深圳别墅，户型决胜价值

深圳别墅，户型决胜价值□作者：刘贵林日期：2004-1-21别墅物业是来西方国家的产物，是人类生活居住的最高境界。别墅物业在开发中的规划设计、选择地址、建筑风格、做工用料等各个方面都十分讲究。别墅必须由良好的景观作为基础，其建筑设计和物业规划应与自然资源、自然景观相融合，交通及供水、供电等配套亦须完善，别墅物业便成为人们身份、地位的象征。一、产品形式的界定近些年来，随着全国各地的房地产事业蓬勃发展，高端产品也层出不穷，别墅的建筑形式也在不断地丰富。下面首先对深圳的别墅建筑形式作简单的划分，便于比较，从而说明问题。注：本次分析对象为多层建筑中的别墅，不包括空中别墅（顶层复式）等其它建筑形式。二、别墅产品本身质素对价格的影响（户型分析）针对深圳2003年市场上主要供应别墅的楼盘进行产品分析：注：1、分析样本为中旅·国际公馆、香蜜湖·熙园、纯水岸三个楼盘的别墅产品。供应产品分为联排别墅、花园洋房两种。2、在分析过程中，以户型自身条件为主，不过多考虑区域、景观、配套、服务、发展商等外在因素。1、联排别墅（Townhouse）中旅·国际公馆——联排别墅主力户型（建筑面积：240平方米）优点：1、附送多功能半地下室车库（双车位）、工具间（面积：24—60平方米）。2、半错层式布局，空间层次丰富，形成隐性空间区隔（直接以楼层来划分空间使用功能）。3、6米高客厅，豪华空间尺度。4、顶层为主人专用层，配卫生间、更衣室、50平方米大露台。5、室内坡屋顶空间，创造人性化居住环境。6、附送室外前后花园（20-60平方米），营造自然生活环境。7、每层设独立卫生间，满足日常生活需求。缺点：1、半地下室需前后有较大高差时才能满足通风、采光需求（从而使房间多功能化）。2、半错层布局易使空间过于零碎，缺少较为完整的大平面集中活动空间。3、结合坡屋顶，应设老虎窗或玻璃天窗使空间形式更加完善。熙园——联排别墅主力户型（建筑面积：280平方米）优点：1、内庭院设计，丰富内部空间，增加绿化景观，有效地增加通风、采光。2、6米*6米的主卧，突出满足了主人阔绰的居住需求。3、主卧对外采用较小的凸窗形式，保证了居住空间的隐私性，配合独特的内庭院设计，同时保证了采光通风的使用需求。缺点：1、户型过于狭长，降低空间的使用率。2、单车位设计，很难满足豪宅高端客户的使用需求。纯水岸——联排别墅主力户型-1（建筑面积：278平方米）优点：1、独有的玄关设计，结合半错层的空间设计，突出了空间的私有性和尊贵感。2、半错层式布局，空间层次丰富，形成隐性空间区隔（直接以楼层来划分空间使用功能）。3、顶层的活动空间，特有性较强，适于多功能的延展。缺点：1、户型过于狭长，降低空间的使用率。2、单车位设计，很难满足豪宅高端客户的使用需求。3、顶层的坡屋顶空间高度偏低，影响到空间的使用。户型分析结论1：TH主要价值提升点排序：1、附送建筑实体面积（地下室、半地下室/20-60平、露台10-60平、阁楼20-40平）2、附送室外面积（前后花园20-120平）3、建筑形式创新（半错层、内庭院）TH次要价值提升点排序：1、主要房间尺度（客厅开间/6米以上），房均使用面积（50-70平）2、车位数（2个车位基本可以满足现有高端客户需求）3、层高（标准层高在3米左右，客厅为两层通高）TH价值提升其它参考因素：1、使用空间划分形式（立体划分、平面划分）2、空间的完整性3、面积区间（实际使用面积在300平方米以上）2、花园洋房中旅·国际公馆——花园洋房主力户型（建筑面积：190、210平方米）优点：1、楼下单位送20-30平方米前后花园2、面积偏小（在200平方米左右），总价低3、楼梯直通地下室车库4、楼上单位送大露台缺点：1、楼上单位外挑，影响楼下采光2、无独立车位熙园——花园洋房主力户型（建筑面积：270平方米）优点：1、送100平方米超大私家庭院。2、6米开间豪华客厅，双层层高，营造阔绰起居空间。3、送40平方米多功能储藏室。4、设有2层通高餐厅。5、送30平方米半地下储物室6、局部错层，形成下沉空间客厅缺点：1、无独立私家车位。2、局部走道过长。3、进深较大，影响通风。户型分析结论2：花园洋房作为新产品，在市场中具有稀缺性。价格比普通产品明显偏高。除去推广时期市场变化因素，各楼盘推出该产品价格较为接近。产品优势列举：1、错层形式采用较多，利于丰富空间形式，成为该类产品普遍具有的卖点。2、地面单位，送花园、半地下室。可有效提升产品价值（参考熙园）。3、顶层单位，送露台。可有效提升产品价值（参考中旅）。4、顶层单位，巧妙利用阁楼空间，附送面积。可有效提升产品价值（参考熙园）。5、由于空间较零碎，可有效利用该点，进行功能区域划分。可有效提升产品价值（参考熙园）。应规避的方面：1、户型过于狭长，降低使用功能。影响通风、采光。2、附送面积较少，难于提升价格。3、室内外楼梯布置形式较为呆板，降低使用性能（应使其成为景观、亮点）。别墅作为高端产品，在较为成熟的房地产市场一般不会有太大的供应压力。但要提升价格，实现价值最大化，则对产品本身的仔细推敲是必不可少的。且要从使用角度出发，增加产品的附加值。另外，产品的合理创新对于高端客户也是绝佳的卖点。