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xxxxxC032008年1月上海中心大厦初步可行性研究报告致上海中心大厦建设发展有限公司房地产智库负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对上海房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供初步的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。房地产智库浦东新区概况浦东新区位于上海市东部，黄浦江的东侧，东临长江口，南与南汇区、闵行区接壤，西和北分别与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、杨浦、宝山等六区隔江相望。全区面积533.44平方公里，占全市面积的8.4%，行政区划包括12个街道和11个镇。浦东新区拥有包括浦东国际机场、浦东国际信息港、浦东国际深水港、·磁悬浮列车和轨道交通等大型公共建筑和基础设施，能够充分满足商务需求。开发开放10多年来，浦东新区城市综合功能迅速提升。以四个国家级开发区为主要载体，深入推进功能开发，陆家嘴金融贸易区集聚了包括中国人民银行上海总部在内的360家中外资金融机构，证券、期货、产权等要素市场的集聚辐射能力和资源配置能力进一步增强。房地产智库区位分析本项目位于浦东新区陆家嘴金融区的核心地段，陆家嘴区域拥有大量高品质办公楼，众多大型跨国公司均在此办公。该项目位于上海浦东陆家嘴金融贸易区Z3-2地块，东临东泰路，北靠花园石桥路，西至银城路。黄浦江陆家嘴金融区南京西路淮海路人民广场世纪公园竹园商贸区南浦大桥卢浦大桥杨浦大桥延安路隧道复兴路隧道塘东开发区本地块直线距离车行距离25公里40公里5公里16公里虹桥机场30公里浦东机场3公里人民广场房地产智库地块现状及规划指标总占地面积：20,346平方米建筑高度：约560米地上总建筑面积：约380,000平方米地下建筑面积：约100,000平方米¾地下部分中一、二层拟作商业¾三、四层拟作停车库¾其他为设备层项目地块周边交通设施：东西重要交通通道有延安东路隧道及在建的新建路隧道和人民路隧道等。新鸿基地下广场地下通道接驳地铁站并连接上海中心再通向环球金融中心。拟建综合型超高层地标性大楼。项目场地目前正在进行临时建筑的拆除工作，原有的高尔夫练习场的办公室（两层楼）将保留成为项目开发的现场办公室。所有拆迁工作将于2月底完成。本项目高尔夫球场高尔夫球场保留项目保留项目房地产智库上海国际金融中心(丽兹卡尔顿酒店、W酒店、国金中心）1西侧汤臣一品3世贸滨江花园2仁恒滨江园1南侧二十一世纪中心大厦（四季酒店与服务式公寓）1东侧房地产智库分析未来办公楼及酒店供应量巨大，市场面临强烈市场竞争传统商业区中的零售供应量也将呈现放量供应，市场竞争将十分激烈零售部分入市时间晚于IFC，失去抢占高端市场先机的部分机会挑战世博会召开将进一步提高上海在国际城市竞争中的声誉与地位，我们预见世博会将为上海带来更多的外商投资和境外游客本项目西北角地下通道接驳地铁站并通向环球金融中心，为本项目带来大量的人流和商机上海经济持续发展将继续带动办公楼的租赁业务，浦东金融区政策对于保险及金融类客户具有较大的吸引力，这类客户具备较高预算，是高端办公楼的主力租户众多境内外高端零售运营人看好浦东陆家嘴市场，为零售业市场提供更多选择本项目周边酒店规模较大，缺少精品型酒店，具备市场开发空间标志性建筑物对高端客户具有较强的吸引力机会陆家嘴中心区域地面交通动线设计不合理，车行和人行均较为不便本项目周边缺少充足的商业配套设施，为办公楼和服务式公寓的使用者带来不便缺乏高档商业零售气氛，无法满足高端白领的购物消费需求因该区域租金成本高企，阻止了部分有效需求进入该地区办公楼中，某些大型的高科技企业已经逐渐迁至外围科技园区劣势位于陆家嘴金融区核心区位，毗邻金茂大厦及环球金融中心，众多顶级项目能够产生强大的规模效应坐享黄浦江绝佳水景，为本项目尤其是高区的使用者提供宜人的景观价值本项目靠近现有地铁站，具有较好的交通可及性本项目沿街面较长,可视性良好，具有成为标志性项目的可能性项目区域内现有办公楼面积较大，办公人员众多，对商业零售、酒店及服务式公寓的需求旺盛优势房地产智库国内生产总值及构成资料来源：上海市统计年鉴、浦东新区统计年鉴1992年以来，上海经济已连续15年保持两位数高速增长。2006年，上海市的地区生产总值较去年增加较多，全年实现地区生产总值10,366亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，增幅有所回落。2006年，浦东新区实现地区生产总值2,365亿元，按可比价计算，比上年增长12.2%。2004年的增长率最高，达22.9%，2005年和2006年的增长幅度有所回落，分别为13.8%和12.2%。