绿地集团―房地产

1234企业概况企业管理土地资本作为上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团创立于1992年7月18日，至今二十余年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2012《财富》世界企业500强中位列第483位，在中国企业500强中位列第73位，在以房地产为主业的综合性企业集团中排名第1位。2012年绿地集团实现业务经营收入超过2450亿元，利税总额240亿元，总资产超过2350亿元。绿地自称是“最懂得政府的开发商”。用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑达17幢，其中4幢高度位列世界排名前十。中国的超高层建筑（300米以上），50%以上由绿地贡献。世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，武汉绿地中心，高度为606米，是中国第二、世界第三的高楼；其他分别是512米的大连绿地中心、468米高的成都绿地中心和450米高的南京绿地中心。超高层建筑武汉绿地中心坐落于武汉绿地国际金融城核心区域的606米华中第一、中国第二、世界第三高楼，建筑面积30万平方米，总投资约50亿元，计划打造为集超五星级酒店、国际甲级办公、高档商业、顶级公寓等于一体的超高层城市综合体。武汉绿地国际金融城地处武昌滨江商务区核心区域，与汉口百年外滩隔江相望，地理位置优越，是武汉新一轮城市发展的重点区域，项目总建筑面积约300万平方米，总投资逾300亿元。超高层建筑大连绿地中心未来的世界第四、中国第三、东北第一高楼。位于“北方维多利亚港湾”——大连东港商务区的核心位置，总建筑面积约60万平方米，规划建设集超白金五星级丽兹卡尔顿酒店、国际总部级5A写字楼、世界顶级品牌购物中心、全球富豪专属海景公寓于一身的518米超高层城市综合体及6幢超豪华海景公寓，为大连这个国际都市铸造一张新的“城市名片”。超高层建筑南京绿地中心已建成的世界第七、中国内陆第二、江苏第一高楼。地处南京市鼓楼广场，是南京行政中轴线和商业中轴线的交汇处、新街口商圈与湖南路商圈的主要连接点。总建筑面积30多万平方米，高度450米，是集超五星级洲际酒店、甲级办公楼、高档商场等业态为一体的超高层现代化商务城。建筑形态独特、空间开阔、科技含量高，已成为既秉承金陵历史文脉、又张扬国际风采的江苏省第一高楼。超高层建筑南昌绿地中心位于南昌连接新老城区的交通要道紫阳大道以北，商业综合体项目占地面积约60亩，总建筑面积22万平米。将打造一栋高约246米的超高层标志性组合建筑，包含国际甲级写字楼、五星级酒店和商业综合体，引进精品百货、大型超市、高档影院等各类现代商业形态。设计外型呈现代几何形，被寄予“城市之窗”的寓意，表达对未来城市生活的美好向往。城市综合体绿地•海珀位于上海市卢湾区南部滨江黄金地段，占地面积约5.4万平方米，规划总建筑面积超过30万平方米，集高档商业、办公、金融、顶级酒店及高档住宅于一体。项目承接陆家嘴金融商务区和外滩顶级奢侈消费区，已成为黄浦江畔最具标志性的大型现代服务业综合项目，其中超五星商务酒店由万豪国际酒店管理公司管理。城市综合体上海绿地中心是上海市涵盖滨江顶级豪宅、5A甲级办公、高端百货主力店、餐饮零售街区、主题广场为一体的商业综合体项目。一期毗邻上海内环高架，位于地铁7号线和12号线交汇处，占地3.39万平方米，将打造两栋总建筑面积为6.58万平方米的办公塔楼和3.6万平方米的高档商场。二期地处徐汇滨江板块，具有绝佳的稀有黄浦江景和便捷的交通资源，占地10.28万平方米，总建面积27.2万平方米，涵盖酒店式公寓、商业、办公等多种形态，将成为黄浦江边又一处令人瞩目的商业、人气集聚中心。