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深圳市“工改保”项目专题研究报告政策解读案例分析操作流程一、深圳“工改保”政策深圳“工改保”政策1、《深圳市保障性住房条例》（2011深圳市第五届人大公告第38号）2、《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》（2011深圳市人民政府令【第228】号）3、《关于优化保障性住房项目涉及法定图则调整审批程序事宜的通知》（深规土【2011】251号）4、《关于我市保障性住房用地标准问题的请示》的会议纪要5、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（2013年）6、《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建字【2014】198号）7、《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定》（深规土【2015】226号）8、《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》（深法制函【2016】42号）9、《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）》（征求意见稿）深圳“工改保”政策（一）明确保障房概念，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。（二）安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。深圳“工改保”政策（一）确定由市住建局负责保障房的计划编制、建设管理及配售等事宜，并确定由规土委负责安排保障房的规划建设及土地供应。（二）确定了企业可利用自有建设用地在符合城市规划的原则下可建设保障房，并确定企业申请程序。（三）确定保障房可以采取现售和预售两种形式，并对销售及产权管理作了详细说明。深圳“工改保”政策对“工改保”审批原则及程序作了详细说明：（一）权利下方，确定“工改保”涉及的法定图则直接由各区管理局审批，建立台帐，定期向市规划委员会汇报。（二）审批程序，确定区管理局委托市城市发展研究中心开展法定图则调整的研究工作，并对研究结果进行审议决定是否批准调整。深圳“工改保”政策明确保障房的配套商业、办公等经营性建筑面积不得超过项目总建筑面积的30%。深圳“工改保”政策未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。深圳“工改保”政策（一）细则2014年由市住建局、市发改委、规土委联合发布，对安居型商品房（毛坯）销售价格、基准销售价格和户内装饰装修价格作了细则说明。（二）安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格；超过其市场评估价70%的，以市场评估价的70%为最高销售价格。深圳“工改保”政策（一）该规定明确企业尚未开发建设的工业用地在符合城市规划的前提下可以申请建设安居房。（二）不符合规划的先以个案形式向规土委提交规划调整方案，研究是否具备调整规划的可行性。如果可行再向住建局提出纳入保障房计划申请。（三）涉及闲置土地，应先行处理闲置处罚。深圳“工改保”政策（一）确定收购价格有一下内容：1、建设成本，指项目投资建设发生的客观成本。2、合理利润，按基本建设费与管理费的3%计取。3、户内装饰装修造价。（二）对建设成本的内容及测算的对象、测算依据、款项支付作细则说明。日前，深圳市规划和国土资源委员会发布了（征求意见稿）。（一）“十三五”期间，全市计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米，计划基本建成保障性住房35万套（含“十二五”续建项目13万套）。其中龙华新区新增安排筹集建设任务26501套。（二）新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目100%采用产业化方式建造，争取成为国家住宅产业化示范城市。（三）我市鼓励企业利用自有土地建设公共租赁住房，采取地铁上盖、公交场站综合开发，商品房与城市更新配建、工改保、征地返还用地合作开发以及收购等多种方式，破解土地瓶颈，提高土地集约利用水平。小结：1、未来深圳保障房仍然供不应求。2、上层政策支持企业利用自有土地进行“工改保”。深圳“工改保”政策二、“工改保”案例项目名称渠道组织建设单位项目位置用地面积(万㎡)2012-41L-0001号地块工改保深圳宝安南方特种化工厂龙华新区龙华街道和平西路北侧0.56A921-0002地块工改保深圳市乐捷电子产品有限公司龙华新区观澜观天路及环观南路交汇处3.41A924-0167地块工改保深圳市丰盛投资有限公司龙华新区观澜街道3.12龙岗区坂田街道坂田南杨美村布龙路项目工改保深圳市永恒置业有限公司坂田街道6.8G04406-1地块工改保联大机械（深圳）有限公司龙岗区布吉上李朗村布澜路和吉华路交汇处3.76G04406-2地块工改保大丰国际有限公司龙岗区布吉上李朗村布澜路和吉华路交汇处3.02深圳“工改保”案例深圳市2014年“工改保”计划开工工程项目表项目名称渠道组织建设单位项目位置用地面积(万㎡)01-09保障房项目工改保中国南山开发（集团）股份有限公司赤湾港区1.03宝安福永地块一（宗地号A210-0001）工改保明辉光源科技（深圳）有限公司宝安大道与福海大道交汇处北侧2.44福田方通公寓工改保深圳市方通实业发展有限公司深圳市龙岗区南湾街道布吉东大道东侧0.55深圳市2015年“工改保”计划开工工程项目表深圳“工改保”案例深圳市丰盛公司A924-0167地块“工改保”项目地块面积：3.12万㎡指标：1815套，容积率4.97位置：位于龙华观澜街道，福安雅园旁配套：公交首末站2500平方米(建筑底层配建)和9班幼儿园3000平方米三、“工改保”操作流程深圳“工改保”操作流程规土委管理局规划科企业城市规划发研中心规土委局长办公会市住建局住房保障署规土委管理局规划科法定图则调整及公示闲置土地处置地价核准办理用地规划许可申请纳入保障房建设计划提交规划调整方案开展规划调整可行性研究出具规划研究报告审议规划调整可行性申报计划纳入计划