押品管理

农村信用社信贷押品管理培训二〇一〇年三月三日荆州主要内容押品管理概述押品的价值评估抵（质）押的设立和变更押品和权属证书的保管押品的贷后监管和风险预警押品的返还和处置《贷款抵押担保管理办法》修改情况第一章押品管理概述为什么要加强押品管理押品是贷款第二还款来源，是缓释贷款风险的重要工具。银监会《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》（2008年9月18日）押品和押品管理的基本含义押品是抵押物和质押物的简称。押品管理是指对押品分类、价值评估、抵（质）押担保设定、押品和权属证书保管、贷后管理、押品返还与处置等全流程管理。押品管理的基本原则合法性原则有效性原则审慎性原则第二章押品的准入和分类合格押品的基本条件《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》规定可以接受的财产或权利，符合省联社贷款担保制度规定；具有财产价值，依法可以转让；存在有效处置押品的市场且可得到合理的市场价格；权属清晰，押品设定具有相应的法律文件，对于须经国家主管部门批准或办理登记的，应按规定办理相应手续；如需要第三方保管，须能够提供具备保管条件的第三方作为保管人；在债务人违约、无力偿还、破产或发生合同约定的其他情形时，农信社能够及时地对押品进行清算或处置。押品基本分类和具体品种金融质押品、房地产抵押品、应收账款质押品和其他押品详见《湖北省农村合作金融机构押品分类、设定方式、最高抵（质）押率和重估频率表》押品准入类型可单独设押的押品可以单独设押的基本特点是属于《办法》明文规定的财产或权利，能够独立覆盖贷款风险的抵（质）押物。押品准入类型不能单独设押的押品建设用地使用权；乡镇、村办企业的建设用地使用权；知识产权；矿产资源采矿权。押品准入类型可灵活设押的押品在不明确违反法律规定的前提下，可以不受《办法》规定的范围和抵押率限制的抵（质）押物。押品准入中需要注意的问题选择抵押物的风险控制技术核心资产抵押押品准入中需要注意的问题抵押物是否应当在农信社服务辖区内？除房地产类押品（不含在建工程）外，农信社原则上不接受超出法人社所在地的押品。确有必要接受的，须经授信所在市州联社（办事处）批准，并制定切实可行的风险控制措施，明确管理责任。押品准入中需要注意的问题农村土地上的房屋能否抵押？农村集体土地上的房屋同时符合以下条件的，农信社可以接受为贷款抵押物：位于城乡结合部或集镇，具有较好的变现能力；属于农民住宅以外的建筑物；有房产证且在房产管理部门能够办理抵押登记手续。押品准入中需要注意的问题关于农村土地承包经营权抵押问题《物权法》第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。押品准入中需要注意的问题有房产证但没有对应国有土地使用权证的房屋能否抵押抵押人以房屋作为贷款抵押物的，一般应当取得房屋所有权证及其对应的国有土地使用权证，但是只有房产证没有对应土地证的房屋同时符合以下条件的，农信社也可以接受为贷款抵押物：由于大土地证未分割以及其他客观历史原因土地部门确实未发证；在房产管理部门能够办理房屋抵押登记手续；属于城市规划区内的国有土地或农村集体建设用地；土地未被查封、抵押或被设定其他限制性权利。押品准入中需要注意的问题动产押品应根据财产保管条件和风险管理需要合理选择采用抵押担保方式或者质押担保方式第三章押品的价值评估押品价值评估是指评估人员按照国家有关法律、法规和省联社相关制度，遵循客观、科学、审慎原则，运用适当的评估方法，对评估基准日押品价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程。押品评估的基本原则客观性原则科学性原则谨慎性原则押品评估的方法市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分析，以估测押品价值的各种评估方法的总称。押品评估的方法收益法收益法是指通过估测被评估押品未来预期收益的现值，来判断押品价值的各种评估方法的总称。押品评估的方法成本法成本法是指首先估测被评估押品的重置成本，然后估测存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到押品价值的各种评估方法的总称。押品评估的类型----内部评估应当采用内部评估的押品：现金及其等价物、债券、股票（权）、基金等金融质押品；大宗商品；存货；仓单；出口退税账户。押品评估的类型----内部评估可以采用内部评估的押品：押品价值明显大大高于贷款额度，双方对押品价值能达成一致意见，且抵押人愿意全部用于担保的；押品的购置成本透明、价值稳定，双方对押品价值能达成一致意见，押品变现后足以覆盖全部风险的；押品通用性强，流动性好，不需要专业技能、借助一般生活常识即能判断押品价值，抵押双方均认为不需要中介机构估价的；中介机构出具的个人住房、商业用房等价值较为稳定的不动产评估报告书有效期届满后的两年内，在充分考虑折旧和地理位置、城市规划等变化因素并在原有估价基础上至少下调10%的估价值后，双方对押品价值能达成一致意见的。除以上押品外，应收账款质押品也可以采用内部估价方式，且不受担保金额的限制。押品评估的类型----内部评估押品现场调查→选择评估方法→分析评估→撰写评估报告→填写评估确认单→审核确认评估报告押品评估的类型----外部评估适用对象：采用排除法，即除可采用内部评估以外的押品均应采用外部评估。外部评估流程：押品现场调查→初审评估报告→复审评估报告→确定评估结论第四章抵质押的设立和变更抵（质）押率计算公式新变化抵(质)押率是押品担保的债权本息与押品价值的比率，计算公式为：按月（季）结息的，抵（质）押率=贷款本金/押品价值额×100%；利随本清的，抵（质）押率=（贷款本金+借款期间的利息）/押品价值额×100%；对有积欠利息的存量贷款补办抵(质)押手续的，将积欠利息计入贷款额度，分别按以上两种方式计算抵押率。