城市混合体绿地盘龙谷文化城地处天津市蓟县盘山国家5A级风景名胜区，总投资约300亿元，计划用5-8年打造成为“世界知名、亚洲领先、中国第一”的世界级综合文化城，以“影视、音乐、艺术、传媒”四大产业打造新的世界文化地标。项目一期启动区约1500亩，将建设国际演艺会展中心、艺术馆、艺术商业街、五星级山地度假酒店、总部传媒基地等。二期项目总占地约1013亩，规划建设画家村、艺术家院落、文化教育机构、总部研发基地等文化基础设施。住宅经典海派里弄民居海域•内森庄园绿地国际生态城绿地•翠谷海珀•香庭新里•西斯莱公馆新南路壹号以枫丹白露为原型的法式皇家宫廷别墅生活。别墅产品分枫丹白露、爱丽舍、夏约宫、三类酒店及商业运营绿地卢湾万豪酒店南京绿地洲际酒店江西前湖迎宾馆西安绿地假日酒店在绿地内部，长期以来以万科作为学习标杆，学习万科的管理、创新和标准化。但在土地获取模式、产品开发结构、商业模式上又显著不同，在营业收入上绿地的多元化营收已经具备超越万科的实力。绿地2008年的房地产营收300亿元的规模，在房地产行业中位居前列，相对于其行业知名度不突出，绿地因此有“隐性冠军”之称。绿地的房地产产品以城市郊区的中低住宅为主，据市场统计数据，绿地2009年前三季度实现商品住宅销售面积377.15万平方米，销售面积行业排名第三。绿地集团房地产开发项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、青岛、合肥、南昌、苏州、杭州、宁波、武汉、长沙、郑州、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、银川、昆明、呼和浩特、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨等全国25个省市自治区70座城市。2012年，随着绿地韩国旅游健康城开工建设，绿地集团正式开启海外投资发展新征程，在澳大利亚悉尼市中心开发超高层公寓及城市综合体，自主酒店品牌成功落户德国高端酒店，并即将赴泰国、美国及欧洲等国家进行城市综合开发。国内外市场拓展齐头并进，为绿地房地产主业的持续发展进一步夯实了基础。目前绿地集团的股权结构为，员工持有46%股份，其中包括张玉良占有的2%股份。51%股份为农委、建委下属企业持有；其余为社会股东持有。多元化的发展方向——双核、多轮驱动绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略。绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。在全国扩张过程中，绿地采取“给奖励、给福利、更给机会”的激励机制。在上海，只能做一个小项目的经理，到了外地，能管10亿元乃至30亿元级项目，天空开阔了，舞台变大了，激起了绿地很多年轻人的事业雄心。企业管理薪酬福利方面，绿地的原则是，干部工资比同行业低，骨干员工比同行业高。现在员工的工资是按照市场化定工资，但是干部要低于市场化工资30%，员工要高于30%。针对外来人才稳定性差、归属感差，难以驾驭的问题，绿地坚持两点原则，一是将外地子公司中层以上的干部户口都调到上海，然后再派去当地工作。二是将外地的干部也归入公司体系，干部享受集团总部相应的工资标准。绿地人性化管理的原则中，外派干部若任当地事业部一把手，夫人即可“随军”，并享受补贴，其他外派干部每月可回上海省亲。同时绿地有一项不成文的规定：上海子女就学、老人看病之类的事，集团会及时送上关心，甚至援手相助。事业心与荣誉感，是绿地给予外驻干部最独特的一种激励。如今，绿地外地事业部的老总，大多担任当地省市上海商会会长，有6位还担任所在省市的人大代表、劳模。管理之道，在于机制的科学与灵活，更在于体制的变革与完善。绿地集团是一家多元投资的混合型国有控股企业，在解决了公司治理结构的问题之后，既避免了私企老板时时提防下属、难以放手的情形，也消除了一股独大国企的决策僵化、层级繁多的毛病，不会染上“成绩多、毛病更多”的大企业之症。