山东诸城商业市场研究报告

1诸城市商业市场研究报告2010年4月2山东诸城——国家级地质公园【中国龙城】一座拥有丰富历史的城市一座正在创造属于现在及未来的全国沿海对外开放城市序3诸城——中国百强县市之一综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域，先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点。诸城2009年人均GDP比2008年增加3841元，增长率为19.7%。诸城经济保持持续稳定增长，市场前景十分看好。诸城市经济在整个潍坊地区居上等水平，城市经济状况良好，城市发展后势强劲。良好的城市经济支撑为诸城市房地产行业的健康发展做了强有力的基础铺垫。房地产业在经过几年的快速发展时期以后，目前进入稳定期。诸城城市宏观经济在09年仍然保持了持续增长的大好局面，增长幅度在不断的提高与加快。各方面基础性投资进一步增长，城市人居生活水平得到提高，人均收入上涨。房地产投资强劲，客户消费趋于理性，对房产的多样性逐步适应,整个市场处在良性发展的道路之上。商业市场呈现勃勃生机！41、诸城房地产商业市场篇51、诸城城市发展概况：1◎按照市政长远规划，诸城整个市区定位为恐龙文化核心区，以恐龙文化带动其他附属性商业的发展。市区商业以目前的百盛商圈为核心，并尽力完善中百商圈的发展。◎整个诸城市的城市发展战略，将打造以行政、金融、信息、商贸、文化、居住为主的城市综合业态，实现城市规模的大面积扩容。房地产商业市场篇61城市化加速，城市人口稳增，商机增加山东省发展规划：从现在起至2020年，支持省内区域中心城市扩容，力争把诸城建成50万人口的大城市。诸城城市总体规划：加快城市化进程，扩大市区规模，建设城市核心商住区。用10年时间将城市人口从现在的30万发展到50万。十年城市人口增长达40%。市政房地产业长远规划目标：结合旧城改造、市场建设、土地开发、外资引进、小城镇建设，积极建设人文、自然环境俱佳的绿色居住区。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。诸城市区人口规划（单位：万人）051015202530354045502010年2020年市区人口规划2、诸城城市长远规划：71和平街片区是目前诸城市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前诸城人流量最密集的百盛商厦、国美、仁和五交化等大型商业，日用百货、电信、家电、餐饮和服装是其主要业态。繁荣路片区另外，繁荣路新落成的中百大厦、佳乐家购物中心经营面积更是达到50000平米，除了百货外，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造诸城新的商业中心。是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以服装、购物、餐饮、文体、娱乐为主，商场进行统一经营，营业面积一般为150-300平米不等。人民路、兴华路片区此片区商业主要是以零售为主的业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围。业态涵盖普通餐饮、购物、电信、邮政、银行等，商业分布较为零散单一，以人们满足日常生活所需为主。诸城目前经营最成熟的百盛商场3、诸城现有商业概况：8从2006年下半年开始，诸城市政府以旧城改造为主的推出楼宇改造，诸城的商业发生了突飞猛进的发展，商铺的供应量十分充裕，短期内市场供应表现出供大于求的局面。目前，诸城的商业网点约3万个，零售总面积超过200万平米，超过5000平米的大型商场约16家，2008年全市消费零售额居全省第四位，占全国第68位。4、诸城商业现状小结：92、诸城代表性商业调查102项目名称规模（㎡）项目概况特点希努尔国际商贸城600000处于人民东路与东环外路交汇处；均价5000元/平米；销售价格从1.1万/㎡至4400元/㎡不等，沿街商铺销售优于内铺。