正确理解抵(质)押率不能将同类型的不同押品的抵(质)押“一刀切”，一律取其上限来确定押品的担保额度。在确定具体押品的抵押率时，要根据借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、风险度，抵押物新旧程度、功能状况、地理位置、变现能力、变现税费等因素逐笔确定。抵（质）押合同管理根据押品类型和担保方式正确选择抵（质）押合同落实重要风险控制条款正确填写主从分签合同中的连接条款，确保主从对应关系抵（质）押权设立时间要求原则上应在抵（质）押登记、交付（止付）手续办妥后发放信用。办理个人住房贷款、个人汽车消费贷款时，可在落实有效担保、加强资金监管的前提下，先行发放贷款；在借款人取得相关权证后，及时办理房地产、汽车抵押登记手续。抵(质)押登记或占管的法律分析登记的作用为公示抵押担保物权《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。抵(质)押登记或占管的法律分析抵（质）押合同生效≠抵押权设立《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。抵(质)押登记或占管的法律分析登记≠抵（质）押权肯定有效抵（质）押登记并不确保登记内容真实合法，当事人发生争议的，应由人民法院或仲裁机构裁决。办理抵（质）押信贷业务的执行环节操作流程抵（质）押贷款的授信执行环节操作流程贷款批复→签订合同→合同审查→抵（质）押登记→提款审查→转账支付办理抵（质）押登记是履行抵（质）押合同的一个环节提前办理抵押登记的风险抵（质）押登记证书不具有独立性，提前办理抵（质）押登记可能引发法律风险。有关启示授信执行环节是落实贷款审查审批中所提出的风险控制措施的重要环节，具有相对独立性和一定的专业性；明确各环节的岗位和职责；进行必要的信贷业务合同知识和贷款发放与支付管理的培训。抵（质）押设立和变更中应当注意的十一个问题组合担保最高可用担保额度的计算与担保形式的选择对内按照各担保方式和押品分别按照规定的抵质押率计算后予以相加，确定最高担保额度；对外不宜主动划分担保份额，使贷款债权的安全保障程度更高。单位定期存单质押应注意的问题《单位定期存款开户证实书》不得作为质押的权利凭证。贷款机构接受单位定期存单作为贷款质押品的，应当向存款行社申请开具单位定期存单和确认书。保证金质押应注意的问题保证金质押属于动产质押而非权利质押，注意正确选用质押合同；保证金应当特定化，将资金存入专户，并不得将其与客户的其他资金混同。出口退税托管账户质押应注意的问题仅接受具有出口贸易权的企业以其拥有的出口退税账户为自身债务设定质押；应签订权利质押合同；确保账户项下资金来源的唯一性。对退税专户，信用社应实行封闭管理，账户内的款项只能是出口退税款。收费类应收账款质押应当实行双重质押登记农信社接受公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权作为质押的，应当分别到中国人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统（）和有权行政主管部门分别办理质押登记。房屋和在建工程可以不对其占用范围内的土地办理抵押登记修改了《湖北省农村合作金融机构贷款抵押担保管理办法》第四十八条第（二）项注意：仅在房管部门办理抵押登记的，房屋占用范围内的土地使用权自动纳入抵押范围，但是房屋占用范围之外的土地使用权则不再抵押范围之内。在建工程竣工验收后，怎样正确办理后续抵押登记正确做法：将在建工程抵押转为房屋抵押危险做法：注销在建工程抵押，重新办理房屋抵押抵质押登记中应当遵守的规则农信社派员共同与抵押人前往登记部门申请抵押登记，严禁由客户独立办理；抵押登记证书必须由农信社亲自在登记窗口领取；登记部门的职责登记属于服务行为，而非管理行为，符合条件即应当办理登记。《物权法》第十二条、《物权法》第十三条、国家发改委《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》抵（质）押担保的贷款或者押品本身发生变更的，注意履行相应程序，并确保担保的连续性和有效性。抵押登记证书记载的所谓权利存续期限≠抵押权有效期限《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款抵押贷款展期、贷款借新还旧的，是否需要再办理抵押登记贷款展期的，应当取得抵押人书面同意，严禁注销原抵押再重新办理登记借新还旧的，必须注销原登记再重新办理抵押登记。第五章押品和权属证书的占管押品及其权属证书的占管方式和对象抵押品：由抵押人自行占有、保管，其抵押登记权属证书应当移交农信社保管。押品及其权属证书的占管方式和对象质押品：动产质押品必须要移交农信社占有、保管。票据、债券、存款单、仓单等有权利凭证的权利质押品应当移交农信社占有、保管，没有权利凭证的，农信社保管质押登记权属证书。质押品保管的方式动产押品的占管方式：（1）委托第三方进行保管（2）农信社自行保管注意：原则上尽量不要采用自行保管方式，确实需要采用的，应严格限定为易保管、不易变质的押品，且应当指定专人作为仓库的日常保管人。质押品保管的方式权利质押品的占管方式：权利质押品由于可以通过对权利凭证、质押登记等方式予以控制，其本身并不存在物理形态，所以均由农信社负责占管。押品权属证书的保管要求押品权属证书的管理采取业务与权证相分离的原则，实行有效的监督和制约。押品权属证书统一由县级联社指定专门的会计部门统一保管和表外核算，县级联社信贷部门和承贷社应同时建立管理台帐，定期或不定期与会计部门进行核对。押品权属证书保管流程办妥抵（质）押手续→登记押品管理台帐→移交县联社统一指定的会计部门（边远地区信用社的个人存单由承贷社会计部门自行保管）。押品账务管理会计部门应将押品的有价单证入金库保管，其他权属证书入重要空白凭证库保管。“抵押物保管价值”、“质押物保管价值”科目核算。用信期间，押