随着绿地集团全国化战略的推进，进入城市的不断增多，绿地集团在部分项目集中的区域建立了区域型事业部，实施“集团—区域事业部—城市公司”三级管理模式。集团按照不同地区的经济发展状况划分管理单位，不发达地区按片区，发达地区按省会，建经济管理单位即各个房地产事业部，进行具体的项目操作。土地储备规模位居行业前列，之所以在土地市场上如此积极进取，源于年初绿地集团对于市场的研判。绿地认为，随着各项政策的出台实施，房地产市场总体将逐步趋于稳定。同时，土地、资金将进一步向优势企业集中，大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。战略取胜，是最高层次的竞争。做政府想做的事，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的“信任溢价”，绿地也因此赶上中国城镇化大趋势，越做越大从上海的地方开发商，跃升中国地产界“第一集团军”行列。绿地集团2009年的经营目标为努力实现“突破三个500亿”——业务经营收入、资产规模、经营性现金流量等三个指标突破500亿元。绿地目前的负债率70%左右，绿地在资本市场上起步较晚，上市进程仍在推进中。资本市场起步晚的绿地，在目前的地产金融体系下的资源和创新应用，使其发展并未受到制约。但同时，企业规模要快速发展，资本市场起步晚对企业的发展影响较大。资产状况融资渠道来源在融资方面，当前绿地的主要融资渠道是商业银行、多元化产业资金支持。（1）银行授信2009年初，绿地集团分获中国银行、中国农业银行总行120亿元和54亿元总体授信，并成为中国银行、农业银行、建设银行总行集团级客户。2009年9月1日，绿地集团与国家开发银行签署开发性金融合作协议，获国家开发银行300亿元总体授信，并利息下浮10%。同时，此次合作还重点就绿地集团开发建设的上海大型保障性居住社区绿地·新江桥城等项目的融资达成协议。绿地今年获得的银行授信达到了474亿元。大笔银行授信为绿地集团今年加大项目拓展力度，加快开发进度提供了坚实的资金保障。融资渠道来源（2）参股城市商业银行绿地已经成功入股了上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行，与烟台、郑州、太原等地的城市商业银行也签署了相关协议。绿地注重在进入一个城市开发前，参股该地的商业银行的机会，为项目后续可能的资金运作提供了可操作空间。例如：绿地入股呼和浩特市商业银行1亿股。资料显示，1999年挂牌成立的呼和浩特市商业银行，至今年7月份，其存款规模已突破100亿元，各项贷款达64亿元。融资渠道来源（3）多元化资金支持在资金密集型的房地产行业，现金流永远是一个企业需要关注的问题，2008年，房企资金问题尤其突出。在从紧的货币政策背景下，资产负债率高的开发商是很难从银行获得新的贷款的。绿地的能源产业，可以为其提供良好的资金支持。绿地的能源产业，主要是在煤领域。绿地当前有五个煤矿，其中三个中型煤矿已经在生产，两个大型煤矿仍然在建。预计到年底，有两个煤矿产能上百万吨，其他的也会达到90万吨，年总产能接近600万吨。能源产业，现金流丰富，而且增长快，相对于地产板块更易于融资，而且在地产低谷期，能源产业现金流能够弥补地产领域的暂缺。看是关联度不大的两个产业，可以实现从现金流、银行信贷、产业经营的多方互补。融资渠道来源（4）海外融资2005年12月，绿地集团获德国国际房地产投资银行(HypoRealEstateBankInternational)融资，额度为人民币7亿元。这是目前中国房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一。德国国际房地产投资银行是全球最大的房地产项目融资银行之一，主要负责在德国以外的房地产投资业务，为国际大型房地产商提供金融信贷服务。这次海外融资的背景是，2005年绿地集团有大规模在建项目，当时房地产开发项目的在建面积近500万平方米。此次融资恰好为其大规模的建设提供资金支撑。