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万科降价、恒大“成本价”甩卖……2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调控政策的持续影响，一直保持坚挺的上海楼市也开始松动。统计显示，7、8两个月份，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融化了呢？前言万科成为上海楼市降价的领头羊后，上海各区域均有楼盘出现不同程度的降价，与此同时，也有部分开发商利用保价的方式稳定民心，但尽管如此上海楼市的成交量也未出现回升迹象。2008年上海楼市将何去何从？万科降价风潮是否会引发上海楼市危机？上海楼市是否已面临“拐点”目前为止仅仅是此次楼市遇寒的一个开端，降价风波对楼市的深远影响本机构将在下一季度做深入研究。3季度我们将重点关注上海房价的真正走势，普通商品房和中心区域公寓豪宅价格走势是否均有松动，对“泛海国际公寓”的上市是否会产生影响，本机构都将在下文中做重点研究。？1交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。在中秋节前夕，万科率先抛出8个楼盘大搞促销，平均折扣在95折左右，并喊出“直降10万”的口号。2008年8月“明显下挫”我们先看看2008年三个季度以来上海楼市的事件走势：No.1No.2No.3No.4No.5要纲容内Contents23壹、3季度上海土地市场贰、3季度上海一手住宅市场伍、区域市场及个案透析叁、3季度上海二手住宅市场陆、银源3季度总结肆、政策及相关法规对豪宅影响41.12008年3季度土地供应住宅用地小幅放量，中环以内供应趋零【关键词】壹、三季度上海土地市场3季度，上海市共有18个土地出让公告、98幅土地。其中：成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定，成交价分别为824元/平方米和1199元/平方米；纯居住用地11幅，商住用地6幅、14幅商办、文化娱乐综合用地,其余全部为工业用地；此次11幅住宅用地中已成交7幅，成交价格由于分布区域不同而有很大差异，如位于长宁新泾的成交价为24,106元/平方米，而位于松江板块的成交价则在5100—5400元/平方米之间，临港新城的成交价则在2100元/平方米左右；工业用地全部分布在郊外环，如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区，3季度工业用地成交均价在453元/平方米左右，即30.22万/亩。商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅，环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在2024—4647元/平方米之间，而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在24843—47974元/平方米之间；数据来源：银源机构市场策划部52008年1-3季度土地供应地块属性分布图第三季度，上海土地总体放量突增，仅出让土地幅数就是第二季度的3.8倍，而且成交也占此次出让土地的90.8%；从居住用地放量的小幅上扬表明政府开始加大供给以杜绝因市场稀缺而造成的购买压力；从居住用地的分布区域、成交价格来看，具备做公寓豪宅潜力的项目几乎不存在。中环以内特别是中心区域在未来很长一段时间内供应必然是稀缺的，这也是众多豪宅开发商看好后市的主要原因之一。银源小结62.12008年3季度上海市住宅市场分析供大于求市场格局已成定局3季度市场供应有7月份出现突破性上涨，环比6月份上涨82.5%，8月份供应与7月份相比小幅上涨4.5%，基本持平，9月份则出现下滑，与8月份相比下滑11.2%；7月供应反弹，成交下滑8月供应小涨，成交继续下滑9月供应下滑一成，成交上涨一成【关键词】贰、上海一手住宅市场2008年第3季度，上海供需由2季度的供略大于求转变为供求严重失衡的局面，开发商原希望打破2季度的供应紧张因此大幅放量，但是购房者的观望心理却日趋严重，致使市场上的供需陷入胶着状态；3季度一开始成交即持续下滑，环比6月份成交下滑17%，8月份比7月份下滑9.6%，下滑幅度有所减小，9月份即出现上涨趋势，与8月份成交相比上涨约11.7%。数据来源：银源机构市场策划部72008年7月份中房上海综合指数中房上海住宅指数中房上海办公楼指数20691↑19810↑205110↑3季度上海综合指数逐月分析本月调查样本数量141个新增15个退出15个样本总规模1049.9万M2月利率0.00345汇率1:6.6838据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年7月，上海市房地产受宏观调控累积效应影响，在上半年回归理性温和发展的基础上，房地产市场继续调整，住宅成交明显收缩，是三年来同期最低纪录，住房价格指数走平，保持上月水平不涨也不跌。在本月市场调查样本中，有23%的公寓楼盘价格上涨，上涨占比较上月下降50%，平均涨幅4.8%，最大涨幅为8.4%。有23%的公寓楼盘出现价格下跌，下跌占比较上月上升18个百分点，平均跌幅4.1%，最大跌幅达15.5%。别墅类物业继续保持稳中有涨的格局，在调查样本中有6个个案价格上涨，平均单价上涨1300元/m2，最大上涨达2250元/m2。尚未出现价格下跌的个案。从住宅市场分析，2008年7月全市新建住房成交规模118.7万m2，11207套，较上月减少30.5万m2，2612套，环比成交面积降幅20.5%，较去年同期相比降幅为56.9%。今年以来房地产成交量持续收缩，直接导致了当前市场疲软，但从总体上来说，今年成交量和房价变化仍旧处在可被市场接受的范围内。成交缩量价走平房地产继续调整当前，无论是宏观经济形势和政策层面，都不支持房价继续上涨，市场已选择了自发性温和调整和回归理性之路。政府出招救市并不十分可行，重要的是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行，关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济“基本素质”的伤害。银源点评8据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年8月，上海市房地产市场观望气氛依旧浓重，成交量继续收缩下挫。