搜索
和一二线城市房屋销售大热相比，二级市场的房地产股表现可圈可点。业内人士在接受《红周刊》采访时表示，野蛮人举牌或催化沉睡的房地产板块，这是因为房地产股的价值所在。对于投资机会，投资者可以关注那些在一二线有着大量土地储备的上市公司。除此之外，京津冀协同发展带来的主题机会也值得关注。举牌成地产股催化剂持续一年多的地产火热行情，房地产企业销售业绩大好，万科1~8月销售额为2374亿，排名第一。中国恒大以2354亿元紧随其后。碧桂园、绿地集团、保利地产(600048)、中海地产销售额也都超过1000亿。多家房企在8月底公开上调了销售目标，除中海、龙光外，其他房企调整后的销售目标涨幅均在20%以上，恒大更是高达50%，冲击3000亿元销售额。但市场对此的反映并不充分，同花顺(300033)数据显示，两市中跑赢大盘的房地产个股仅约占四成。对此，雪球大V释老毛解释说，“上半年的地产股有点像去年下半年的白酒，基本面开始复苏，但股价还处于下跌和盘整的阶段。而年中房地产(000736)业的销售数据普遍亮眼。当市场开始醒悟时，便会启动价值修复，只不过这轮市场的醒悟是由野蛮人举牌敲醒的，开始是宝能，后来是恒大，金融资本、产业资本的频频举牌并购才让市场游资和散户发现，噢，原来这块资产被低估了。”《红周刊》记者注意到，自万科的股权之争后，二级市场关于房地产股的举牌一直层出不穷。融创中国日前138亿收购联想旗下地产业务，又40亿入股金科股份(000656)。对于房企频繁被举牌的情况释老毛认为，“有价值就会引来野蛮人，虽然险资由于马上出台的万能险新政，会加强监管，举牌的概率会下降。但大房企举牌小房企，特别是那些经营不力股价低估而存在大量土地储备的小房企，在目前地王频出，面粉贵过面包的背景下，可能成为巨无霸们猎杀的猎物，例如恒大频频举牌，融创也举牌，泰禾收购了很多非上市的小房企。”他认为，房地产业未来会越来越寡头化。按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。保利、恒大等第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。关注在一二线城市有大量土地储备的房企对于房地产股后市的机会，上海晟世泰平投资管理有限公司陈立民认为，土地储备是房企的核心竞争力，尤其是在一二线城市拥有大量、低价的土地储备的上市公司，优势非常明显。就像面粉和面包，为了保证面包卖得好，面粉供应量要充足。另外，在土地储备之外，再辅以运营能力的考察，是衡量房地产上市公司未来盈利能力的有效方式。“在中国国情下，土地晒太阳也会涨价，原因是土地收入是财政的重要来源不会让土地价格下降。二是，随着城市基础设施的建设、城市便捷性的提升，土地价值也会不断升高。一二线城市还有流入人口刚需的支撑，上涨速度更快。房地产企业中的央企、特大型国企和地产”一哥“万科均有丰富的土地储备，在土地是稀缺资源的环境下，买这些公司的股票，就相当于变相买土地。而房企拍到的土地如果没有被开发或售出，土地的增值不会显示在财报中，实际利润藏得很深。”对于恒大入股万科，陈立民认为，在宝能一番强势入股后，万科的股价已经被炒起来了，但恒大还是坚决地买进。恒大本身也是房地产企业，入股万科就是看中万科手中便宜的土地储备。恒大想拿地，可以在公开市场竞标，或者在二级市场并购房企，还有一种就是入股，显然，同样一笔投资，恒大更看好万科的收益。但他表示股价短期涨幅还是要看企业的运营能力，如销售额大幅增长，可以看出企业运营能力较强，如果连续排名前三，代表公司开发、销售、品牌等运营实力过硬。今年上半年，房企销售能力排在前面的企业，包括万科、恒大、碧桂园、绿地集团、保底地产、招商蛇口(001979)。