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架空层基本概念解读2008-6-3第2页，共10页架空层概念解读目录目录..............................................................................................................................................21.架空层的概念..........................................................................................................................32.架空层应用范围.......................................................................................................................33.架空层的功能及优点...............................................................................................................43.1营造园林景观.....................................................................................................................43.2增加私密性减少干扰...........................................................................................................53.3连接大小环境.....................................................................................................................53.4“低层化”高层建筑...........................................................................................................73.5泛会所概念.........................................................................................................................83.6其他作用.............................................................................................................................9架空层概念解读1.架空层的概念架空层（OPENFLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.架空层应用范围目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。第3页，共10页架空层概念解读3.架空层的功能及优点3.1营造园林景观架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸。造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。第4页，共10页架空层概念解读3.2增加私密性减少干扰以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。3.3连接大小环境长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展，具体的模式有以下三种：A.底层架空绿化模式将室外绿化引入建筑内部，形成一个微型景观，创造良好的视觉效果。第5页，共10页架空层概念解读B.空中花园模式将二或三层通高的空间做成公用空间，用外长廊将各住户连接，同时在公共平台上布置大量的植物绿化，既解决了高层住宅居民“老死不相往来”的弊端，又为大家提供了一个相互交流的舒适场所。C.过渡绿化空间模式这种模式尤其适用于裙房是商场而主楼是住宅楼的建筑，在裙房的屋面架空层布置大面积的公共绿地，补充了住宅区绿地的不足。第6页，共10页架空层概念解读利用这几种模式的空间发展绿地将使珍贵的城市土地得到充分且立体的多层复用。3.4“低层化”高层建筑随着居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远。在钢筋水泥的建筑日益占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨第7页，共10页架空层概念解读桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中——既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。3.5泛会所概念高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。利用架空层做半开放式泛会所，（室外泳池）第8页，共10页架空层概念解读3.6其他作用架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途：A.作为停车场等进行经营；B.作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；第9页，共10页架空层概念解读C.居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。第10页，共10页架空层的商业价值和应用建议2008-6-3第2页，共10页架空层的商业价值和应用建议目录目录................................................................................................................................................2三、架空层的商业价值和应用建议...............................................................错误！未定义书签。1.商业价值.................................................................................................................................31.1不占用容积率指标..............................................................................................................31.2拉近楼房间距.....................................................................................................................41.4面积公摊.............................................................................................................................53.5提升楼盘品质.....................................................................................................................62.对应用的建议..........................................................................................................................72.1营造方面..........................................................................................................................72.２营销方面..........................................................................................................................92.３运用方面..........................................................................................................................9架空层的商业价值和应用建议1.商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。1.1不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。第3页，共10页架空层的商业价值和应用建议1.2拉近楼房间距假设在B楼没有架空层的情况下，A、B楼间距应为18米（假定A、B、C为多层18米，间距规划为1：1为18米），如图3-1所示。但实际情况下，要求A、B两楼间距为15米，此时可以在B楼一层做架空层3米，这样根据规划要求（在大寒日，B楼的一层的某一房间应该保证2小时的满窗日照）A