销售率在60%，项目目前取消优惠政策。项目东去可达青岛，北可抵潍坊，南可达日照，是个物流的三叉路口，具有一定的地段优势；城东领军杨春国际商贸城180000主营：五金机电、建筑装修材料、名优家具、家私、汽车、摩托车；免五年物业费，前两年等额扶持，后三年给予50%扶持；二期推出603套商铺，总建筑面积18万平米；单位面积在86.88㎡~108.80㎡~132.5㎡~166.7㎡188.88㎡~199.36㎡~306.61㎡之间；价格体系：均价在6500元/㎡；城西领军舜邦B座时代广场50000已经按时开业，服装、鞋帽全部到位；招商进入冲刺阶段,统一招商，统一经营；均价1.5万/㎡，一、二层销售80%，三层有部分剩余；前三个月免租,免5个月物业管理费；一次性付款97折，按揭99折；单铺面积33平米左右；地段优势不可逾越，中庭挑高11米；中心代表蓝博湾商业广场47100处于和平街十字路口，均价7000元/平米（一层15000元/平米）；上海华联超市成功引进；一期公寓部分售罄，商业销售率达60%；一层均价1.5万/㎡，二层1.3万/㎡，三层1.1万/㎡，四层0.9万/㎡，五层0.7万/㎡；一次性付款优惠6%，发放蓝博湾名士会VIP卡；按揭优惠4%。中心代表龙都现代城商业广场10000060万㎡大都会综合体、新尚多元化业态组合、政府重点支持、多项优惠政策、知名巨头进驻；起价4580元/平米；人民西路与龙都街交汇处；解筹率90%；人民西路新天地龙城广场152800总占地约126464.74平方米,约189亩；其中一期占地约106997.14平方米，约160亩；总建筑面积约为152898.54,其中一期建筑面积约126380.22平方米；容积率为1.21；绿化率为30%；停车位为385个；城西领军代表性商业调查11商业代表项目：诸城商厦、龙城市场龙城市场建于1992年，已有18年的发展历史，历年不衰。龙城市场以雄厚的商业基础和优越的地理位置，自形成之日起便成为诸城的商业中心，是目前诸城市商业规模最大、商品种类最齐全的一站式购物商业区。诸城市政府2008年10月26日招开会议，下定决心整合龙城市场。日前龙城市场经营业户以租赁为主,占总业户的80％以上，批发兼零售,主要以零售为主。诸城城市历史商业发展的缩影【诸城商厦、龙城市场】第一代商圈与第二代商圈过度阶段产物12商业代表项目：百盛商厦、新利群、中百商厦诸城城市商业发展的杰出代表之作【百盛商厦、新利群、中百商厦】第三代商圈逐步涌现13舜邦·时代广场A座，地处诸城市核心商圈，东临老利群，是以“时尚、青春、休闲”为形象定位，集服务、购物、娱乐、运动、休闲为一体的，大型综合性商业中心，同时此项目是诸城市政府大力支持的重点形象工程，受到了市各级领导的高度重视。舜邦·时代广场A座为17层商住楼。其中，1至6层为商业，5至17层为住宅，地下一层为停车场。商业部分定位于女人世界，以经营时尚通讯数码港、时尚珠宝、饰品、化妆品、首饰、时尚女装、白领女装、运动休闲女装、品牌女装、内衣、各式绚丽女鞋、靓丽女帽、箱包、婚纱摄影、皮制品及其它女性用品，妇儿用品超市、床上用品、童装等为主，同时提供美容、美体、美发、美甲、护肤、水疗等服务。“舜邦·时代广场”是诸城舜邦投资开发有限公司开发的一个城市综合体高端地产项目。西临西关大街、南临百盛商业区、北临财政局家属区、东临和平街、人民路贯穿其中。项目占地17951平方米（包含A座8744平方米、B座9207平方米），总建筑面积94602平方米（包含A座27740.99平方米、B座66861.1平方米）。舜邦·时代广场由南北A、B两栋综合商住楼组成，30578.71平米高档精装商业裙房，25029.4平米精品公寓—舜邦·中心公寓，21540.5平米的诸城首家高档主题商务写字楼五星级标准—舜邦·国际商务大厦。其近80米的楼体高度也成就了诸城房地产单体建筑的最高高度，被誉为“诸城商务第一高楼”！