陈立民认为万科兼具土地和运营能力，万科的土地多集中在北上广深和热门二线城市，并且价格非常便宜。万科开发能力、品牌效应在业内也很突出，是地产界的一哥。相比于万科，恒大土地储备同样很多，但运营能力有些差距，而且恒大近年来业务日趋分散，房地产只是其中的一部分。万达董事长王健林是中国首富，但万达是使用了一些非常规的方式，自己开发的房产自己来租，如大玩家、万达百货、大歌星等等。虽然业绩不错，但负债高企，资产远远低于总资产。除此之外，保利地产、招商蛇口、金融街(000402)等特大型国企，拥有的雄厚的土地储备，拿地成本也相对便宜，但运营能力并不突出。“这些企业财大气粗，做运营略显笨拙，他们也不喜欢赚运营的‘小钱’，通常外包给其他公司。”陈立民说。京津冀享受人口红利除了一二线城市有着大量土地储备的房地产上市公司，地产股还存在不少主题机会，如转型、区域性的，而当前的大热的非京津冀协同发展带来的主题机会莫属，这个机会也受到了很多产业和资金的关注。释老毛认为，“城区相当于大蓝筹，新城相当于创业板。老城区的地段好配置完善，已经反映在房价上；而新城随着大规模的造城运动，会享有一个成长期权。2008年燕郊刚火的时候还是农村，房价不到2000元，现在已经超过2万，10年翻了10倍，涨幅远超北京市区，这就是蓝筹和创业板的区别。”对于京津冀房地产市场的投资机会，华泰证券(601688)房地产首席分析师谢皓宇认为，“京津冀一体化中楼市的布局呈现出‘京内高端化，京外刚需化’的格局。因此，京津冀周边的机会分布在北京市区、北京中心即通州、环北京区域。”对于北京市区来说，正在将非首都功能的企业全部迁出，留下高附加值的金融、科技、信息等高精尖行业。未来，京津冀协同发展的同时，创造的财富会大量沉淀在北京，所以四环内的房价上涨动力更强劲。首开股份(600376)是北京市区内的龙头股，首开股份的土地储备未来可以兑现的利润超过了公司的市值。而且，公司PB约为1，意味着市值和账面净资产相同，行业中目前几乎没有PB低于1的企业，地产一哥万科的PB也在2附近。北京中心即通州由于北京市政府的搬迁，未来成长性也值得期待。谢皓宇认为，交通的进一步完善，也在进一步影响通州房价走势。目前，连接北京城区和通州的仅有京通高速一条主干道，明年预计开通广渠路二期和M6号线、7号线和八通线。广渠路二期从东四环通往通州怡乐西路，全程将采用高架桥通行，不设红绿灯，按设计时速80公里计算，10分钟即可由通州进入城区。通州区域的个股可以关注中国武夷(000797)，中国武夷在通州有110万平方米的土地储备，是储备占比最高的房企。谢皓宇表示，评价中国武夷的价值要看NAV(净资产)折价，这项指标表示中国武夷所拥有的土地变作房产出售后获得的利润，目前中国武夷NAV折价为150亿，而公司市值仅为80~90亿。中国武夷拥有的资产价格远超过市值水平，存在估值洼地。对于京津冀的最外圈，即环北京带的机会，谢皓宇认为，“北京的一些金融创新资源也会向天津转移。随着产业结构的调整，天津市内六区，特别是教育发达的和平、河西、南开三区房价会长期看涨。而河北则将承接京津迁出的企事业及资源，以及商贸物流、汽车、新能源、生物医药、航空航天、电子信息等产业转移。”在环北京带中，华夏幸福(600340)和荣盛发展(002146)是环北京区域的土地储备占比最多的两家企业，也是仅有的两家企业。但这两家公司的市值较大，因此更应关注主题投资的机会，受事件驱动的影响加大。例如京津冀规划细则公布后，大资金会集中流向相关受益股可以关注这些机会。完！转载请保留文章出处！西南证券投教基地edu.swsc.com.cnty58htvv