在内外宏观经济环境的影响下，房地产市场调整已成定局，住宅和办公楼房价开始小幅下挫。2008年8月份中房上海综合指数中房上海住宅指数中房上海办公楼指数204821196021203615本月调查样本数量142个新增12个退出12个样本总规模1050.5万M2月利率0.00345汇率1:6.8345调整已成定局住宅办公楼房价双双下挫在本月住房市场调查样本中，有27%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.7%，有5个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到22.4%，单价下降达4145元/m2。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅4.2%。花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧，涨跌互存，改变了以往只涨不跌的局面。银源点评在面临房价下降、成交萎缩的情形下，各级政府的政策“补位”应该成为常态，反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡30年长期按揭，可以刺激有效需求；从当前情况来看，减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。从住宅市场分析，2008年8月全市新建住房成交规模110.48万m2，较上月减少8.24万m2，环比成交面积降幅6.9%，较07年同期相比降幅为61.0%，较06年同期相比降幅为36.4%，创下近三年最低地量纪录。↓↓↓数据来源：银源机构市场策划部92008年9月份中房上海综合指数中房上海住宅指数中房上海办公楼指数20252319372320342本月调查样本数量141个新增4个退出4个样本总规模1043.1万M2月利率0.00345汇率1:6.8183新建住房量价继续双双下挫银源点评总体来讲，上海房地产市场下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化，及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，上海市房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。从住宅市场分析，2008年9月全市新建住房成交规模91.23万市m2，8959套，较上月减少19.25万m2，1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比降幅为70.1%，较前年同期相比降幅为52.2%，从房价指数来看，本月是房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。在本月住房市场调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元/m2，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达2000元/m2，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅2.4%。花园别墅类物业继续上月涨跌互见价格分歧的局面。↓↓↓103季度上海市住宅供需情况分析平方米2008年3季度上海市住宅供需走势图2008年3季度，上海商品房的供应主要集中在宝山、浦东、松江三区，成交也主要集中在外围区域，闸北、宝山、杨浦、闵行位居前列；3季度初供应即出现突破性上涨，但购房者由于受市场大势及外在经济环境影响，观望心理浓厚，需求日渐萎缩，导致2008年3季度供需再度失衡，即使是传统的“金九月”也已褪色成为“银九月”甚至是“铜九月”了；3季度上海市普通住宅各月新增供应的供求比分别是：1:0.41、1:0.34、1:0.42；3季度上海市住宅供大于求市场格局较明显。数据来源：银源机构市场策划部113季度上海市住宅成交均价走势分析元/平方米2008年3季度上海市住宅成交均价走势图7月份受郊区放量影响，上海商品住宅的整体成交均价大幅回落，环比6月下降23.45%，与5月份相比也出现小幅下滑，但12,493元/平方米的价格仍处于成交均价的高位水平；8月份在成交量大幅萎缩，又进入楼市淡季的情况下，不少楼盘采取各种形式进行降价促销，整体住宅成交价格继续回落，环比7月份下降了3.35%；“金九”不“金”，9月份整个楼市降价风行，而且各开发商不再是遮遮掩掩的优惠促销，反而开始实实在在的进行降价，万科、大华等大型开发商旗下的一些楼盘首当其冲，这也使得当月整体住宅成交均价在8月份基础上继续回落。122008年3季度，上海房地产市场并没有出现预期中的全面复苏，成交量反而出现萎缩胶着态势，成交均价也是一路下滑。尽管开发商的积极营销战略和市场刚性需求依然存在，但是由于受到整体房市“降价”趋势和对房价回升信心不足影响，使得购房者的观望心理更加浓厚，成交依然没有突破，反而比2季度有所萎缩。3季度7、8月份本就是传统的销售淡季，加之8月份奥运会影响、9月万科领降波价，使得整个3季度的房市呈现供需两不旺的态势。尽管整体大势趋淡、趋降，但是豪宅市场的运行轨迹本就有其独特性，因此必须对豪宅集中所在的中心区域进行深入剖析，才能了解“泛海国际公寓”所处的豪宅市场现状，以便能做最直接快速的市场反应。132.22008年3季度中心区域住宅市场分析2008年3季度，上海中心五大区域(徐汇区、黄浦区、长宁区、静安区、卢湾区)的楼市总体供应量约10.01万平方米，供应大幅萎缩，环比2季度下浮70.5%；3季度上海中心区域新增供应和成交双双下滑，除去7、8月份原为传统淡季、8月份的奥运会也转移人们注意力之外，当时整体市场不景气，也使得购买中心区域公寓豪宅的客户心理受到波动；3季度中心区域豪宅项目成交价格未像普通商品住宅成交价格有明显的下滑趋势，虽然成交价格也有小幅波动，但由于高档住宅本来就受个案影响较大，所以本季的价格波动仅视之为调整而非降价。数据来源：银源机构市场策划部2008年1-3季度中心区域新增供应走势图万平方米【关键词】2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势2008年3季度上海市中心区域住宅供需走势图3季度，上海市中心区域的豪宅供应相比2季度缩水70.5%；在去化速度上，虽然整体去化量环比2季度有所萎缩，但是相对3季度的供应量来看，却是供不应求的，尤其是8