商业地产项目整体经营方案

第1页共42页商业地产项目整体经营方案第2页共42页前言分析广场所处在XX范围内的区域位及城市位置，支撑项目母体的传统消费商圈、本地消费市场、商业容量、地产开发现状等综合条件；可见广场的立项既存在可预见的市场需求也存在可预见的市场风险；因此，商业运营模式、文化运营模式、地产开发模式的创新在项目推广与永续化经营中凸显重要。据此，建议从下列角度运营广场项目：1.在不可改变的地理位置上，对现广场重新命名，重新装饰，采用整合商家的办法，突出广场所代表的“商业广场”、“女人街”的品质；大胆运用创新思维，使广场所代表的商业街成为品牌的沉积体。2.从城市经营商角度，项目要符合城市经营规划并将项目定位为城市功能区域划分中的核心商圈，造就“广场”先声夺人的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，大手笔整合休闲、餐饮、购物等社会资源，形成投资置业的热第3页共42页潮。目的：提升广场的整体形象——XX的商业会客厅，借以提升商业价值。3.商业策划进行大手笔创新，重新命名为商业广场，广场内外按照国际时尚的元素重新装修，再运用丰富的商业招商经验，以经营品牌，关联性的布局，人性化的动线彻底改变人们对广场不良的印象，给人们耳目一新的外来企业形象，在商业地产最具创意的大型复合型商业中心，将项目开发策划与前瞻式商业整合营销同步进行，采用商业中心的特定模式帮助解决商业运营管理问题。4.将铺面经济、休闲娱乐、零售业、药品保健有效嫁接，我们构思将“广场”项目打造成成功的复合型商业地产项目，将复合型中的“吃、购、玩、住、时尚”融入整个项目，利用功能布局合理搭配，不使项目产生“优”、“良”、“劣”的投资者地段错觉；以提升价值，吸引经营商，笼住投资者。5.嫁接时尚休闲街概念，在广场项目中应用休闲、时尚概念，突出现代、时尚设计；造就广场在XX商圈中独一无二的前瞻性和不可复制性；使地产成为城市商业街中不可或缺的重要的组成环节。第一部分广场整体经营主题：不做顶级品牌，坚持错位经营！(一)指导思想第4页共42页1、坚持“市场比较“相融共生”的经营理念。2、坚持“统一管理，分散经营”的思想，经营管理强调“以人为本，品质管理，规范运作，诚信经营”。3、坚持“求真务实，专业指导”的思想，招商和运营强调“通过《市场调研》对分散经营商户进行合理定位，全程服务、重点培育”。4、坚持“系统化、规范化、流程化、民主化的思想”，通过强调“整体要求、阶段实施”来塑造广场的整体形象。5、求真务实、市场比较、以人为本、品质管理、顾客导向、目标考核、强大企业的企业管理指导方针。6、正确的决策、专业的团队，强化服务意识就能得到客商的心，规范化运作；流程化管理体现在广场工作的方方面面。（二）经营理念诚实守信，团队协作，市场比较、相融共生；1、在业态组合上着重体现“高中低全客程”的需求，要同时满足旅游观光团消费需求。2、在项目引进上着重体现“品牌”和“经营思想”的特点，适当提供优惠条件，有选择地设置敏感性品牌的“永续经营”和“旗舰店”，满足消费者体验消费。、第5页共42页3、在业态组合上着重体现“业态多元化性”。在建立不同区域“生活消费圈”的理念指导下，对主力店、品牌店、餐饮、娱乐、服务等商家进行关联性布局，在广场内营造主题明确，特点鲜明的布局在各个消费区域中满足顾客全客程的消费需求。4、在业种组合上着重体现“多元化组合”。适当增加“品牌影响力强”，“受众面更广”的零售店的数量，尽量多地引进“适合三鹏”“具有明显竞争优势”的零售店和品牌入驻广场，使之成为人流聚焦点。5、在顾客组合上着重体现“全客层”“全年龄段”，尽量宽地照顾到各个年龄段和消费层的消费需求，通过优良的商家资源，合理安排经营组合来吸引各种顾客。6、在销售方式上着重体现“尊贵型”(优质的服务、流程简便、快捷的售后、发自内心的尊重)“关联性”（关联硬件、关联后勤服务、关联促销活动）和“购物娱乐多元化”，建立以广场总体宣传策略为基础的营销新体制，借助各个商家的经营的品牌及特色化服务，整合营销，功能完善的服务项目，对引进商家进行观念性引导，使之成为广场集客力。