烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录一、“烂尾楼”的形成和特点..................................................................1（一）概念...........................................................................................1（二）成因...........................................................................................1（三）分类...........................................................................................1（四）特点...........................................................................................2（五）处置方法..................................................................................2二、“烂尾楼”现状及处理案例..............................................................3（一）“烂尾楼”市场总体情况........................................................3（二）“烂尾楼”现状........................................................................4（三）“烂尾楼”处置成功案例...........................................................5三、“烂尾楼”投资价值分析..................................................................6（一）市场需求..................................................................................7（二）投入成本..................................................................................9（三）产权问题................................................................................11（四）政府优惠和配套政策............................................................11（五）融资问题................................................................................12四、重庆市烂尾楼典型案例..................................................................14（一）项目概况................................................................................14（二）处置.........................................................................................14（三）优惠政策................................................................................15（四）项目初步分析........................................................................16五、“烂尾楼”的投资机会分析............................................................16（一）宏观政策背景........................................................................16（二）银行不良资产的主要内容....................................................16（三）投资价值的判断....................................................................17（四）参与“烂尾楼”投资的可能性及意义..................................18六、结论...................................................................................................18“烂尾楼“投资价值分析共19页，第1页“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。（三）分类“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资“烂尾楼“投资价值分析共19页，第2页纠纷、债务纠纷等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。（四）特点1、投资规模大、搁置时间长；2、债务关系错综复杂；3、地理位置优越；4、政府有一定优惠政策、复工手续简单；5、需调整营运方案，投入后续资金；6、折价出让；（五）处置方法每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不同的清理办法。“烂尾楼”处置的主要方式：1、自行复工。开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工工程，督促开发商定期自行复工。2、协助业主进行转让。业主已不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延。3、托管。对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则可以由政府指定中介机构进行处置。4、强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激活问题楼盘。债权人通过法院拍卖收回资金。5、强制拆除。对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。“烂尾楼“投资价值分析共19页，第3页二、“烂尾楼”现状及处理案例（一）“烂尾楼”市场总体情况1、全国情况国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，仅十几处。据1998年的统计，海南停缓建工程总报建面积为1600万平方米，闲置土地近18618公顷。上海，截至2002年12月，停建缓建楼盘项目累计达624个，涉及总金额近1000亿元。北海有108个，直接沉淀资金200亿元。其他各大型城市，一般都在几十个左右。其中，住宅和商务楼的比例大概在1：9左右。2、重庆市情况据“搜房网”提供的数据，截至2003年底，重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米，有68处之多。主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报，包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。“烂尾楼“投资价值分析共19页，第4页（二）“烂尾楼”现状2002年开始，民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”，到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。“烂尾楼”突然变成“香饽饽”，成功案例不断涌现。进入2004年，全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势，更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。据统计，目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案，占总量的百分之八十三；已有二百一十四宗开始续建，占停缓建工程总量的百分之三十六点八，其中八十一点零四万平方米已竣工；批准现状竣工一百零五宗；批准改临时建筑十一宗；批准改为临时绿地十七宗；拆除十二宗。被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。从2001年1月至2002年5月，仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个，成交面积约为22.962万平方米，成交金额约为2.8亿元。上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的“烂尾楼”，并为之准备了10亿元的收购资金，以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资“烂尾楼”的开始。据悉，瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处“烂尾楼”。在“烂尾楼”最多的静安区，2003年已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。上海“烂尾楼”有望在3年之内全部消除。北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。2003年６月１８日，有“成都１号烂尾楼”之称的假日大厦以1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发公司和上海东度集团拍走。成都万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等停工“烂尾楼“投资价值分析共19页，第5页多年的烂尾楼也已复工。同时，京都大厦、恒利大厦、明日大厦、江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将在近期内复工建设。成都公布近期“烂尾楼”手术时间表决意在五年内让烂尾楼变“黄金楼”。目前，成都清理出的68个烂尾楼盘中，已有15个项目完全竣工，另有14个项目已经复工。（三）“烂尾楼”处置成功案例1、海南.华亭公司投资“椰岛大厦”华亭公司是第一个在海南投资“烂尾楼”的企业。公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦，大获成功，由此拉开海口市处置盘活“烂尾楼”序幕。至今，该公司已收购续建七幢“烂尾楼”，建筑面积近二十万平方米，约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。与同行相比，华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。一是亲力亲为找目标，不从中介拍卖机构转购。相中一幢“烂尾楼”，千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买，有效降低成本。二是开发