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第六章土地价值评估本章学习目的1.了解基准地价评估的概念和特征及其在社会经济中的作用。2.理解城市基准地价的评估方法。3.熟悉城市基准地价的评估步骤。4.掌握基准地价系数修正法的应用过程和应用方法。第一节概述本章的土地价值评估专指城市基准地价评估以及基于基准地价的城市土地价值评估，即宗地价值评估，涉及的城市用地包括住宅用地、商业用地和工业用地等。一、基准地价的概念和特点基准地价是指在宗地评估的基础上，按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。一般情况下，我们都指的是城市的基准地价。济南市基准地价情况表用途商业用地住宅用地工业用地地级级别/时间2007年2011年2007年2011年2007年2011年Ⅰ450061913120410418501900Ⅱ324546272120296714801467Ⅲ223035621690245310601081Ⅳ1850278413252078725749Ⅴ1560194311601671525592Ⅵ127016659701280415472Ⅶ9501369740968360375Ⅷ7551040530679215280Ⅸ510718435430基准地价具有以下几个方面的特点。（一）基准地价是一种区域性的价格基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常也有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。（二）基准地价是一种分用途的价格在同一个区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前，全国所完成评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。（三）基准地价是一种加权平均价格因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（四）基准地价是有限年期的价格基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同。不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农地而言，目前还没有一个明文规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。（五）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现实性，一般应每年或每两年对基准地价进行全面或局部调整，但事实上在中国的任何一个城市都做不到每年或者每两年进行一次调整。（六）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格。不是市场的交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（七）基准地价是土地使用权价格。（八）基准地价是单位土地面积的地价。（九）基准地价不考虑土地权属、土地形状。（十）基准地价不考虑目前情况下土地的剩余使用年限。（十一）不同城市基准地价的分类方式和标准不一，其价格内涵的影响因素也有差异。二、基准地价的作用基准地价的作用主要表现在以下几个方面。（一）具有政府公告作用（二）宏观控制土地市场和地价的依据基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，它可以为政府制定土地市场管理措施提供依据。（三）国家征收土地使用税的依据根据国外经验，土地税都是从价计征。我国目前仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，不能体现土地收益的级差，不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。（四）引导土地资源在行业部门间的合理配置，调节土地利用政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段，不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用的目的。（五）政府参与土地有偿使用收益分配的依据。（六）进一步评估宗地价格的基础基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格，该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。三、基准地价评估的基本认识（一）土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。（二）各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益也有较大的差异，因此，所评估的各类用地基准地价是不一样的。（三）各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场竞争的条件下，每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低，找到其最佳区位。因此，不同用途的基准地价就具有不同变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。（四）土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。由于土地利用格局是土地市场竞争的产物，在一定时期内，土地市场具有相对稳定性，所以土地利用具有相对的稳定性；另外，土地利用方式具有历史继承性，也决定了土地利用具有相对的稳定性。土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。但是，随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整，从而使基准地价发生变化。因此，基准地价主要是现实土地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。四、基准地价评估的原则（一）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。这也就要求我们在评估基准地价时，应将土地定级和土地评估紧密地结合起来。（二）以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则基准地价的市场导同性等作用，要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据，以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。另外，由于土地利用具有历史继承性，目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物，要想在很短的时间内改变它是不可能的，也是不现实的。所以，应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价，同时以土地利用总体规划为参考，使最终的评估结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。（三）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则如前所述，各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外，由于各类用地特点不同，同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。（四）与社会经济水平相适合、相协调的原则经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此，在评估基准地价时，应有一个基准点：就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应改革开放和经济发展的形势，并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。（五）选择合适的评估技术路线原则根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线。第二节城镇基准地价评估一、基准地价评估区域的确定（一）划分基准地价评估区域的作用1.基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求。2.划定区域是基准地价评估的基础。基准地价要求覆盖整个城镇，在土地市场不发育、样点地价数量有限、分布不均匀的情况下，对有地价样点的区域，可直接依据区域内样点地价，评估各区域的基准地价；而对于没有交易样点或交易样点较少的区域，可通过区域之间的因素比较，评估区域基准地价。3.突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。4.保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。5.有助于分析地价与影响因素的关系。（二）划分基准地价评估区域的方法基准地价反映一定区域内的平均地价，因此，首先应划分城镇内的评估区域。划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。对已按《城镇土地定级规程》完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别作为基准地价评估区域，也可以用总分值相同的单元作为评估区域。必要时，针对每级土地内地租、地价、土地收益的变化幅度，确定是否需要将土地级别细划为不同的区段或区片。一般而言，区域平均价格与样点地价的差异超过30%，且在土地使用价值上确有差异，样点成组团分布，满足数理统计的要求，可继续划分区域，分区域评估基准地价。如城镇中的一些商业用地，一般要在土地级别的基础上，将中心区或繁华街道的商业用地单独划分成若干区段，评估出各区段的基准地价。没有划分土地级别，但土地市场发育良好、市场交易样点资料多、分布比较均匀的城镇，基准地价评估可以不先评定土地级别，而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇现实用地类型，按土地开发程度、规划要求、自然条件等划分区域边界，确定基准地价的评估区域。一般情况下，应进行区位条件调查，对类似区域进行归并，以保证基准地价评估所需的样本量符合数理统计的要求。目前，利用地价资料，按均质区域评估基准地价的典型实例，是用路线价法评估商业路段的基准地价。（三）划分基准地价评估区域的步骤划分基准地价评估区域的步骤是：（1）选择划分区域的因素；（2）确定区域划分标准；（3）调查有关资料；（4）初步划分区域；（5）实地校核调整；（6）确定区域边界。其具体操作，可参照城镇土地定级的有关内容进行。二、基准地价评估资料的调查基准地价评估是根据已有的地租地价资料和土地利用收益资料，综合评估各级别、各区域分用途土地的平均价格，所调查资料的真实性和准确性直接影响基准地价的评估结果。因此，资料调查是基准地价评估的重要环节。（一）制定资料调查计划在资料调查前必须制订周密的计划，其中包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等。（二）编制调查表格在资料调查之前，应根据基准地价评估的需要和当地土地市场的特点，编制相应的调查表格。（三）人员培训调查人员调查技能的掌握和运用是保证样本调查质量的关键。因