市场调查报告之二――竞争楼盘分析

置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-1-目录前言个案分析一：华达·西湖城市花园个案分析二：桂月园个案分析三：问天阁个案分析四：显达花园个案分析五：御龙居个案分析六：尚城华府（一期）个案分析七：金宇·数码大厦个案分析八：中南·阳光城（一期）个案分析九：万博城市花园个案分析十：翡翠城个案分析十一：建业•森林半岛（三期）一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-2-前言本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。前言置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-3-一、调查说明１、调查区域２、调查对象及数量３、调查时间竞争楼盘总体分析一一、竞争楼盘总体分析本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。4月12日－4月18日置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-4-二、综合分析（一）综合分析：本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。【住宅】：本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。【住宅底商】：本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-5-（二）借鉴及失误分析：本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。1、值得借鉴之处⑴建筑设计方面①建业•森林半岛“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又楼盘表单价销售率翡翠城1900/元/㎡90%桂月园2160元/㎡70%华达·西湖城市花园住2100元/㎡别4200元/㎡30%建业•森林半岛三期2200元/㎡开始认购金宇·数码大厦1900元/㎡65%尚城华府（一期）2160元/㎡50%万博城市花园2200元/㎡30%问天阁1500元/㎡90%显达花园1980元/㎡认购（100组）御龙居2130元/㎡60%中南·阳光城（一期）1700元/㎡80％置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-6-相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。②华达·西湖城市花园目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。⑵营销推广方面①翡翠城率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。②华达·西湖城市花园注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！2、失误分析⑴普遍无样板房、看房通道在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。⑵销售人员着装及销讲技巧差在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-7-林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。⑶销售中心包装及现场气氛营造不到位在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-8-个案分析一：华达·西湖城市花园一、楼盘概况案名华达·西湖城市花园建筑风格海派开发商驻马店市华达房地产开发有限公司表单价住宅2100元/㎡别墅4200元/㎡物业位置驻马店市白桥东侧交房日期2008年6月建筑类型多层、别墅物业公司华达物业公司楼栋数42栋物业费未定占地面积10万㎡销售率30％建筑面积135000余㎡主力户型三房层数6层、3层主力面积116.95－136.93㎡总套数约800余套交房标准毛坯容积率1.35工程进度部分结顶二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅91.7㎡80％三房二厅136.9㎡132.4㎡127.4㎡126㎡116.9㎡（30％）四房二厅150.9㎡70％别墅229.8㎡323.3㎡10％竞争楼盘个案分析二二、竞争楼盘个案分析置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-9-特点分析：两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。四、价格分析最高价：4200元/平米，层数：叠加别墅最低价：1800元/平米，层数：6层分析：别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。五、销售状况分析：华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。六、小区配套分析：(1)双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200㎡的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000㎡大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。八、学习借鉴方面（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-10-面：多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。九、失误及问题方面（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-11-个案分析二：桂月园一、楼盘概况案名桂月园建筑风格现代开发商驻马店市金桂置业表单价2160元/㎡物业位置雪松路与文明路交叉口西50米路南公开日期2006年10月建筑类型高层交房日期2008年8月楼栋数3栋物业公司金桂物业公司占地面积30余亩物业费0.6－0.7元/㎡•月建筑面积5万㎡销售率70％层数16层主力户型三房/两房总套数360套主力面积36㎡、98.85㎡、126㎡工程进度主体封顶交房标准毛坯、双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况1234单间36㎡未正式销售一房一厅48㎡54㎡未正式销售二房二厅85㎡98㎡已售70％三房二厅118㎡126㎡127㎡已售80％四房二厅149㎡152㎡售出30％左右置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-12-特点分析：两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。四、价格分析最高价：2360元/平米，层数：16层最低价：2060元/平米，层数：2层分析：目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。五、销售状况分析：该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30％，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。六、小区配套分析：（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。七、优劣势分析：优势：（1）交通优势。文明路、雪松路出行便利；（2）景观优势。江南园林和大面积水景。劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。八、学习借鉴方面（1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-13-形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。九、失误及问题方面小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-14-个案分析三：问天阁一、楼盘概况案名问天阁建筑风格现代开发商三辰置业有限公司表单价住1500元/㎡商6300元/㎡物业位置乐山路与雪松路交汇西南角交房日期4月底建筑类型多层、小高层物业公司鑫诺物业楼栋数6栋物业费0.38元/㎡•月占地面积25亩销售率90％建筑面积24000㎡主力户型三房层数5层主力面积139.83－143.25㎡总套数180套交房标准毛坯/双气容积率1.44工程进度现房二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅92㎡100％三房二厅139.8㎡143.2㎡100％四房二厅181㎡176㎡155㎡80％特点分析：（1）全明设计，南北通透，采光好；（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-15-四、价格分析最高价：1600元/平米，层数：3层最低价：1300元/平米，层数：5层分析：多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。五、销售状况分析：目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较好。六、小区配套分析：天然气、车库以及储藏室。七、优劣势分析：优势：（1）价格优势：均价1500元/㎡，低于周边楼盘；（2）交通优势：位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。劣势：（1）楼间距较窄；（2）无法按揭，只能一次性付款。八、学习借鉴方面（1）三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑；（2）低价入市的市场策略。九、失误及问题方面大户型设计较多，目前未销售的户型均为170㎡以上大户型。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-16-个案分析四：显达花园一、楼盘概况案名显达花园建筑风格现代开发商驻马店市显达置业有限公司表单价1980元/㎡物业位置文明大道与金雀路南100米公开日期2007年4月建筑类型多层交房日期2008年5月楼栋数9栋物业公司未定占地面积30亩物业费未定建筑面积3万㎡销售率认购（100组）层数7层主力户型两房/三房总套数144套主力面积96－148㎡工程进度一层交房标准毛坯/双气二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅96㎡较少认购三房二厅122㎡132㎡客户认购重点户型四房二厅148㎡较少认购特点分析：户型设计一般，为市场上传统设计、面积配比偏大。四、价格分析分析：认购阶段，均价1980元/㎡。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-17-五、销售状况分析：现正处于认购阶段，目前已积累客户100组左右，2007年4月21日举行认筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。六、小区配套分析：双气配置，地面停车与车库相结合；绿化无特色，主要以成树和草地植被为主。七、优劣势分析：优势：物业位于文明路旁，国土局南侧，交通便利，区位优势明显。劣势：小区规模小，绿化景观无特色，整体档次不高。八、学习借鉴方面区位优势显著，能够降低建筑密度，30亩地容积率1.5，借此来提升项目档次，拉升开发商和项目知名度。九、失误及问题方面销售现场环境简陋，销售代表形象和资料档次不高。置地·天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page-18-个案分析五：御龙居一、楼盘概况案名御龙居建筑风格现代开发商驻马店市新兴房屋市政