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大中华岗厦项目定位报告中原地产事业二部2007年2006年2005年2004年19877月7日正式成立大中华国际集团,以适应集团面向国际化高速发展的需求。7月集团荣膺“2007深港市民最喜爱的百强品牌、深港之星”称号6月28日CCTV春暖07活动现场，捐献280万元在四川援建一所大中华点校和40所图书室6月8日捐赠300万元启动大中华新长城公益行动8月集团开发的大中华国际交易广场建筑面积35万㎡，荣膺“中国写字楼王”、“深圳CBD世界500强首选办公物业”、“中国十大最具价值写字楼”等殊荣5月荣膺2005年度中国建设系统企业信用、信誉AAA企业称号2005年深圳房地产年度品牌企业大中华国际集团主席黄世再先生作为唯一的华人企业杰出代表参加联合国60周年庆提速深圳特别贡献奖10月赠海军南海舰队，支持国防事业。7月大中华集团向西南政法大学捐款300万元人民币，设立“世再”教育基金。在历经10多年的发展，大中华国际集团（深圳）有限公司发展为集金融、房地产、商业、酒店、港口等多元化产业经营为一体的外商投资企业；在香港注册的外商独资公司大中华国际投资集团成立；2008年大中华国际获“扶贫中国行年度贡献奖”。开发东方新天地城市综合体，品牌与物业价值飞速提升大中华集团是谁？引言当一个企业在事业上取得巨大成就时，将肩负起更多的社会责任。这一系列事件与荣誉的背后，显现的是大中华集团服务社会，推动时代发展的决心与气魄！引言引言大中华东方新天地意味着什么？一个时代的建筑符号一座先锋之城价值的完美升华一种综合体先进模式的探寻与演绎一个令地产行业膜拜的价值标杆一个企业发展历程的极致诠释一位实践家的真实创想东方新天地项目承载着光荣与梦想，以王者的姿态傲然CBD，于时代之上，升华自我，实现超越！光荣与梦想整体思路项目自述市场环境项目定位项目推售战略思考地盘解析产品分析公寓项目调研竞争格局分析产品竞争力分析竞争力体系形象定位客户定位重要节点安排整体推售安排商务公寓酒店式公寓解决问题提出问题项目自述——地盘解析项目目前的周边环境不利影响，以岗夏村的影响最大，随着旧城改造的进行，周边面貌将得到逐步改善；周边景观以城市景观为主，东面及南面遮挡较为严重；周边的生活配套相对完善，地处地铁沿线，交通出行也非常方便。彩田路深南大道星河世纪星河第三空间彩福大厦岗夏村福华路凤凰大厦金盾剧院彩天名苑酒店公寓酒店商务公寓写字楼皇岗路周边环境CBD东门户/深南大道沿线物业紧邻深南大道的昭示性建筑物；四通八达的高效交通脉络；星罗密布的银行、税务以及即将呈现的人才公园，铸就本项目市政文化、便捷商务等多元化内涵于一体。本项目项目自述——地盘解析项目自述——地盘解析项目各项经济指标：占地面积:18600.5㎡总建筑面积:197801.061㎡计容积率面积：157431.248㎡A栋（写字楼）：44567.267㎡35层150米B栋（酒店）：29680.48㎡23层92.4米C栋（商务公寓）：44559.227㎡23层88.8米D栋（酒店式公寓）：26463.803㎡30层99米停车位：765个体量大\写字楼\酒店\商务公寓\酒店式公寓\商业人流物流资讯流复合互补有机相连酒店式公寓写字楼商业酒店商务公寓项目自述——地盘解析A栋写字楼B栋酒店C栋商务公寓D栋酒店式公寓E商业五环模式资源整合体系项目自述——地盘解析商务综合体，四栋建筑分别为写字楼、酒店、商务公寓、酒店式公寓裙楼一至四层为商业各物业形态相互支持，互为补足每一栋物业的推出就是在为另一栋的推出蓄积客户项目自述——地盘解析北面临深南大道，C栋正对金盾剧院，无高楼遮挡，视野开阔。西面临彩田路与星河世纪相望，同时高层单位可一览中心区城市景观东面临皇岗路，远眺罗湖城市景观，但公寓所在C、D栋被写字楼和酒店遮挡。项目南面为岗厦村农民房，7楼以下单位与农民房对望，8楼以上单位基本跳过农民房，可看到远景减少威胁的影响度优势劣势威胁项目SWOT分析及应对策略1.