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住宅工程质量通病控制及分户验收内容和要求目录第一部分：住宅质量分户验收•一、分户验收的概念和实施意义•二、分户验收的条件和组织•三、分户验收的方法及标准•四、分户验收的内容•五、分户验收的控制要点及注意事项第二部分：质量通病防治措施•一、墙体裂缝防治措施•二、钢筋砼现浇板裂缝防治措施•三、楼地面渗漏防治措施•四、外墙渗漏防治措施•五、门窗渗漏防治措施•六、屋面渗漏防治措施•七、室内标高和几何尺寸控制措施概论•江苏省于2006年10月颁布了《江苏省住宅工程质量分户验收规则》，并于2007年1月1日在全省实行。•一、分户验收的概念和实施意义•1.1分户验收：也叫一户一验，定义为住宅工程按照国家规范要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收。•1.2实施意义：•1.2.1、提高住宅工程质量管理水平，保护百姓利益，减少质量投诉，预防群诉群访事件。•1.2.2、督促建设单位在竣工前组织并参与分户验收，明确参建各方的责任。•1.2.3、督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。•1.2.4、督促监理企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。二、分户验收的条件和组织•2.1分户验收的条件：•2.1.1工程已完成设计和合同约定的工程量。•2.1.2所含(子)分部工程的质量均验收合格。•2.1.3工程质量控制资料完整。•2.1.4主要功能项目的抽查结果均符合要求。•2.1.5有关安全和功能的检测资料应完整。•2.1.6施工单位已提交工程竣工报告。•2.2分户验收前的准备工作：•2.2.1根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。•2.2.2配备好分户验收所需的检测仪器和工具。•2.2.3做好屋面、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。•2.2.4在室内地面上标识好暗埋水、电、暖管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点线；配电控制箱内电气回路标识清楚。•2.2.5确定检查单元。•2.2.6建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。2.3分户验收的组织和参加人员•2.3.1住宅工程质量分户验收工作由建设单位组织实施；由建设单位项目负责人、专业技术人员、施工单位项目经理、项目质量负责人和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等人员参加。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。•2.3.2住宅工程质量分户验收合格后，按规定填写由建设单位负责人、施工单位项目经理和总监理工程师及各方参加人员签字并加盖各方公章的《住宅工程质量分户验收记录》•2.3.3住宅工程质量分户验收合格后，应将整个单位工程的分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程分户验收汇总记录》,并报送质量监督机构存档。•2.3.4住宅工程质量分户验收不合格的，须经整改后，方可重新组织验收；分户验收合格前建设单位不得组织单位工程竣工验收。•2.3.5《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户或贴于户内明显位置。三、分户验收的方法及标准•3.1分户验收的主要方法：观感验收以目测观察的方法检查，辅以专业检查工具；功能性验收以试开、试用、试通等试验性方法进行检查。•3.2验收标准：分户验收应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和行业标准的要求。四、分户验收的内容户内部分4.1楼地面、墙面、天棚面层•4.1.1室内地面：•1验收内容：楼地面空鼓、裂缝、起砂•2检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击；观感检查以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。•3验收标准：空鼓面积不大于400cm2，且毎自然间（标准间）不多于2处可不计；不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷；板块面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。•4检查数量：逐间检查。4.1、楼地面、墙面、天棚面层•4.1.2室内墙面、顶棚抹灰工程•1验收内容：墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰•2检验方法：距墙800mm—1000mm处正视观察检查；在可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。•3验收标准：室内墙面不应有爆灰、裂缝；阴阳角应顺直、流畅；抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。室内顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。•注：空鼓面积不大于400cm2，且毎自然间（标准间）不多于2处可不计。•4检查数量：全数检查。•4.1.3室内楼梯•1验收内容：楼梯踏步尺寸。•2检验方法：尺量检查。•3验收标准：室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。•4检查数量：全数检查。4.2门窗工程•4.2.1门窗开启性能•1验收内容：门窗开关使用性能。•2检查方法：观察、手板检查；开启和关闭检查。•3验收标准：门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；分户门不松动、不晃动。•4检查数量：全数检查。•4.2.2门窗配件•1验收内容：门窗配件规格、数量、位置。•2检查方法：观察、手板检查；开启和关闭检查。•3验收标准：门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求；推拉门窗扇必须有防脱落措施；配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠防锈措施。•4检查数量：全数检查。4.2门窗工程•4.2.3门窗扇的橡胶密封条和毛毡密封条。•1验收内容：金属门窗扇的橡胶密封条和毛毡密封条。•2检查方法：观察、手板检查。•3验收标准：金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。•4检查数量：全数检查。•4.2.4门窗的排水•1验收内容：门窗的排水孔、窗台流水坡度、滴水线。•2检查方法：观察检查。•3验收标准：有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。•4检查数量：全数检查。4.2门窗工程•4.2.5外窗渗漏•1验收内容：住宅外窗的防水性能。•2检验方法：淋水观察检查。