思源房地产经济测算培训

Page1Page2热身：15秒记忆16位数字Page3Page4起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》，1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》；1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。2000年建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》一个方法，拯救了一个国家Page5可行性研究一般要回答以下问题:技术：产品规划设计经济：盈利能力财务：资金平衡融资：筹集到所需的资金量实力：自有资金足够35%周期：开发经营周期排布合理调动：人力，物力资源Page6开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照决策依据设计任务执照依据合作依据融资依据Page7①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论Page8Page9房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用MicrosoftExcel软件进行编制。土地费用估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程估算表公共配套设施建设费估算开发期税费其它费用开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表现金流量表资金来源与运用表损益表财务盈利能力资金平衡能力财务清偿能力Page10静态经济评价指标动态经济评价指标财务评价的主要技术经济指标静态投资回收期成本利润率销售利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。主要技术经济指标Page11静态经济评价与动态经济评价静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。Page12静态经济效果评价指标及其计算方法Page131、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。2年期开发项目一般35%-45%的水平。成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC—项目总开发价值—项目总开发成本RPC=ProfitRateonCost成本利润率GDV=GrossDevelopmentValue总开发价值TDC=TotalDevelopmentCost项目总开发成本DP=DevelopmentProfit开发利润Page141、成本利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万RPC=（5350-275-4059.6）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/4059.6*100%=25.01%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC—项目总开发价值—项目总开发成本Page15152、销售利润率销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。Page16某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。2、销售利润率案例GDV=（5350万-275万）=5075万TDC=4059.6万销售利润率=（5350-275-4059.6）/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%Page173、静态投资回收期是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是累计现金流量为零）所需的时间。'10bPttCICO序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.202现金流入0.00444.00663.00864.003净现金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80静态：(5-1)+192.2/864=4.22年Page18房地产投资项目基础数据的分析估算一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措？利润Page19飞狐外传雪山飞狐连城诀天龙八部射雕英雄传白马啸西风鹿鼎记笑傲江湖书剑恩仇录神雕侠侣侠客行倚天屠龙记碧血剑鸳鸯刀飞雪连天射白鹿笑书神侠倚碧鸳Page20难点一：经济测算科目（开发建设投资）土地前期基础建安公共开发税费其他不可财务管理销售土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用管理费用销售费用土前基建公开税他否财管销开发成本开发费用Page21一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）Page22一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1．土地费用估算土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计Page23一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。二前期工程费表（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准6交通评价费按地上面积：1元/平方米估算7施工图审查费京勘设管字(2001)41号8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.9工程招投标管理费中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第042号10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米12工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项Page24一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．基础设施建设费（小市政）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。Page25基础设施建设费：基础设施建设费单位数量单价造价1）住宅平方米其中：供水、排污平方米30道路、综合管网平方米40景观环境（含绿化）平方米100供电工程平方米30智能化工程平方米50路灯工程平方米102）公建平方米其中：道路、综合管网平方米60下深式广场平方米（约20m宽*120m长）2000景观环境平方米100照明、路灯平方米50供电工程平方米70供水、排污平方米40综合布线平方米40Page26一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算4．建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。项目单方估价三建筑、安装工程费（一）建安工程造价1住宅1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16002非配套公建2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下3.1建安费用21003.2地下停车场2300Page27一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。序号项目建设费用估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元Page28一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算6．开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算7．管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2-3%左右。Page29一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算8．财务