当前房地产行业形势分析及未来判断(20150525)

客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析及未来判断丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2015年05月22012年5月一、当前市场情况02468101214161996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年3环境：经济下行压力加大，多措施并举“稳增长”经济步入新常态，经济增速持续放缓，经济下行压力加大，2015年GDP增速定在“7％左右”。因而“稳增长”方针不变，这需要宽松财政、货币政策，加大社会投资力度，稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力，其中承载“衣食住行”四大需求之一的房地产行业，仍然是国民经济的重要支柱产业。“两会”首次明文提出支持改善性住房需求并将加大保障房投资力度，从稳定住房消费和推动房地产开发投资两个途径促进经济增长。稳增长稳房产重投资松货币宽财政抓创新71996年以来全国GDP年度增速（%）数据来源：国家统计局4政策：调供应与促需求并举，降首付与减税齐发，力度远超预期2015年房地产市场政策环境将保持宽松，一季度多方利好已接踵而至；调整内容多是预料之中，调整力度却是大大超出预期。3月27日，国土部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决方法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。3月30日，住建部又联合银监会发文称二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年。短期新房二手房二套首付64营业税52稳定住房消费改善型需求长期促需求调供应住房偏多城市要减少供地允许房企调整住房供应套型结构允许转换土地用途收储商品住房作保障性住房房源……5行业：投资增速继续下滑，商品房成交开始回升2015年1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。房屋新开工面积35156万平方米，下降17.3%，降幅收窄1.1个百分点。1-4月份商品房销售面积26385万平方米，销售额17739亿元，分别同比下降4.8%和3.1%，降幅进一步收窄。全国房地产开发投资额月度走势（亿元）全国商品房销售面积月度走势（万平方米）房企新开工面积月度走势（万平方米）全国商品房销售额月度走势（亿元）数据来源：国家统计局-5%0%5%10%15%20%020004000600080001000012000房地产开发投资额同比增速-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%05000100001500020000商品房销售面积同比增速-40%-20%0%20%40%60%0500010000150002000025000新开工面积同比增速-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%02000400060008000100001200014000商品房销售金额同比增幅6城市成交量：新政效果初显，四月成交同、环比分别增36%和18%新政后，4月上半月成交未明显改善，但下半月新政效果开始发力，重点城市商品住宅成交明显回升，各线城市同环比皆不同程度增长，一线、三四线、二线各能级城市表现依次从优到劣，同比涨幅均超20%。前四月，全国73个重点城市累计成交10190万平方米，同比上涨11%，一线城市涨幅最大，为18%。2015年4月份全国73个重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC能级城市4月成交环比同比前4月累计同比能级城市4月成交环比同比前4月累计同比一线北京6950%30%24710%二线兰州31103%126%6910%上海12459%63%32014%海口25-2%23%9529%广州9732%37%3036%呼和浩特2419%109%7589%深圳46-9%54%19475%南昌23-10%23%92-42%合计33636%46%106418%厦门2339%38%63-52%二线成都184-7%3%8055%福州22-2%38%811%武汉17715%41%55120%合计186319%28%59708%长沙16645%102%45633%三四线佛山11328%92%35566%沈阳11636%30%33213%温州7733%1016%241544%杭州11676%124%28969%中山7226%55%24536%天津9518%11%278-4%无锡5423%61%16333%济南8417%47%27849%惠州5142%94%11955%青岛834%42%27815%常州4911%20%16715%苏州8328%33%23114%昆山3631%32%1114%郑州8049%64%24144%徐州367%37%1178%南京7715%5%259-6%潍坊2827%51%975%合肥765%-13%249-26%常德2215%55%832%昆明66-8%1%238-6%烟台2214%-8%79-12%太原62912%40%13116%珠海21-56%97%97354%南宁5843%-11%179-8%清远21-7%-1%857%长春5721%-4%174-13%张家港2061%115%5118%贵阳49-9%-6%179-13%漳州2010%-4%66-36%宁波4446%167%11785%合计92910%49%315516%大连4115%30%126-8%总计312918%36%1019011%注：由于篇幅限制，45个三四线重点城市数据并未全部列出。4月成交量的回升，使得整体库存增幅明显下降，但同比来看，本月库存继续上升的城市仍近8成，监测的29个重点城市4月底总库存24218万平方米，同比上涨13%，平均消化周期为16个月，较上个月明显下降。