 20 15 15 10 10 地块名称 A21 A22 A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 城市规划利好 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 城市规划利好 5 10 15 15 5 15 20 5 10 15 注释—— 很好：20，好：15分，一般：10分，差：5分A1 A6 A10 A12 A14 A16 A18 A20 A2 A3 A4 A7 A5 A8 A9 A11 A13 A15 A17 A19 A21 A22A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 2 道路交通可达影响分析p交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响；p山东路作为主要连接城市道路，承担交通组织和形象展示作用，是宗地所有道路中最为重要的道路；p测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。 I II III IV2 由以上分析，道路交通影响下地块价值如下表地块名称 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 道路交通影响 15 20 15 20 15 15 15 5 5 15 地块名称 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 道路交通影响 15 15 15 20 20 20 20 20 20 20 地块名称 A21 A22 A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 道路交通影响 20 15 15 10 10 20 20 20 20 10 10 地块名称 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 道路交通影响 10 5 20 20 15 10 20 10 5 20 注释—— 很好：20，好：15分，一般：10分，差：5分A1 A6 A10 A12 A14 A16 A18 A20 A2 A3 A4 A7 A5 A8 A9 A11 A13 A15 A17 A19 A21 A22A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 3 自然资源条件影响分析p海资源是宗地最好的自然资源，北部地块受海资源影响最强，价值根据地块距海远近和地势高低向南递减至土羊高速；p项目南部地块价值更倾向于城市价值属性，宗地西侧的体育公园以及项目东侧的大连湾森林公园作为大尺度城市绿地，对地块价值影响较大；p宗地内部的冲沟、现有原生林地以及采矿遗留下来的矿坑等原生态自然资源对地块价值会有少量影响；3 由以上分析，自然资源条件影响下地块价值如下表地块名称 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 海资源 20 5 10 15 10 20 15 10 10 20 原生态资源 5 10 10 5 5 10 5 5 5 10 景观规划 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 海资源 10 20 10 20 10 20 10 20 10 20 原生态资源 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 景观规划 5 5 5 5 5 5 5 5 5 15 地块名称 A21 A22 A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 海资源 10 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 原生态资源 5 5 5 10 10 5 5 5 5 5 5 景观规划 5 5 5 5 5 5 5 5 5 15 15 地块名称 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 海资源 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 原生态资源 10 5 5 5 10 5 5 10 5 5 景观规划 20 10 15 20 15 10 15 5 5 10 注释—— 很好：20，好：15分，一般：10分，差：5分A1 A6 A10 A12 A14 A16 A18 A20 A2 A3 A4 A7 A5 A8 A9 A11 A13 A15 A17 A19 A21 A22A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 4 现状基础配套影响分析p现状基础配套缺失，只有自然村中间有少量服务型商业；p棋盘村回迁区已经开始动工，规划在临山东路西侧建造商业街，将先于项目启动投入使用；4 由以上分析，现状基础配套辐射下地块价值如下表地块名称 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 现状配套 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 现状配套 5 5 5 5 5 5 10 5 15 5 地块名称 A21 A22 A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 现状配套 5 5 5 10 10 15 15 20 20 10 10 地块名称 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 现状配套 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 注释—— 很好：20，好：15分，一般：10分，差：5分A1 A6 A10 A12 A14 A16 A18 A20 A2 A3 A4 A7 A5 A8 A9 A11 A13 A15 A17 A19 A21 A22A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 5 不利负面因素影响分析p考虑高速公路以及高等级道路带来的噪音、宗地地质条件及矿坑等带来的施工成本的增加、高压电线走廊对人体的辐射影响等负面因素的影响；5 由以上分析，现状基础配套辐射下地块价值如下表地块名称 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 负面影响 5 10 10 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 A11 A12 A13 A14 A15 A16 A17 A18 A19 A20 负面影响 10 10 10 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 A21 A22 A23 A24 A25 A26 A27 A28 A29 A30 A31 负面影响 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 地块名称 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 负面影响 10 10 10 10 10 15 20 5 5 5 注释—— 很好：20，好：15分，一般：10分，差：5分基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析q根据特尔菲法确定的权重，按照地块属性的不同，对南北地块分别以不同权重值分别进行分析分析；q按照特尔菲法分析的结果，绘制取地红线图q根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围分析方法特尔菲法土地价值分析——北部地块价值分析（一）城市规划交通影响资源条件基础配套负面影响分数总值商业公建海资源内部资源景观规划权重 10% 10% 30% 30% 15% 10% 5% 10% 100% A1 5 5 15 20 5 5 5 5 12.50 A2 5 5 20 5 10 5 5 10 9.75 A3 5 5 15 10 10 5 5 10 9.75 A4 5 5 20 15 5 5 5 5 12.50 A5 5 5 15 10 5 5 5 5 9.50 A6 5 5 15 20 10 5 5 5 13.25 A7 5 5 15 15 5 5 5 5 11.00 A8 5 5 5 10 5 5 5 5 6.50 A9 5 5 5 10 5 5 5 5 6.50 A10 5 5 15 20 10 5 5 5 13.25 A11 5 5 15 10 5 5 5 10 9.00 A12 5 5 15 20 5 5 5 15 11.50 A13 5 5 15 10 5 5 5 10 9.00 A14 15 15 20 20 5 5 5 5 16.00 A15 10 10 20 10 5 5 5 5 12.00特尔菲法土地价值分析——北部地块价值分析（二）城市规划交通影响资源条件基础配套负面影响分数总值商业公建海资源内部资源景观规划权重 10% 10% 30% 30% 15% 10% 5% 10% 100% A16 20 20 20 20 5 5 5 5 17.00 A17 15 15 20 10 5 5 10 5 13.25 A18 15 15 20 20 5 5 5 5 16.00 A19 10 10 20 10 5 5 15 5 12.50 A20 10 10 20 2