处于中心区的外缘地带，相对非中心区物业有地段优势2.综合体物业，标志性高端商用物业3.紧邻深南大道，深圳黄金大道4.视野开阔，景观资源较佳5.开发商品牌、知名度优势1.岗厦村农民房将影响项目的档次，同时造成低层单位的视野影响2.地块狭长，对前广场设置的影响3.后广场入口降低客户进入的便利度，对项目档次造成影响4.临路噪音影响1.中心区强势发展，区域辐射作用逐渐向边缘区域释放。2.中心区土地稀缺，价格挤压对项目的利好3.岗厦片区定位为CBD商务配套区4.深港大都市建设带来的发展机遇与区域利好1.房地产宏观政策的不可控性2.中心区庞大的三级市场推售量树立高端形象，建造高品质物业，将项目与中心区的其它物业置于同一平台充分挖掘中心区商务人士公寓需求引进酒店管理公司（或香港知名物管），吸引投资引进著名品牌酒店及著名大型商业品牌，通过品牌的强强联合尽可能减小中心区竞争物业及政策的不可控预期的不利影响。利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会机遇针对中心区的强势发展，提出物业稀缺性，以中心区商务运营体的形象规避地块自然条件带来的不利影响。位置/综合体农民房/地块自身条件中心区三级市场/政策的不可控影响整体思路项目自述市场环境项目定位项目推售战略思考地盘解析产品分析公寓项目调研竞争格局分析产品竞争力分析竞争力体系形象定位客户定位重要节点安排整体推售安排商务公寓酒店式公寓产品分析——交通流线项目交通流线分析图主入口C/D栋公寓人行车行线商务公寓酒店式公寓项目前广场酒店写字楼项目前广场项目前广场交通流线对C/D栋公寓的影响沿深南路东面入口为项目车行主入口，进入性单一；主入口距离项目C/D栋流线较远，客户到达楼宇时间较长，对C栋商务办公客户影响较大；前广场沿深南路设置，D栋酒店式公寓客户难于享受其利好产品分析——交通流线产品分析——大堂入口、地下车库出入口地下车库出口C栋大堂入口D栋大堂入口地下车库入口C/D栋大堂均设置于朝岗厦村民房方向，昭示性差，特别是对C栋商务客户容易产生低档次的影响入户大堂面积太小，C栋约115㎡，D栋仅44㎡，不能展示项目的高档次地下车库出入口亦设置于朝民房方向，便利性较差；同时入线与出线均为同一线路，需考虑道路的进出线分区位置。产品分析——商务公寓商务公寓面积配比户型编号C1C2C3C4C5C6C7C8C9户型复式复式复式复式复式复式复式复式复式建面(㎡)227.01212.76234.21201.01275.90273.88427.85209.59402.95套数999999999主力面积区间：201.01-275.90㎡63套大面积区间：402.95-427.85㎡18套优势：复式结构/大面宽小进深劣势：面积段单一/面积偏大商务公寓三234.21㎡商务公寓四201.006㎡商务公寓六273.875㎡商务公寓七427.853㎡商务公寓五275.899㎡商务公寓一227.627㎡商务公寓二212.756㎡商务公寓八209.587㎡商务公寓九402.952㎡标准层格局排布问题：临电梯口昭示面佳单位仅一套，组合销售存在制约大面积单位位于角落，昭示性差，增加销售难度无200㎡以下单位，不能满足小面积客户需求，合拼购买存在面积空缺单位之间存在消防走道，影响单位组合销售产品分析——商务公寓深南大道北产品分析——商务公寓公寓六公寓七公寓八公寓九虚线部分为6米通高，即复式二层可搭板变成使用面积由于定价时将会把赠送部分面积计入价格整体考虑，事实上等于加大了客户的购买面积，亦增加了客户的购买压力，易造成销售阻力。商务公寓的核心问题商务公寓标准层布局问题档次营造存在瓶颈参考建议大堂的进入条件及大堂面积对商务档次营造造成较大的不利影响内部昭示性单位较少，平面组合销售存在一定的制约单位面积增大置业门槛存在面积需求空隙（如：300、600等），单位存在赠送面积，加高了使用门槛。