分城市能级来看，各线城市库存量上涨涨幅分别为17%、10%、21%，而消化周期来看，分别为14、15.4、20.6个月，一线城市压力最小，三四线城市仍处于严重供过于求状态。存量及消化周期：整体库存继续增长，消化周期同比小幅下降2015年4月全国29个重点城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：万平方米，月）备注：消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量）：一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求数据来源：CRIC能级城市月底存量同比消化周期同比能级城市月底存量同比消化周期同比一线北京102418%20.316%二线苏州7964%13.1-18%上海91625%11.28%厦门31315%19.667%广州100825%14.121%福州32323%15.42%深圳461-10%11.8-33%大连370-11%11.9-7%合计340917%14.05%济南409-28%6.3-53%二线重庆14278%7.7-10%兰州40252%22.26%长春120813%27.838%海口4887%22.4-9%长沙156729%13.7-11%合计1635010%15.4-2%贵阳72929%16.857%三四线常州715-11%17.9-22%杭州121816%16.9-39%惠州27522%8.8-28%合肥52729%8.655%清远36719%18.214%南昌35729%15.965%无锡105316%26.0-11%南京69312%11.415%徐州642221%21.7163%南宁5842%13.817%中山140612%25.8-12%宁波557-3%18.7-55%合计445921%20.6-5%青岛1589-1%23.4-14%总计2421813%16.0-1%沈阳27939%33.80%330新政强化政策利好，市场回暖之势抬头，三类项目趁势热销。配套完善刚需盘，引疯抢。首开国风美唐兼具交通、医疗与商业配套，推90-127平米两三房，劲销7个亿。区域内稀缺豪宅，受关注。大宁金茂府地处闸北内环，周边无竞品，均价75000元/平米，首开吸金21.2亿。紧跟政策，低利率促热销。碧桂园.翡翠湾推首套房商贷9折利率优惠，103-118平米三房单位热销8成。数据来源：企业公告，CRIC2015年4月重点热销项目情况8项目：政策暖风刺激客户入市，刚需、豪宅均有热销具体时间城市项目名称销售价格热销情况2015-4-4江门碧桂园.翡翠湾4800元/平首套房商贷利率低至9折，仅40分钟，房子已劲销8成2015-4-11呼和浩特海亮.名门6900元/平3.5小时内，287套房源售罄，吸金2亿2015-4-19南京旭辉澜郡7400元/平短短1个小时之内，50套楼王新品被成功抢购2015-4-18绍兴上虞万达中央华府7500元/平超千名客户亲临现场选房，开盘2小时狂销290套2015-4-18常州天幕园首8300元/平一小时吸金超1.6亿，去化46套，劲销达8成2015-4-12苏州旭辉•玺悦8600元/平推出72套房源，却吸引了超过100组客户的到访2015-4-16北京旭辉满庭春MOMA11000元/平近千人到场，一小时内售出100多套房源2015-4-11南京明发·云庭11500元/平推出80套房源，两百余号人参加，开盘当日去化8成2015-4-8深圳中骏·四季阳光14500元/平再现抢房大战，成交破百套2015-4-12南京金地湖城艺境15000元/平大卖9成，一小时内热销51套2015-4-10南京新城香悦澜山15500元/平不到1小时的时间里，所推产品热销超7成2015-4-18厦门泰禾首玺17000元/平泰禾·首玺2015年首开揽金5亿2015-4-19北京首开国风美唐32000元/平千组客户入场，70分钟劲销7亿2015-4-18上海大宁金茂府75000元/平开盘当天卖出250多套，揽金21.2亿2015-4-2重庆逸翠庄园君玺350万/套首批房源一经入市便迅速告售罄2015-4-22深圳招商海上世界双玺1700万/套项目突击开盘，起价1700万，房源很快售罄。9与4月市场成交回升相比，4月土地市场继续走冷，虽供应面积环比大增88%，但成交面积继续下滑明显。4月全国300城市土地成交总建筑面积为1498万平方米，共成交经营性用地197幅，同环比双双下滑，同比降幅都超过60%，而土地成交楼板价继续上升，再次超过3000元/平方米。2014年4月-2015年4月份全国300城市经营性用地成交量价图土地市场：土地市场仍处低谷，4月成交量跌价升数据来源：CRIC457343597008815464313773450444179858490625842385149805001000150020002500300035004000020004000600080001000012000成交建面成交楼板价万平方米元/平方米10近期重点地块主要集中于一线及二线重点城市，其中二线城市占比近60%。受市场向好，成交回升影响，溢价地块继续增长，值得注意的是，一、二线城市少数优质地块取得较高的溢价率，品牌房企活跃的同时中小房企拿地热情进一步提高。重点地块：二线城市地块占比近6成，优质地块溢价率走高近期重点成交地块情况成交日期城市区域土地属性总建筑面积（万㎡）用地面积（万㎡）成交总价（亿元）楼板价（元/㎡）溢价率受让方2015-04-01上海松江住宅11.77.320.11722772%中国电力、金地、中国平安2015-04-02成都城西商住40.810.911.728600%北京城建成都公司2015-04-09合肥包河区商住22.38.96.227660%安徽中汇国银德源置业有限公司2015-04-09合肥包河区商住26.911.25.118810%安徽南翔茶博城投资发展有限公司2015-04-10南京秦淮商办8.51.48.910454