7、在顾客导向上着重体现“品牌、集客力、尊贵的三重导向”，在品类齐全的基础上注重品牌经营和全客程消费，引导各商家贴近该设区定位经营过渡，有意识参与品牌加盟、厂家进货，完善消费者所需的项目。第6页共42页（三）经营宗旨打造一站式购物消费广场；与XX经济消费指数同步；提供品位不凡的商品，功能齐全的经营项目，提高生活质量和超附加值的服务；特色化的经营模式、时尚流行的格调、一流时尚的环境、亲切体贴的服务、现代文明的时尚、功能完善的业态经营、打造大型商业广场。这一切构成广场的全部经营内容。（四）企业精神：三江房产的事业是我们每位员工智慧彰显的起点，为客商提供盈利平台，为员工搭建施展才华的舞台，树立企业形象造就专业队伍，今天的部门主管，明日的同行精英！第二部分广场商业概念体系一、项目开发目标和理念1、六方满意的经营目标1）消费者满意第7页共42页满足购物、休闲和体验的需求2）经营商满意降低经营风险良好的经营价值和利润空间，可持续性的整体业态3）居住业主满意创造一流的小区居住环境，体现安全、文明、和谐以星级物业水平服务于业主让业主出门放心，回来舒心4）投资者满意有稳定的投资回报有持续增长的投资收益有争相租赁的租赁市场5）投资商满意获得预期投资收益企业形象得到提升和改变政府公关营销成功后续商业项目开发积累口碑6）政府满意改造出代表商业会客厅城市形象的名片第8页共42页打造出体现购物时尚的舞台整合和提升城市商业业态水平和功能2、多元互动的开发理念政府经营环境企业经营市场消费者经营文化深度挖掘“碳码头”概念弘扬历史沉淀的博大内涵。3、两个开发方向的潜力挖掘充分挖掘城市核心商圈，本项目作为城市商业会客厅的出现，与周边购物氛围相融合，形成优势互补；通过与周围的业态对接；利用时尚的外观、租赁的经营方式达到项目的影响；运用休闲购物2：1的比例定位达到本商圈代表作的要求。4、城市运营商职能——政府与市场之间的承上启下者所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展战略出发，以可持续发展的第9页共42页理念总揽城市新的功能板块开发的各项工作。启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源。立足于城市空间和功能的角度，为城市文化与区域经济的发展创造条件；整合资源，引导和吸引投资者与经营商、消费者共同参与城市功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得城区的发展；二、项目主题概念1、定位的提出城市的发展方向是什么？是最宜居住的城市是全国的卫生城市之一是西部最大的科技城市城市拥有什么？拥有60万固定人口在未来几年内拥有100万人口，人均商场的面积居四川二级市场首位。拥有科技教育资源第10页共42页拥有代表三国的旅游文化资源城市需要什么？城市的功能需要转变和丰富政府需要城市名片城市的核心商业需要注入浓郁的休闲文化城市零售业缺乏体验型购物快感XX正大手笔推出旅游文化——“三江会客厅”投资者和商家需要投资的舞台消费者和游客需要体验浓郁商业氛围广场能为城市提供什么？更完整的体现步行街的休闲文化更深的挖掘城市核心商圈的商机更多的为城市提供就业机会、税收收入最能代表城市形象的名片始终秉承健康、时尚、休闲、购物为项目定位的思想2、定位思路XX作为川西北最大的商业中心，而以百盛、富安、爱喜嘉年华、兴力达、第11页共42页美一天、人民商场加上我们项目组成为XX的核心，也是川西北最大的商业中心，我们广场在核心商圈中采用功能异化，错位经营能有效地填补核心商圈的经营空白。3、主题概念的提出弘扬休闲购物文化一个以经营百货精品的商业街配有餐饮娱乐休闲于一体的大型商业广场4、项目文化定位XX唯一的商业广场总面积为16000平方米的商业广场分布有精品购物街，品质生活体验区、美好家居馆、沸腾生活港等。