舜邦·时代广场是一个以住宅、办公、商业、酒店、商务为一体的纯正城市中心多功能综合性建筑群，涉及居住、商业、商务、娱乐、休闲、餐饮、旅游等多种功能。商业代表项目：舜邦时代广场14商业代表项目：蓝博湾诸城目前城市中心杰出之作【蓝博湾商住中心】15商业代表项目：新郎希努尔商贸城希努尔国际商贸城位于城市中心线，位于诸城东外环以东，人民东路南侧，由山东新郎希努尔集团有限公司和山东润东置业有限公司合作开发。占地600亩，总面积50万平方米，建成后将成为诸城市最大规模的商业设施。一期工程设计面积为5万平方米，采用欧式建筑风格，独立商铺，由13个特色街和一个中央精品广场组成。内容包含服装、饰品、家居用品、五金建材家电、百货、餐饮、婚庆等20多个品种。商贸城距市中心仅5分钟车程，近10辆免费购物班车穿行于城市地带；周边新建住宅小区林立，人口众多，商业潜力巨大；周边道路通达青岛、潍坊、日照“一小时半岛经济圈”，是未来商业中心区，物流核心集散地。希努尔国际商贸城的开工建设，为诸城服务业发展注入了新的活力，也为城市建设增添了新的动力。建成后的“希努尔国际商贸城”将成为诸城市极具特色的商贸街区，对提升城市品位、完善城市功能，加快打造山东省东南部区域中心城市，加快诸城东部城市化进程，必将产生积极的推动作用。诸城城市东部领军之作【新郎希努尔商贸城】16商业代表项目：新天地龙城广场诸城城市西部领军之作【新天地龙城广场】主题购物广场：诸城最具特色的一站式大旺铺，大平台，各类潮流小商品、精品服饰、皮具箱包应有尽有，专业街区、综合街区交相辉映，人流停驻潜含无限商机。集中成就商机，特色载誉名气。来势快，人气旺，适合经营，适合投资。独占先机，主打特色、错位经营。主题美食广场：“不夜天”餐饮街，闯荡新“食”界，引爆新“食”尚。汇聚全国美食及诸城本地名吃，边“吃”边“赚”。独特的餐饮文化、异地的招牌美食、时尚的名厨理念，吃得淋漓，赚得畅快。好食者骆绎不绝，投资者纷至沓来。主题游乐广场：新天地龙城广场“全家乐翻天”，纵横天下娱乐。家庭为主题，全家总动员，配合KTV、迪吧、网吧联动，成为诸城的娱乐先锋，24小时惊艳诸城，领袖诸城娱乐新时尚。恐龙文化主题广场：恐龙文化主题广场，特有诸城城市文化内涵，山东半岛内首个以恐龙文化为主题的开放式、休闲式广场。它的建设，将会吸引人气的聚集，改善环境，推动区域增值。主题广场的推进，有助于强化诸城人自豪感，拉动城市竞争力的提升。新天地龙城广场，由香港新天地集团投资8.6亿，诸城龙城置业有限公司开发的占地204.8亩，总建筑面积26万平方米，山东半岛首席恐龙文化主题购物公园。多业态、全功能、国际化现代化的一站式城市购物公园样本。涵盖购物、休闲、美食、游乐、观光、农超等功能于一体，应有尽有的业态让你享你所想。是引领诸城经济潮流的新地标，新热点、新主流，新商圈。17商业代表项目：杨春国际商贸城诸城城市西部领军之作【杨春国际商贸城】18诸城目前商业呈现“两极”和“一核心”的竞争局面，东面以新郎·国际商贸城为代表杰出之作，西边以龙城广场和杨春国际商贸城为核心代表之作；城市中心以舜邦和蓝博湾为代表新作。新郎·国际商贸城正式取得了预售许可证，但前期的大幅度优惠政策取消，整体均价下浮，这也是项目营销战略的一个转移。龙城广场和杨春国际商贸城作为城市西边的核心代表之作；其实两个项目面对的客源有一定的重叠性，但由于杨春前期的价位优势，使一期销售去化较快，这样也为二期的顺利推出做了很好的铺垫，目前项目价位虽有小幅上浮，但上门客户还是能较为接受，都是前期的客户人脉起到了良性的推动作用。此项目也是龙城广场的客户分流主要竞争对手，后期两项目的成功运作之道值得不断关注。舜邦B座目前进入招商的冲刺阶段，免五年物业管理费，免全部配套设施费，是项目一直对外的招商推广口号，由于项目的位段处于城市核心位置，不可多得的地段使项目的价位一直处于高位运行，整体去化率在80%左右。B座成功进入百思特商业，目前进入正式营业阶段。蓝博湾一直运用发放名士会VIP卡的形式累计客源，招商颇有成效，上海华联超市成功引进，对项目的拉