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姜山头地块土地价值测算报告2010年4月百特地产谨呈解读项目大区位地块位于鄞州区姜山镇中心，距市区仅9公里，南与奉化县毗邻，北连钟公庙街道，东靠云龙镇、横溪镇，西接茅山镇，奉化江流经镇域西侧，常住人员6.5万，辖有52个行政村。姜山镇小区位地块位于姜山镇镇中心位置，西面为环镇南路，南面为人民北路。环城南路地块四至地块东面为河流，西北角与仙岩寺相邻，内西侧有一个山头，中部有一条绿化带。西东南西交通环境周边路网与城市主要功能区均有便捷的联系，环镇北路连接宁姜公路，绕城高速与甬台温高速穿境而过。公共交通较多，632、606、635等多条线路。区域发展前景鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心根据城乡空间布局总体规划要求，姜山镇将在全镇范围内构建起“一心四点”，以点带面的总体框架。首先重点发展姜山镇区，规划面积10平方公里，力争到2010年底，将镇区面积扩大到5平方公里，人口增加到8万人，基本建设成为鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心、交通枢纽；其次集中建设茅山、蔡郎桥、朝阳、定桥四个中心点，使之成为地区基础设施、人口的集聚副中心，辐射周边地区。地块指标小区以住宅为主，兼有少量商业及服务配套设施，住宅由18层和11层组成，共11栋，分为三个区域。本地块总占地面积：45355.3㎡用地性质包括：住宅商业用地容积率：1.8建筑密度：18.5％绿地率：39.7％总户数：860户本地块总建筑面积约为102108㎡小结：小结：地块位于鄞南姜山镇，区位较好，有一定的发展前景地块交通环境优越，与高速公路较近地块附近都市华庭正在销售，交付后将给本案带来利好地块与镇中心繁华地带还有2公里的距离，偏离镇中心地块周边厂房较多，小环境不佳，生活配套不足地块环境稍显不规整，需要更有效合理的规划解读市场中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。点评：一月两次密集动用存款准备金工具，可见，流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程。这一举措是为落实从紧的货币政策要求。适时运用这一政策工具，能有效调控信贷的增减。宏观扫描加强流动性管理央行再度上调存款准备金率从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势。点评：住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息，此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾，但是2010年上半年宁波楼市趋于平缓，价格仍将保持高位，虽然成交量下跌，但市场下挫的可能性仍然很小。宏观扫描下半年政策力度将加强，市场下挫可能性小国土资源部近期针对土地市场的政策调控可谓是大手笔，而各地对于各项土地调控措施也在落实中。如广州国土局最新出台了7条土地新政、南京再次收回违约土地等，土地调控开始步入白热化阶段。评论：在今年的两会之后全国各地开始开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。作为楼市调控的重要一环，“收紧地根”调控措施自去年以来不断完善，但控制地价、房价上涨形势仍十分严峻。宏观扫描地方政府相继推出土地调控新政策趋向白热化从4月1日开始，《关于规范商品房预售管理的通知》将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。”根据通知，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。“确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。”市建委发布的本次通知，此举将有效遏制部分房产商的捂盘惜售行为。主要是从商品房销售模式上做出了相应调整，意在增加市场供应量保证市场稳定，打击捂盘惜售，推高房价。地方楼市宁波规范商品房预售，房源须一次性公开销售今年该区将启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最。其中，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。今年，海曙区实施的城市房屋重点区块项目主要包括鄞奉路二期地块、月湖西区二期地块、南站区域改造地块、孝闻巷和尚书街改造地块，以及轨道交通2号线、4号线拆迁地块等。这些地块的拆迁主要是市场化运作的形式。大规模的拆迁将带来更大规模的住宅需求,这一需求是刚性的需求。地方楼市海曙将启动最大规模拆迁，住宅刚性需求巨大307.7374.5332.8313.1126184.3234.4258.2-7%21.70%6.20%21.3%10.2%27.2%46%45%0501001502002503003504002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位:亿元-20%0%20%40%60%开发投资额增幅开发投资额达到历史新高，突破07年的最高水平近年来宁波房地产业发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分，虽然08年市场委缩，但经过09年的裂变，房地产投资达到历史新高，业内人士估计，2010年开发投资仍将保持在高位运行。14192125851431241845635435329625524419128124181630209623867816660059267200830500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002月4月6月8月10月12月2010年2月系列1销售面积成交量下跌，但价格坚挺，市场依旧看好从销售走势来看，2010年2月的成交量有所下降，整个走势线自10月份开始持续走低，进入2月成交量跌至最低，相比较去年同期来看成交量下降明显。