•采用人工淋水试验，每三～四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时后进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。•3验收标准：住宅工程外窗及周边不应有渗漏。•4检查数量：人工淋水逐户全数检查。4.2门窗工程•4.2.6进户门质量•1验收内容：进户门、特种门种类、安装位置、开启方向。•2检查方法：按设计及销售合同要求；观察检查。•3验收标准：进户门种类应符合设计及销售合同要求，若设计进户门为非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位置。开启方向应满足设计及使用功能要求。•4检查数量：全数。•4.2.7玻璃安装工程•（1）玻璃的品种•1验收内容：玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向。•2检查方法：观察、尺量检查；检查玻璃标记。•3验收标准：玻璃的质量应符合设计要求和相应标准的要求，应使用安全玻璃的不得使用•非安全玻璃，安全玻璃上应有3C安全标识；玻璃层数必须与图纸一致。•4检查数量：全数检查。•注：下列情况必须使用安全玻璃：无框玻璃门（且玻璃厚度不小于10mm）；有框玻璃门玻璃面积大于0.5m2；单块玻璃大于1.5m2；沿街单块玻璃大于1.0m2;7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。4.2.7玻璃安装工程•（2）落地门窗、玻璃隔断的安全措施•1验收内容：落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志或护栏。•2检查方法：观察检查。•3验收标准：落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视•线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，•必须设置可靠的护栏。•4检查数量：全数检查。•（3）玻璃观感质量•1验收内容：门窗玻璃安装、表面观感。•2检查方法：观察检查。•3验收标准：安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。中空玻璃内•外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。•4检查数量：全数检查。4.3护栏和护手工程•4.3.1护栏和护手•1验收内容：护栏和护手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。•2检查方法：观察、测量检查；手板检查。•3验收标准：护栏和护手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，安装牢固无松动、晃动；并应符合下列规定：•1）阳台、外廊、内天井、上人屋面、六层及以下建筑等临空处栏杆高度不应小于1.05m，•七层及以上建筑的栏杆高度不应低于1.10m，并不得有负偏差。•2)栏杆应采用不宜攀登的构造，栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。有水平杆件的栏杆或•花式栏杆应设有防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）•3）楼梯护手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其护手高度不应小于1.05m。•4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m；正偏差不大于3㎜.•5）外窗台或落地窗防护栏杆低于0.9m，应有防护措施。并不得有负偏差。•注：（1）窗外有阳台或平台时可不受此限制。•（2）窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。•6）护栏玻璃：应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面•高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。；应有3C安全标识。•7）屋面金属栏杆应与避雷带连接，不锈钢等金属栏杆如作为避雷带的组成部分，必须经设计•单位认可。•4检查数量：每片栏杆不少于一处•注：当设计文件规定室内楼梯栏杆由用户自理时，应设置安全防护。4.4防水工程（难点、焦点、投诉热点）•4.4.1外墙防水•1验收内容：外墙面的防渗漏功能。•2检查方法：雨后及做外窗淋水试验后观察检查•3验收标准：工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷；滴水线无爬水。•4检查数量：逐户全数检查。•4.4.2楼地面•1验收内容：有防水、排水要求的楼地面渗漏及面层坡度。•2检查方法：观察检查和采用蓄水试验。•3验收标准：排水通畅、不应有渗漏、倒泛水和积水现象。•4检查数量：全数检查。注：蓄水试验;蓄水24小时后检查，最小蓄水深度不的小于20㎜.4.4防水工程•4.4.3屋面防水•1验收内容：顶层住宅屋面防水功能。•2检查方法：观察检查•1）对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。•2）平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不不低于20mm。•3）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。•3验收标准：•1）屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。•2）屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象。•3）天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。•4检查数量：住宅顶层逐户全数检查。•注：积水系指排水后深度超过5mm的积水。4.5空间尺寸（重点、焦点、投诉热点）•1验收内容：净开间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差；构件尺寸。•2检查方法：激光测距仪和钢尺测量•（1）空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。•（2）空间尺寸测量宜按下列程序进行：•1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。•2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙•角（纵横墙交界处）500mm。净高尺寸每个房间不少于5处，测量•部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。•3）每户检查时应按附录表进行记录，检查完毕检察人员应及时签字。•（3）特殊形式的自然间可单独制定测量方法。4.5空间尺寸（重点、焦点、投诉热点）•3验收标准：（1）空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合下列规定•净开间：允许偏差±15（mm）；极差18（mm）•净高度：允许偏差－15（mm）；极差20（mm）•（2）室内梁、窗台等构件尺寸控制应准确，不得有明显大小头现象。•4检查数量：自然间全数检查。•注;偏差;实测值与推算值之差。•极差;实