2006年，浦东新区生产总值约占全上海市总值的22.8%。浦东新区增加值及其增长速度05001,0001,5002,0002,50019971998199920002001200220032004200520060.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP(亿元)GDP增长率上海市地区增加值及其增长速度02,0004,0006,0008,00010,00012,00019971998199920002001200220032004200520060.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP(亿元)GDP增长率房地产智库从1997到2006年，第三产业占上海市地区生产总值的比重在45-50%之间。据相关政府部门报道，上海市中心区域内服务业的比重已经占到75%-80%，中心城区服务经济的水平和国际大都市已经相差不多。从1997到2006年的10年间，上海市第三产业增加值年平均复合增长率为13.1%，超过第二产业的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。2006年，浦东新区第三产业生产总值占全区生产总值总量的49.3%。2006年，浦东新区第三产业增加值约占全上海第三产业总增加值的22.2%。第三产业发展资料来源：上海市统计年鉴、浦东新区统计年鉴浦东新区增加值及其第三产业增加值05001,0001,5002,0002,500199719981999200020012002200320042005200630.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%GDP(亿元)第三产业增加值(亿元)第三产业所占比重上海市地区增加值及其第三产业增加值02,0004,0006,0008,00010,00012,000199719981999200020012002200320042005200630.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%GDP(亿元)第三产业增加值(亿元)第三产业所占比重房地产智库人口/家庭及其结构特征由于人口大量迁入和外来流动人口迅速增长，上海人口总量规模不断扩大。至2006年末，上海市户籍人口已增加到1368万人，常住人口达到1815万人。上海人口自然增长率自1993年开始已连续14年保持负增长。2006年全市户籍人口出生率为5.95‰，死亡率为7.18‰，自然增长率为-1.23‰。2006年末，浦东新区户籍人口187.56万人，占全市人口总数的4.40%，户籍人口出生率6.83‰，死亡率6.93‰，自然增长率-0.1‰。至2006年末，浦东新区户籍人口约占全市户籍人口总数的13.7%。资料来源：上海市统计年鉴、浦东新区统计年鉴浦东新区户籍人口数量及增长率12013014015016017018019020019971998199920002001200220032004200520061.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%浦东新区户籍人口数量(万人)浦东新区户籍人口数量增长率上海市户籍人口数量及增长率1,2801,3001,3201,3401,3601,38019971998199920002001200220032004200520060.1%0.2%0.3%0.4%0.5%0.6%0.7%0.8%上海地区户籍人口数量上海地区户籍人口数量增长率房地产智库外商直接投资从1997年至2000年，上海市外商直接投资合同金额较为稳定，均值为76.52亿美元；从2001年开始，外商投资有所增加，2001年至2004年的均值为109.81亿美元；此后，外商投资的增长趋势越加明显，2006全年外商直接投资合同金额为145.74亿美元。浦东新区的外商直接投资合同金额在1997年至2004年期间增长较缓，此后两年极速增加，2005年时达到最高峰，其合同金额为56.54亿美元，占2005年上海全年总投资的40.87%，2006年，浦东新区外商直接投资合同金额为48.42亿美元，占全上海合同外资金额的33.22%。浦东新区作为上海市新兴的金融与高科技区域，其吸收外资比重约占全上海市的三分之一左右。资料来源：上海市统计年鉴、浦东新区统计年鉴上海及浦东新区外商直接投资合同金额0204060801001201401601997199819992000200120022003200420052006合同金额(亿美元)10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%上海地区外商直接投资合同金额浦东新区外商直接投资合同金额浦东新区所占比重房地产智库