这主要由于春节长假，及进入2月以后国家宏观调控政策出台的影响开始有所显现。需求旺盛，2010年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！价格走势需求旺盛，价格一路高涨9153982298929952112451201612804126871435914762150011506317780600080001000012000140001600018000200002月4月6月8月10月12月2010年2月系列12010年住宅成交走势图010020030040050001000020000300004000050000成交数套（套）167236311170827432960125132209387成交面积（㎡）1780820773305221718179987100330614674713117421240623377422271周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周楼市的“小阳春”在开始发力，在大部分楼盘成交量上升明显及雍城世家高层加推的作用下，住宅市场量价均出现较大幅度的上升。前13周成交面积楼市小阳春开始发力，成交量上升明显2010年住宅成交均价走势图05000100001500020000成交均价（元/㎡）134211094512874137941402713404140411158811568127891282113358153181周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周本周住宅市场价格上周加推的雍城世家及受到皇冠花园、格兰春天、都市华庭、水岸枫情等高价位房源成交比例上升的影响，本周成交均价比上周上升了1960元/平米，环比涨幅为14.67%。前13周价格走势楼市小阳春突显，6周连续上涨2010年13周住宅各区成交对比情况01002003000500010000150002000025000上周成交数套（套）2033021107611533本周成交数套（套）201316284920422332上周成交面积（㎡）1993357312814521274958512914354023本周成交面积（㎡）187920091893240454182281618226123015海曙区江东区江北区江北北区高新区鄞州区东钱湖镇海区北仑区从各区成交量来看，本周热点区域为鄞州区和高新区，这两个楼市的活跃度相对较高。鄞州区在雍城世家加推的情况下以及格兰春天、都市华庭、水岸枫情等楼盘成交量上升的促进作用下，本周该区域住宅成交量上升最明显。13周各区成交量鄞州区成为当前热点2010年13周住宅各区成交均价对比情况0500010000150002000025000上周成交均价（元/㎡）1701512801236611295516523131151806299374377本周成交均价（元/㎡）14944177852331212429166521602818022127035526海曙区江东区江北区江北北区高新区鄞州区东钱湖镇海区北仑区本周各区域成交均价保持了一个比较平稳的水平，主要成交区域均价与上周有小幅度的波动。江东区最为突出，其次是鄞州区。13周各区成交价江东区、鄞州区涨幅突出销售排行榜当前主要成交楼盘排行榜今年，宁波市六区包括单身公寓在内的住宅项目预计供应量约为372.41万平方米，加上宁波市区在售住宅项目剩余存量为96.87万平方米，因此2010年宁波市区供应总量预计有469.28万平方米。鄞州区仍是宁波市区的住宅项目主要供应地，占市区总供应量的33%，所以未来的市场，鄞州区唱主角。未来供应量供应放量鄞州区占主导项目机会点城市各板块未来的市场地位，决定了置业客户流向姜山将是未来宁波普通购房群体的主要区域之一。中低收入人群；城市普通居住区准财富和中产阶层；城市高端住宅区顶级财富人群；城市豪宅和绝版别墅区中产阶层；城市新兴住区主动郊区化准财富和中产；近郊低密度住区中低收入人群；城市普通居住区三江口板块2.5万-4万东部新城20000-30000元姚江板块14000~25000元东钱湖板块15000-30000元科技园区15000-25000元鄞州新城区11000-20000元洪塘板块10000-15000元集仕港板块9000-13000元镇海新城8000-15000元普通住宅供应主力区域高尚住宅供应主力区域高端住宅供应主力区域姜山板块11000-13000元项目机会点新一轮房地产市场价格走高，将加速城市化进程，以姜山为代表的鄞南板块项目产品性价比优势将日趋显现。项目机会点小高层物业类型日渐稀缺中建格兰春晨二期地块盛世天城恒威高桥地块地块名称/案名住宅建筑面积竟得单位产品类型长岛花园237600雅戈尔高层/别墅ART蓝庭76084甬港度假村别墅/高层荣安公馆34789荣安地产高层/多层/别墅香榭丽州300000中建高层/别墅/小高/洋房新海景花园74713雅戈尔置业高层/别墅鄞州区四明西路122102布利杰置业高层/别墅鄞州联心3c地块118099雅戈尔置业高层/别墅机场路联丰路环城南路世纪大道鄞县大道天童北路天童南路瑞园本案万达48克拉格兰春天城市花园都市森林风格城事世纪花园金色水岸金地国际花园盛世天城都市港湾金海嘉园茶苑芳邻华茂学府一号西城十二庭院容安和院星河晨光春天彼岸世纪东苑华丰紫郡东源华府西提阳光格兰春晨西城春天鄞州中心区楼盘分布图项目地址：雅戈尔都市华庭位于鄞州天童路南段姜山镇3号地块土地开发商：宁波雅戈尔置业有限公司投资商：宁波雅戈尔集团代理商：上海开启整合推广：宁波摘莓物业管理：雅戈尔物业有限公司停车位：总数：562个比例：120:281地上车位：240个地下车位：322个装修状况：白坯建筑类别：低层、高层、小高层开盘时间：都市华庭2009年10月开盘经济参数：都市华庭总建筑面积为10万㎡，总占地面积为6万㎡，共推出970户，由21幢三层高联排别墅、一幢11层高住宅楼、3幢16至18层高住宅楼组成。别墅层高在2-3米，商铺层高4.5米。容积率为1.7，绿化率为30%。地块位于姜山镇西南，东面为规划24米宽的道路，西面紧邻20米宽的规划河流，北面现状为24米