工业地产专题研究

小成果提交表提交日期：成果名称工业地产专题研究所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产√工业地产□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包√专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容一、概念篇二、前景篇三、操作篇四、盈利篇解决的关键问题及创新点深度研究工业地产模式人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）刘彬TJ14020024天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。工业地产专题研究中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.07.2013概念篇前景篇操作篇盈利篇工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。什么是工业地产？全球工业地产发展历程时间工业地产发展水平工业地产的概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。1900年1940年1970年发展初期快速发展期发展成熟期从1945年开始后，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中。从1970年开始，工业地产得以迅速的发展，并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高。世界工业地产与工业发展水平关系工业发展水平时间1760年1870年1940年1970年蒸汽时代电气时代后工业化时代第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命电子信息技术广泛应用工业地产发展初期迅速发展期发展成熟期自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代，工业地产在这个时期有了初步发展。1940年第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升。在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期。1970年代，电子信息技术广泛得到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期。工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。工业地产的发展与工业息息相关。全球工业地产核心分布由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区如美国为代表的北美地区，以英国、德国为代表的西欧，以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处于世界领先地位。北美西欧东亚美国工业地产占全世界27%1工业地产对GDP贡献超过30%2美国工业自70年代中后期以来，美国工业虽面临来自多方面的挑战，但其在世界工业中所占的份额一直保持在25～26%的水平。战后的美国制造业曾一度在全球市场中拥有绝对优势，占到全球制造业份额的40%左右。1987～2005年，美国制造业对实际GDP的贡献率为15%，是所有行业中最高的。1987～2005年间，制造业生产率增长了94%。美国高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的1/5。典型案例（美国）：其工业地产强势推动本国经济美国生态工业园区特点•工业共生：园区的基本理念以工业共生与工业生态学为核心，从根本上消除发展与环境的矛盾；•协作生产：由企业组成的社区，不是单个企业的简单总和，而是通过协作生产提高生产力；•生态工业：具有生态工业的创新精神，通常一个企业的废料与另一个企业的进料并不完全相同，因此园区管理者和成员企业探索新技术、新方法，改变某种产品设计或改良某种副产品的质量，以求该副产品适应另一个企业进料的要求。虚拟生态工业园区现有改造型园区全新创建型园区•不严格要求成员企业在同一地区，它通过建立计算机模型和数据库建立起成员间的物料或能量联系。虚拟生态工业园可以省去一般建园所需的土地及设备购置费用，如布朗斯维尔生态工业园区。•园区主要吸引那些具有绿色制造技术的企业入园，并创建一些基础设施使得这些企业间可以实现废水、废热等的交换。如美国弗吉尼亚州的查尔斯角可持续技术园区就属于这类园区。•如马里兰州的费尔菲尔德生态工业园区，这类园区对现已存在的工业企业通过适当的技术改造，在区域内进行废物和能量的交换。园内所有企业都采用可持续性生产方式制造可持续性产品。特点一：生态化工业园区生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视，其生态不仅停留在绿化环境方面，园区通过创建基础设施实现废物、能量的再利用，目前全美已建约20个生态工业园区。特点二：成熟的信托市场数据来源：YahooFinance，截止2011年8月23日根据YahooFinance的行业数据，对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析从图示可见，在7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。美国拥有众多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安博置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地产信托）等。