5、项目城市功能和角色定位通过全面打造成为XX会客厅的前沿窗口通过租赁错位经营成为核心商圈的有益补充；6、目标客户群定位目标市场定位二级市场——游客市场第12页共42页以100万人次游客量/年作为消费者目标，为其提供集约服务一站服务的旅游服务核心区，融观光、娱乐、消闲、风味美食、欢乐购物于一体；XX本地居为城市居民提供城市最大规模、最集中的高端休闲购物场所。三、项目竞争力总结1、三性分析唯一性XX最富代表的景观商业；以租赁的经营形式在核心商圈内独树一帜；品种最齐；花样繁多，品味不凡的商品。尊贵体验型的消费感受。XX唯一具有“七统一，一分散”的管理方式权威性品牌均来自总代，质量可靠。在核心商圈内率先实行“先行赔付”的原则，形成强烈的顾客消费依赖性。率先具有客服中心，为客商提供优质的服务第13页共42页排他性错位经营，以经营女人街和家居馆为特色，具有不可复制性；从服务客层上满足了男女老幼全客层以展示消费；环境特色不可复制；2、吸引力构成便利的交通优势；尊贵体验型的消费感受；丰富多彩的促销活动夜间灯火辉煌的光彩亮化现代时尚的街区布景四、项目城市贡献力总结1、社会综合效益间接或直接地创造更多的就业机会丰富XX的商品经济美化城市的面貌提供更多的招商引资项目入驻XX成为XX招商引资的港口前沿。第14页共42页创造更多利税。品牌展示的舞台项目就业机会分析直接就业机会：以项目总建筑面积及建筑格局分析，预估项目可容纳150家经营业主在此经营；取经营商工作岗位用工平均值为5，可创造750个直接就业岗位。间接就业机会：广场囊括餐饮、购物、消闲、娱乐、医药保健等多种业态；为餐饮、购物、消闲、娱乐、行业提供服务的相关行业业态多种多样，包含了大部分的服务行业；为其他行业创造的间接就业机会远远超过项目本身经营业态所创造的直接就业机会。第三部分广场项目商业定位一、商业形象定位1、商业形象定位的目的符合项目基本建筑特征与地理优势第15页共42页满足目标客户群心理需求与经营、消费需求商业项目在城市商业中的惟一性、排他性需求2、商业形象定位的原则准确性原则准确表达项目地理位置、经营方向、商圈地位、结构特点、市场容量。目的性原则传达项目经营目的、商圈地位目的、发展前景目的。吸引性原则对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、了解商业目的的作用排他性原则将商业项目自身具备的独特性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复制或模仿，以达到在短时间内不可为其他项目超越的目的。3、商圈分析卖场和超市等；主要代表有富临大观园、兴力达百货、家福来电器、国美电器等；次核心商圈是以安昌路和长兴街为主，商业业态以同上，突出点在于百第16页共42页货商场和咖啡酒吧；主要代表有富安百货、百盛购物中心、阿伦故事、老茶树茶楼和苏宁电器等；临园干道商业圈是以核心商圈是以北街的百货为主，商业业态以百货零售专卖店为主，辅以百货商场、家电通讯器材和电子器材销售为主；代表有王者通讯、科技大厦等；南河商业圈是以娱乐、餐饮、休闲业为主；代表以体育馆和索桥等，体现为零散、自由的风格。业态分析：各个商圈的代表引领众多的跟进散户，形成松散集合体；这里体现更多的是：有一示范样板，其后大量跟进，最终形成现在形态；目前，还没有出现集主力店精品家居馆、药品保健、儿童天地、餐饮娱乐、夜市于一体化的项目。2）稀缺性广场为XX目前最大的发展空间街区式商业项目，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；3）隐性机会（引导消费）对于XX本地而言，已有开发商开发此类项目，故而本项目对于消费者的引第17页共42页导相对更加容易一些（采用跟进战术）；同时，采取不同的概念推广和定价手法，使本项目销售的阻力大为减少。商业物业的开发，正逐步以特色化、集约化商业开发模式塑造全新概念，本项目如以积极前卫的主题式营销方式：统一规划、统一招商、统一管理、统一促销推广