空中大堂设想与写字楼物业形成面积互补关于商务公寓空中大堂设想在一楼商业设立独立通道，仅供商务公寓业主使用，包括通道和电梯，直通架空层；在架空层设立公寓入户大堂，面积保持在400-500㎡左右，设计风格以项目整体调性为主；入户大堂可与架空层园林相融合，成为一体，互相提升。（架空层设计时需将大堂问题考虑进去）公寓大堂形象提升计划商务公寓的核心问题解决与写字楼物业形成面积互补由于商务公寓与写字楼同样面对商务办公需求，因此可以在面积引导上形成互补；商务公寓的户型可组合和独立销售的情况下，形成了面积为300、600㎡以及800㎡的空缺，因此可以将该面积段的客户引导到写字楼，不流失任何一位意向客户；完美商务配置计划商务公寓的核心问题解决整体思路项目自述市场环境项目定位项目推售战略思考地盘解析产品分析公寓项目调研竞争格局分析产品竞争力分析竞争力体系形象定位客户定位重要节点安排整体推售安排商务公寓酒店式公寓产品分析——酒店式公寓户型1三房约124㎡户型3一房约58㎡户型6二房+小书房约83㎡户型10二房约75㎡彩田路朝西单位与星河第三空间相望，多数远景被遮挡朝东单位看农民房，视觉效果差，高层单位可看城市远景户型5一房约58㎡户型8一房约58㎡户型11二房约82㎡户型9一房约63㎡户型7一房约59㎡户型4一房约63㎡户型2三房约124㎡北南西东编号D1D2D3D4D5D6D7D8D9D10D11户型3房2厅2卫3房2厅2卫1房1厅1卫1房1厅1卫1房1厅1卫3房1厅1卫1房1厅1卫1房1厅1卫1房1厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫面积123.995124.15357.68663.4358.09683.0759.28257.58163.83075.21782.034产品分析——酒店式公寓面积配比标准层分布：共11套1房1厅1卫：57.686㎡-63.830㎡，6套2房2厅1卫：75.217㎡-82.034㎡，2套3房1厅1卫：83.07㎡，1套3房2厅2卫：123.995㎡-124.153㎡，2套产品分析——酒店式公寓一房一厅：面积：57-63㎡客厅无自然采光，虽有阳台，但阳台所对为天井，采光较差客厅面宽仅2.9-3米产品分析——酒店式公寓二房+小书房：面积：83㎡户型紧凑，但无观景阳台，仅一个小生活阳台，对于三房家庭而言并不方便。酒店式公寓的核心问题单位居住价值较小档次营造存在瓶颈参考建议大堂的进入条件及大堂面积对项目档次营造造成较大的不利影响由于户型尺度上存在限制，致使居住并不方便单位面积增大置业门槛作为酒店式公寓，产品在面积设定上偏大，提高了购买门槛空中大堂设想在客户引导和装修上向商务上偏移在客户引导和装修上向商务上偏移由于当前的产品设计在居住上并不舒适，因此建议将该客户群锁定为非常住客户，即因公务或其他原因暂时居住；利用酒店式公寓与商务公寓、写字楼，打造成一条完美的商务配置链。商务客户对位计划酒店式公寓的核心问题解决软办公——商务公寓商务居住——酒店式公寓纯办公——写字楼整体思路项目自述市场环境项目定位项目推售战略思考地盘解析产品分析公寓项目调研竞争格局分析产品竞争力分析竞争力体系形象定位客户定位重要节点安排整体推售安排商务公寓酒店式公寓服务式公寓分布现状酒店式服务公寓放量主要集中于罗湖区和福田中心区，目前市场上除金中环、世金汉宫等少数几个楼盘为名副其实的高端酒店式服务公寓之外，近年来所推出的绝大多数酒店式服务公寓产品纯粹是一些概念性的炒作，缺乏实质的支撑。酒店式公寓产生于商务办公集中的地方，同时只要商务办公集中处就必然催生酒店式公寓的需求。西BD国际公寓世金汉宫金中环双城世纪红桂皇冠首地戴斯泛华国际金地名津高发城驰天勤国际星河世纪本案泰格公寓港岛银座中航凯特葵花公寓尊寓银座国际佳兆业中心开盘时间：2007年11月14日销售率：63%一手价格：32000元/平米(朝西,采光好)22000元/平米(其他朝向,采光差)二手价格：22000元/平米租金：95-117元/平米客户特征：购买客户:香港投资客租住客户:罗湖,香港的中高层商务人士装修标准：1800元/平米