在美国，房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrust，简称REITs）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业，如厂房、办公楼、物流设施等，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。典型案例二（日本）：工业地产推动其战后经济日本工业园区的发展是日本工业地产的一个显著发展特点。上世纪50-60年代初上世纪60-80年代初上世纪80代至今•主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。•国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。•在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。探索期调整期完善期主要区域：沿海区主要产业：制造业区域：内地、高速公路主要产业：制造业主要产业：高新技术日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。日本工业园数量非常庞大，不完全统计超过4500个，78%工业园建设主要是由企业协办，民间主办是日本工业地产的一大特色日本1963年全国工业用地面积为0.08万k㎡，到2002年增加到0.17万k㎡，上升了112.5%。日本共建有各类工业园区4591个，制造业占83.4%，非制造业占16.6%。日本工业园主要由民间主办日本工业园数量非常大，以自造业为主企业协同兴办的工业园区占了78%。数据来源：国家地域公团和企业立地指导中心提供资料特点一：数量大、民间主导特点二：地价差距悬殊表：日本工业园区地价情况（2006）根据2006年，日本56个工业团地出售价格统计分析可以发现，地价从6万/亩到275万/亩，传统制造业团地地价较低，而软件园、商务园区地价非常高，最高地价与最低低价差距超过43倍。特点三：面积小、产出高Genericdescriptionofthe5factors日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为300亩左右），但土地的产出率相当高，约为浙江省的10至20倍左右。严格把握工业园区用地的审批权限，加强工程实施的检查。对工业园区所用土地，一律必须由政府审批。在开发完工后，仍须向政府汇报工程进展情况，并由政府有关部门对所完工的工程进行检查。严格控制土地的投机倒卖行为。日本政府对企业购买土地设有多种税金规定，如土地保有税、地价税等，以防止土地的倒卖行为的发生。对工业园区内每平方米土地的资金投资率也有明确的规定，要求企业主保证有购买土地70%以上的资金用于投资该园区内的建筑物和机械设备等设施。合理规划，用法律形式严格限定工业用地。1968年日本政府就制订了《都市计划法》，对城乡工业专用地域、准工业地域、商业地域和住宅地域等进行了划分，规定工业园区只能在政府指定的工业地域和专用地域中兴建。日本工业地产发展非常重视对土地资源的利用及保护，工业园区属于高效率生产区，政府严格把握工业用地审批，严控土地的投机倒卖行为，对园区的建设进行监督力度大。特点四：注重生态环境背景发展情况政策扶持建设方式日本生态工业园建设的主要做法是：政府主导、学术支持、民众参与、企业化运作，产(企业)——学(大学和科研院所)——官(政府)——民(国民)紧密协作，共同实施。因日本工业园以制造业为，有害废弃物、大件垃圾等废弃物越多，处理难度越大，垃圾填埋场容量也越小。为了解决这些问题，日本政府从1997年开始鼓励发展与环保相关的工业园区。生态工业园区区制度是从1997年开始，快过8年了。到2004年9月为止，全国共有22个地区已获批准。国家对入园企业的补助经费，一般占企业建设经费总额的1/3-1/2。以北九州生态工业园区为例，该园区目前已投资502亿日元，其中国家投入100亿日元，市政府投入58亿日元，民间投入300亿日元。1997年后日本政府大力发展与生态产业相关的工业园区，这类园区本身是从事环保生产，对工业园区环境、生态节能打造要求也非常高，促进当地再利用产业的健康发展和当地可持续经济发展。特点四：注重生态环境图：夜晚的日本四日市工厂图：重工业株式会社西神工厂燃气轮机发电所虽然日本工业园以制造业为主，但是园区建设非常注重环境，哪怕是发电机所也是非常整洁的，给人极整洁、优美、现代化的感觉。环境优美建筑富有现代化美感图：川崎重工业株式会社我国工业地产发展阶段改革开放之初20世纪90年代中期2002年中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，成就了一批以政府为主导的开发区的成功发展。其中最具代表性的就是1980年开始建设的深圳经济开发区。开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域。2002年以后，行业内才开始统一认同工业地产的概念。现阶段水平从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。我国工业地产的开发模式已由政府为主导开始转向企业为主导。这一转型尚未完成，目前国内的工业地产仍以政府主导为主。我国工业地产特点不规范产出低通过多年发展，我国工业地产游乐长足进步，但还存在很多问题，主要是政府为了吸引投资，以低廉价格出让土地，从而出现工业用地征而不用，照成土地的闲置，此外由于开发经验的欠缺和相关政策不够完善，出现较多无序、杂乱开发现象据建设部门统计，我国城市中工业用地占24%，城镇中人均工业用地人均是25平米左右，比发达国家多十多平米，但单位面积产出只有西方发达国家的几十分之一。起步晚工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，直到改革开放才在我国兴起，相较其他国家，我国工业地产起步较晚。改革开放时期起步单位面积产出远低于发达国家土地闲置，无序、杂乱开发国内工业地产领先城市（上海）：分布特征►从1999年至2004年，上海中心城区工业房屋建筑面积由3265万㎡降至3045.8万㎡，而郊区的工业房屋面积则大幅增加，由2408万㎡增长到7450万㎡，总量